“按揭”方式購置商品房雖然是新生事物，但卻在社會上迅速普及。目前，以“按揭”方式購房為代表的新類型財產(chǎn)分割問題，在離婚案件中如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)。但現(xiàn)行的法律、法規(guī)的滯后性導(dǎo)致對夫妻離婚時按揭貸款房沒有明確規(guī)定，法院在審理婚姻家庭案件時很難對此類房屋定性。筆者認為對此種案件不能簡單地確定按揭貸款房是夫妻共同財產(chǎn)還是夫妻一方個人財產(chǎn)，而是先要弄清按揭貸款房涉及到的法律關(guān)系以及所有權(quán)歸屬，才能很好地確定各種類型的按揭貸款房在夫妻財產(chǎn)中的性質(zhì)。

一、按揭貸款房涉及的法律關(guān)系及所有權(quán)歸屬

按揭貸款購買房地產(chǎn)一般有現(xiàn)房按揭和樓花按揭兩種。無論是現(xiàn)房按揭還是樓花按揭都基本涉及到三方主體、兩個合同。主體分別為開發(fā)商、購房者、銀行；合同一個是購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同，另一個是購房者與銀行簽訂的借款合同。

購房者通過向銀行借款的方式全部付清了房款，通過與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同就可以取得現(xiàn)房或房屋建成后獲得房屋的期待權(quán)。購房者對開發(fā)商的付款義務(wù)已完成，只要到房地產(chǎn)管理部門辦理確權(quán)手續(xù)，就取得了完整的房屋所有權(quán)。雖然這種房屋的所有權(quán)是通過抵押向銀行借款而取得的，帶有一點瑕疵，但這并不影響所有權(quán)的歸屬。

二、夫妻離婚時按揭貸款房歸屬問題

如果夫妻雙方書面約定了房產(chǎn)的歸屬問題，則離婚時按照夫妻雙方的約定即可。但在現(xiàn)實生活中，許多夫妻書面約定房產(chǎn)歸屬，離婚時就產(chǎn)生了爭議。2001年修訂的《婚姻法》使夫妻離婚時財產(chǎn)分配進一步明確：一方的婚前財產(chǎn)為夫妻一方的個人財產(chǎn)，取消了一方婚前財產(chǎn)經(jīng)婚后夫妻長時間使用變?yōu)楣餐械囊?guī)定。一方婚前購買的房屋，取得了產(chǎn)權(quán)證，就意味著其婚前就擁有了該房屋的所有權(quán)。所有權(quán)屬于物權(quán)，它和債權(quán)是不同的概念，不能因為是用另一方的收入或夫妻共同財產(chǎn)還貸，就改變房屋所有權(quán)的歸屬，婚前一方按揭貸款房屋仍舊應(yīng)為其個人財產(chǎn)。下面，筆者將深入剖析不同情況下夫妻離婚時按揭貸款房如何定性的問題。

1、婚前一方按揭購買，取得房產(chǎn)證的情形。

不動產(chǎn)物權(quán)適用物權(quán)登記生效原則，應(yīng)以向房地產(chǎn)登記機關(guān)進行登記為生效要件。產(chǎn)權(quán)證作為房屋權(quán)屬的公示憑證，在沒有相反證據(jù)證明的情況下，產(chǎn)權(quán)證上的名字就是該房屋的所有權(quán)人。據(jù)此，一方婚前買房取得產(chǎn)權(quán)證，該房屋就是一方婚前個人財產(chǎn)。而婚后夫妻用共同財產(chǎn)還貸，并不因此而改變房屋所有權(quán)的性質(zhì)。

房屋的所有權(quán)原則上只屬于一方，只是因為在婚后還貸中，涉及到了對于共同財產(chǎn)的處理，另一方就此的投入份額成為了購房一方的債務(wù)，購房一方需要對另一方做出適當?shù)难a償。補償雙方可以約定為金錢、該房屋的部分或全部產(chǎn)權(quán)、其他財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)利。可見，婚前買房、婚后還貸，房屋的所有權(quán)若無其他的約定，仍應(yīng)作為婚前財產(chǎn)，屬于婚前按揭購房一方。

2、婚前一方按揭購買，婚后取的房產(chǎn)證的情形。

現(xiàn)實生活中，期房按揭即樓花按揭的情形大量存在。樓花按揭發(fā)生在商品房預(yù)售的情形下，對商品房預(yù)售的行為，我國1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款和建設(shè)部1994年《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定了預(yù)售登記。預(yù)售登記并不是任何確定產(chǎn)權(quán)變更的公示方法，主要是使預(yù)購者享有優(yōu)先請求的權(quán)利，其目的在于保護債權(quán)而非保護物權(quán)。總之，期房按揭中的“登記”，不是物權(quán)中的“登記”，而是債權(quán)中的“預(yù)登記”。

那是不是因此就表示，這種情況下取得的房屋應(yīng)該為夫妻共同財產(chǎn)？《婚姻法》第18條規(guī)定：一方的婚前財產(chǎn)為夫妻一方的財產(chǎn)。如果該財產(chǎn)的取得權(quán)利發(fā)生于婚前，而財產(chǎn)的實際取得在婚后，也應(yīng)屬婚前財產(chǎn)為個人所有。婚前一方按揭購買商品房，婚后取得房產(chǎn)證就屬于此種情形。房屋的所有權(quán)是債權(quán)特別是預(yù)售登記的當然后果，權(quán)利是在婚前就已經(jīng)獲得，只是在婚后才實際占有房屋。筆者認為，此物權(quán)的取得是以債權(quán)的存在為前提的，如果夫妻之間沒有其他特殊約定，因此取得的物權(quán)應(yīng)屬于原來擁有債權(quán)的一方。

因此，筆者認為對于一方在婚前按揭貸款購買、婚后夫妻共同使用居住并償還貸款的房屋，不管是婚前取得了房產(chǎn)證還是婚后才取得房產(chǎn)證，都屬于夫或妻一方個人財產(chǎn)，關(guān)于婚后還貸是以夫妻共同財產(chǎn)還貸的情形，在離婚時，由房屋所有權(quán)擁有者一方給予一定的經(jīng)濟補償。