借款400萬元到期后未能按約償還，雙方當事人約定以400萬元的房產抵債，但因種種因素大部分房產未能履行，債權人請求重新償還相應金額借款。江蘇省海安市人民法院一審認為，因案涉協議未能履行，以物抵債目的已不能實現，原告謝某要求被告蔣某履行原債務即金錢對價依法有據。8月26日，隨著南通市中級人民法院終審判決書的送達，這起以物抵債案塵埃落定。

    2015年，蔣某因資金周轉困難，向謝某借款400萬元，借期二年。2017年借款到期后，蔣某無力償還，遂與謝某簽訂協議一份，約定蔣某向謝某提供價值400萬元的數套住房及車棚車庫用以償還所欠謝某的債務。協議對交易稅金、溢價款、認購書等內容進行了明確。在蔣某提供認購書的基礎上，謝某有權將上述房屋出售給第三人，向第三人收取房款填平其債權。
    協議簽訂后，除一套房屋以60萬元出售成功外，其余抵債房屋因稅金、溢價等處理問題未能實際履行。謝某遂向法院訴訟，要求債權性質回歸，請求判令蔣某償還借款340萬元，并支付相應利息。
  庭審中，蔣某辯稱，協議簽訂后其一直積極履行義務，由于謝某自身原因導致協議未能全面履行，應由謝某自行承擔責任。
    海安法院經審理后認為，債務到期后，當事人約定以住房、車棚車庫抵算債務，該約定系雙方真實意思表示，與現行法律規定并不沖突，應認定協議成立有效，雙方均應當按約履行該協議。除非存在蔣某不履行協議的情形，否則謝某并不當然享有向蔣某直接主張支付金錢對價的權利。根據協議，約定蔣某有義務先提供認購書，以使房屋實際買賣雙方達成合意，但蔣某表示其要求謝某先支付稅金及溢價款才給付認購書，此舉明顯與雙方的約定不符，屬違約行為，且已導致案涉協議目的不能實現，故蔣某對案涉協議不能履行負有責任。因案涉協議未能履行，以物抵債目的不能實現，謝某要求蔣某履行原債務即支付金錢對價依法有據。遂依照《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》的相關規定，作出前述判決。
    一審判決后，被告蔣某不服提出上訴，南通中院經審理認為，一審認定事實清楚，適用法律正確，遂判決駁回上訴，維持原判。
    法官點評：本案主要涉及以物抵債的效力及不履行的法律后果問題，《中華人民共和國物權法》第五條規定：“物權的種類和內容由法律規定。”因此，我國實行物權法定原則，債務到期前當事人所約定的流質抵押、讓與擔保均不受法律保護，相關的以物抵債自然不發生法律效力。對于債務到期后的以物抵債效力及不履行的法律后果問題，近年來司法界逐步趨向統一。
    對以物抵債協議的效力、履行等問題的認定，應以尊重當事人的意思自治為基本原則。當事人于債務清償期屆滿后達成的以物抵債協議，可能構成債的更改，即成立新債務，同時消滅舊債務；亦可能屬于新債清償，即成立新債務，與舊債務并存。基于保護債權的理念，債的更改一般需有當事人明確消滅舊債的合一，否則，當事人于債務清償期屆滿后達成的以物抵債協議，性質一般為新債清償。在此情形下，舊債務于新債務履行之前不消滅，舊債務和新債務處于銜接并存的狀態；在新債務合法有效并得以履行完畢后，因完成了債務清償義務，舊債務才歸于消滅。若新債務屆期不履行，致使以物抵債協議目的不能實現的，債權人有權請求債務人履行舊債務，且該請求權的行使，并不以以物抵債協議無效、被撤銷或者被解除為前提。
本案中，當事人之間系債務到期后達成的以房抵債協議，應認定協議合法有效，在協議因種種因素未能得到履行情況下，債權人謝某要求回歸原借款的償還，符合相關規則。法院判決被告蔣某向原告謝某償還340萬元借款及相應利息，并無不當。
    本案的發生提醒人們，債務重置只是增加一種選擇權，并不當然消滅原債務，也不產生新的債權債務，當債務重置不能實現時，債權人仍可以要求債務人履行原債務。
    [法律鏈條]《中華人民共和國合同法》
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。