近兩年，張家港房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆異常，房?jī)r(jià)也大幅攀升。為穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，遏制投機(jī)炒房，2017年8月27日，張家港市人民政府出臺(tái)意見，規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)證未滿兩年的商品住房（含二手房）不得轉(zhuǎn)讓，自當(dāng)日開始實(shí)施。但政策出臺(tái)后，也不可避免地引發(fā)了連鎖效應(yīng)，導(dǎo)致了一些糾紛的產(chǎn)生。

2015年1月，龔某向某房產(chǎn)開發(fā)公司購買了某小區(qū)一套房屋，約定于2017年9月30日前交付。2017年3月15日，張某與龔某簽訂《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定張某以195萬元向龔某購買該套房屋，待龔某領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證后再辦理過戶手續(xù)。2017年9月7日，在限售政策出臺(tái)后，龔某領(lǐng)取了房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，2017年9月22日，龔某向張某發(fā)函告知因政策原因，雙方簽訂的買賣協(xié)議已無法履行，故要求解除該協(xié)議，張某收函后認(rèn)為限售期不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定僅為管理性規(guī)定，不影響合同效力，雖無法辦理過戶，但其同意先行支付房屋價(jià)款，再適時(shí)辦理過戶，但雙方對(duì)先行支付的房屋價(jià)款金額沒有達(dá)成一致意見。龔某于2017年10月27日再次發(fā)函張某要求加價(jià)才能同意張某的方案，否則即解除合同。張某于是向張家港法院提起訴訟，請(qǐng)求繼續(xù)按原價(jià)履行合同，法院經(jīng)審理后駁回了張某的訴訟請(qǐng)求。龔某隨后向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)雙方間的買賣協(xié)議已于2017年10月27日解除。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，龔某與張某簽訂的房屋買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按約履行。根據(jù)合同約定，張某需支付房屋價(jià)款195萬元，待龔某領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證后辦理過戶手續(xù)。張家港市人民政府于2017年8月27日出臺(tái)了限售政策。涉案房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證于2017年9月7日辦至龔某名下，上述限售政策雖然不會(huì)對(duì)雙方簽訂在前的合同效力產(chǎn)生影響，但雙方于賣方領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行過戶的合同約定實(shí)際已經(jīng)無法履行。雖然雙方之后就合同的繼續(xù)履行進(jìn)行了協(xié)商，但因雙方對(duì)于提前付款的金額未能達(dá)成一致，未能對(duì)合同約定進(jìn)行變更，張某要求繼續(xù)履行合同沒有事實(shí)基礎(chǔ)，其向法院提起繼續(xù)履行的訴訟主張也已被生效判決駁回。因此，涉案房屋買賣合同事實(shí)上不能履行，雙方簽訂合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，遂判決支持龔某的訴訟請(qǐng)求，確認(rèn)雙方的房屋買賣協(xié)議于2017年10月27日解除有效,龔某將購房本金及利息返還張某。

法官點(diǎn)評(píng)：房產(chǎn)限售是政府為規(guī)范房地產(chǎn)交易，維護(hù)公共利益而實(shí)施的臨時(shí)管控措施，是政府行為，普通人難以預(yù)知，也無法規(guī)避，故不可歸責(zé)于任一合同主體。因此，因房產(chǎn)限售政策導(dǎo)致房屋買賣合同無法繼續(xù)履行的，合同雙方都可以請(qǐng)求法院解除房屋買賣合同，但出賣人應(yīng)將本金及利息返還買受人。