在二手房交易中，“滿五唯一”（滿5年且是家庭唯一住房）的房屋因可免征營業(yè)稅等稅費而倍受購房者青睞。但購房者也要擦亮眼睛辨別房屋是否真的滿足“滿五唯一”的條件，并做好書面約定。近日，常熟法院審結(jié)一起涉及房屋不符“滿五唯一”的中介合同糾紛案件。

2021年3月3日，某中介公司工作人員陳某通過微信向被告范某發(fā)送“雙實驗學(xué)區(qū)房!滿五唯一稅少 某某小區(qū)……”的消息。當(dāng)日，案外人王某（甲方）、被告范某（乙方）、原告中介公司（丙方）簽訂《房屋買賣居間合同》，合同約定房屋成交價為330萬元，房產(chǎn)過戶應(yīng)要繳納的所有稅費由乙方承擔(dān)，乙方在簽訂本合同時向丙方繳納居間代理傭金25000元，甲方確保本房屋為“滿五唯一”住房等。4月14日，買賣雙方完成過戶手續(xù)。后中介公司以范某應(yīng)按照合同約定支付中介費25000元為由，向常熟法院提起訴訟。

審理中，被告范某認(rèn)為，因原告中介公司故意隱瞞交易房屋不符合“滿五唯一”條件的事實，導(dǎo)致其在過戶過程中多交了稅費，故其不應(yīng)當(dāng)支付中介費。中介公司則認(rèn)為其無法自行判斷交易房屋是否滿足“唯一”標(biāo)準(zhǔn)，且合同中甲方已經(jīng)明確表示房屋滿足“滿五唯一”標(biāo)準(zhǔn)，故其不存在故意隱瞞或者提供虛假信息的情形。

法院審理后認(rèn)為，原被告之間系中介合同關(guān)系。雙方爭議的是原告中介公司有無故意隱瞞重要事實或者提供虛假情況以促使訂立合同。根據(jù)法院向不動產(chǎn)登記部門工作人員咨詢可知，在原被告及案外人王某簽訂涉案《房屋買賣居間合同》之前，原告中介公司無法自行查詢得知涉案房屋是否滿足“滿五唯一”中的“唯一”標(biāo)準(zhǔn)。而案外人王某在簽訂合同時明確表示其所出售的房屋符合“滿五唯一”條件，故無法認(rèn)定原告中介公司故意隱瞞重要事實或提供了虛假情況。據(jù)被告范某在庭審中陳述，在簽訂《房屋買賣居間合同》之后、網(wǎng)簽之前，其已從原告中介公司處獲知王某所出售房屋不滿足“滿五唯一”標(biāo)準(zhǔn)，但因“看中這套房子了”、期望后續(xù)由中介公司與王某協(xié)商解決等因素，其仍接受原告中介公司提供的后續(xù)中介服務(wù)。因此，被告范某在其已明知房屋不符合“滿五唯一”條件、可能存在稅費承擔(dān)爭議的基礎(chǔ)上，繼續(xù)進(jìn)行了房屋買賣的網(wǎng)簽、貸款、過戶等行為。現(xiàn)被告范某與案外人王某通過接受原告中介公司的中介服務(wù)已完成房屋買賣及辦理過戶手續(xù)，被告范某應(yīng)當(dāng)按照約定支付中介費，故法院判決被告范某支付中介費25000元。現(xiàn)該案判決已生效。

【法官提醒】

按照《民法典》第九百六十二條的規(guī)定，中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，在提供中介服務(wù)時，中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)如實提供信息，否則有可能無法主張中介費甚至要承擔(dān)賠償責(zé)任。本案中，中介公司雖然以“滿五唯一”進(jìn)行宣傳，但經(jīng)過調(diào)查得知，房屋出賣方明確表示房屋符合“滿五唯一”的條件，且中介公司并不能自行查詢房房屋是否符合“唯一”的條件。在網(wǎng)簽之前，購房者從中介公司處得知交易房屋不符合“滿五唯一”條件，但其出于自身考慮，仍然進(jìn)行后續(xù)交易行為，此種情形不宜再認(rèn)定中介公司未如實報告事項。對于購房者來說，要了解擬交易房屋是否符合“滿五唯一”的條件，不能僅依賴于中介機構(gòu)，還應(yīng)主動、審慎向房屋出賣方了解情況。但如果中介機構(gòu)明知房屋真實情況后，故意隱瞞或者提供虛假情況的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。