小夫妻花82萬元投資一處商場的一樓商鋪，后來得知買到的是“行政辦公用房”，于是起訴開發商。近日，蘇州市虎丘區人民法院對這起商品房銷售合同糾紛案依法判決，被告承擔80%的責任，根據評估結果賠償原告房屋差價損失13萬余元。

“商鋪”與“辦公房”存在價格差

“我們是2015年10月簽訂的《商品房買賣合同》，購買某商場104房屋，面積25平方米，總價82萬元一次性付清。”原告吳某夫婦二人陳述，開發商此前一直宣稱整個一樓未來都是商鋪，“到了2019年商場要業態調整，部分業主至檔案中心查詢相關建設檔案，這時才知道自己買到的是行政辦公用房。”原告認為，被告沒有真實披露涉案房屋的性質和用途，給其造成嚴重經濟損失

訴訟過程中，經原告申請，法院委托鑒定機構得出評估報告，案涉房屋2015年10月的評估總價為656700元。原告遂要求被告賠償全部差價163300元。

庭審中，被告辯稱雙方在合同中明確約定“商務金融用地”的土地用途，應當包括企業、服務業等辦公用地以及經營性的辦公場所用地，其不存在違約或欺詐的行為。

經查，案涉房屋規劃性質為辦公，土地用途為商務金融用地。另查明，涉案房屋在銷售時，被告向原告等業主發放的宣傳廣告等資料大都以“某商業廣場”的名義宣傳，其中1F宣傳為“國際臻品——精品街區/世界500強大賣場/特色餐飲/金融/超市卸貨平臺”，宣傳資料中，多次以“雙軌旺鋪”、“綜合體旺鋪”、“金質旺鋪”等名義宣傳。

宣傳廣告對價格有重大影響構成要約

法院認為，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。

本案中，根據關聯案件中部分業主提供的被告銷售房屋時的宣傳廣告資料、房屋交付時被告出具的非住宅商品房使用說明書、房屋交付后商場的樓層規劃指引，可以證明被告在銷售案涉房屋時，確實將其中一至四層房屋（包括案涉房屋）未加區分、整體定位為“商鋪”進行宣傳銷售，也曾經表述該部分房屋可以用于出租、經營零售、餐飲等業態。

“上述對于房屋用途的說明和允諾，內容具體明確，對房屋價款有重大影響，應當視為商品房買賣合同的組成部分。”承辦法官指出，根據案涉項目的規劃資料及分割后的不動產權證，案涉房屋規劃性質為辦公，土地用途為商務金融用地（即可以作為寫字樓、商業性辦公場所、金融活動場所和企業廠區外獨立的辦公場所等用地），上述表述均與被告宣傳時所稱的“商鋪”相差甚遠。現原告以案涉房屋在合同簽訂時土地用途為商務金融的非住宅房屋的市場價格與實際成交價的差額作為衡量標準向被告主張違約責任，符合法律規定。

【法官連線】購房人未盡審慎義務，也存在過錯

本案中，考慮到被告在出售涉案房屋之前已經將包括建設工程規劃許可證等材料予以公示，根據上述材料，案涉項目規劃用途并非全部是商業，存在辦公用房。原告作為購房人，基于審慎義務，理應對銷售現場公示的上述材料予以必要關注，詳細詢問案涉房屋具體性質，本案中原告未履行上述審查義務，也存在過錯，故宜承擔20%的責任。于是法院最終判決被告賠償原告八成差價，即130640元。