2007年12月20日，韓某與某地產(chǎn)公司簽訂借款協(xié)議，雙方約定：借款期限自2007年12月21日至2008年4月20日，某地產(chǎn)公司向韓某借款作為韓某訂購商品房預(yù)付款（雙方另訂立購房合同）。如某地產(chǎn)公司按時還款，所訂商品房銷售合同自動失效，如到期未能償還，則所訂商品房銷售合同生效，某地產(chǎn)公司十日內(nèi)到房管部門辦理備案工作。借款到期后，某地產(chǎn)公司未能還款。2008年11月28日，韓某與某地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，雙方對銷售價格、付款方式、付款時間以及交房時間進行了約定。2009年1月7日，韓某與某地產(chǎn)公司至如皋市房地產(chǎn)監(jiān)理所辦理預(yù)告登記手續(xù)。到期后，某公司不同意交付房屋。韓某于2010年訴至南通中院，要求某地產(chǎn)公司給付借款本金和利息。2010年5月24日在南通中院的主持下，雙方達成和解協(xié)議。調(diào)解生效后，某地產(chǎn)公司未自覺履行義務(wù)，韓某向南通中院申請執(zhí)行。執(zhí)行中，2011年6月3日南通中院查封了該套房屋，后該案指定由如皋法院執(zhí)行，2013年6月18日，如皋法院又續(xù)封了該套房屋。

　　2009年11月25日，異議人金某與某地產(chǎn)公司就該房屋簽訂商品房買賣合同，雙方對價格、付款方式、付款時間及交房時間進行約定。2011年1月5日異議人金某一次性付清全部購房款并取得了不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。同日，某地產(chǎn)公司將該房屋交付給異議人金某。2011年1月19日，異議人繳納契稅。2013年11月，異議人金某向如皋法院提出執(zhí)行異議，要求解除對上述房屋的查封。

　　法院審理后認為，韓某的預(yù)告登記的效力因債權(quán)消滅而失效。異議人金某在法院查封之前就已經(jīng)繳納了全部購房款，并實際居住使用訟爭房屋，且異議人對此并沒有過錯，法院應(yīng)該解除對該房屋的查封。

　　案件裁定后，案外人、申請執(zhí)行人與被執(zhí)行人均未提起訴訟。

　　本案的爭議焦點：一、韓某預(yù)告登記的效力有無喪失？二、異議人金某能否對抗預(yù)告登記人，其房屋能否解封？

　　關(guān)于爭議焦點一：根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條規(guī)定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。本案中，韓某與某地產(chǎn)公司簽訂商品房合同生效后，有權(quán)要求某地產(chǎn)公司按合同約定交付房屋，但其沒有行使該權(quán)利，而是選擇向南通中院訴訟，要求某地產(chǎn)公司償還借款。在訴訟過程中，韓某也未將以房抵款的部分扣除，可以認定其以實際行為表明不再履行與某地產(chǎn)公司簽訂的商品房合同。那么，韓某基于商品房買賣合同享有的要求交付房屋的權(quán)利就被南通中院的民事調(diào)解書所取代，也就是說其預(yù)告登記的債權(quán)因其訴訟而消滅，預(yù)告登記的效力也因債權(quán)消滅而失效。

　　關(guān)于爭議焦點二：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定，被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。某公司在預(yù)告登記失效后將房屋出售給異議人并不違反法律的規(guī)定。本案異議人金某在法院查封之前已經(jīng)繳納了全部購房款，并實際居住使用訟爭房屋，且異議人作為一般購房戶，其沒有義務(wù)審查房地產(chǎn)開發(fā)商出售的房屋有無所有權(quán)瑕疵，其也不可能遇見到自己購買的房屋在其過戶之前有可能因為開發(fā)商欠他人之債而被查封，所以異議人對購房行為以及未辦理過戶手續(xù)均無過錯，法院不應(yīng)對該房屋繼續(xù)執(zhí)行。