16年前，江蘇如東一村民陳某將自建房屋賣給鄰村村民金某，如今陳某卻以房屋買賣協(xié)議違反國家土地法強(qiáng)制性規(guī)定為由，起訴確認(rèn)房屋買賣合同無效并要求返還房屋。近日江蘇省如東縣人民法院審結(jié)了這起農(nóng)村房屋買賣合同糾紛。法院認(rèn)為非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買宅基地房屋的合同，損害法律、行政法規(guī)以及國家政策所維護(hù)的社會公共利益，應(yīng)認(rèn)定無效，但賣方對合同無效過錯(cuò)較大，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要賠償責(zé)任。

2004年陳某與金某簽訂“房屋買賣協(xié)議”，陳某將其樓房作價(jià)28000元出賣給金某，金某按約交付了購房款，陳某也將樓房一幢及附屬用房（兩間廚房、一間廁所）交付給了金某。在居住過程中，金某對樓房及附屬用房進(jìn)行了修繕。陳某認(rèn)為房屋買賣協(xié)議違反了國家土地法強(qiáng)制性規(guī)定，屬于無效合同，起訴至法院請求確認(rèn)“買賣房屋協(xié)議”無效，要求金某返還房屋。

金某辯稱，雙方簽訂房屋買賣協(xié)議時(shí)，陳某未告知其房屋不能出售，還邀請村干部作為見證人，現(xiàn)在已經(jīng)十六年了，陳某要求確認(rèn)該協(xié)議無效毫無誠信，應(yīng)當(dāng)賠償金某的信賴?yán)娼?jīng)濟(jì)損失。案涉房經(jīng)評估，該屋重置成新價(jià)值總價(jià)為255000元，房屋裝修添附價(jià)值為56747元，并提起反訴要求陳某返還購房款28000元；并支付其購房后對該房屋添附的費(fèi)用56747元；按照該房屋現(xiàn)有評估價(jià)的80%賠償其損失158310.4元。

庭審中陳某對金某的反訴答辯稱：返還購房款28000元無異議；雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議違反了法律規(guī)定，雙方均有過錯(cuò)，其不存在不誠信的行為，不能因?yàn)椴欢ň头裾J(rèn)自己的過錯(cuò)。

法院審理后認(rèn)為：陳某與金某并非同一村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買宅基地房屋的合同，損害法律、行政法規(guī)以及國家政策所維護(hù)的社會公共利益，應(yīng)認(rèn)定無效。因無效合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。故陳某應(yīng)當(dāng)返還金某購房款28000元，金某應(yīng)當(dāng)返還陳某案涉樓房及附屬用房。金某對樓房及附屬用房的添附由陳某給予折價(jià)補(bǔ)償，折價(jià)補(bǔ)償款參照評估報(bào)告為56747元。案涉房屋的價(jià)值相較十六年之前，現(xiàn)在已大幅度增值。金某因合同無效應(yīng)當(dāng)返還案涉房產(chǎn)，房產(chǎn)的增值部分因而轉(zhuǎn)歸陳某享有。但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，雙方均有過錯(cuò)，但本案中出賣方陳某過錯(cuò)程度較大，故陳某應(yīng)當(dāng)賠償金某損失，酌定陳某承擔(dān)70% 的賠償責(zé)任。遂判決合同無效，金某返還樓房一幢及附屬用房，陳某返還金某購房款28000元、給付添附物折價(jià)款56747元、賠償信賴?yán)鎿p失118666元。

陳某不服一審判決提起上訴，二審判決駁回上訴維持原判。

評析：本案是一起典型的買賣農(nóng)村房屋后，出賣方反悔起訴請求確認(rèn)買賣合同無效，要求返還房屋的糾紛。根據(jù)法律規(guī)定，非同一集體經(jīng)濟(jì)組成員之間的宅基地上的房屋買賣合同因?yàn)檫`反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，或者損害社會公共利益，而被依法認(rèn)定無效。

而根據(jù)《合同法》第五十八條規(guī)定合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案涉案房屋買賣合同無效后，通過對案涉房產(chǎn)進(jìn)行評估，以目前重置類似房屋的價(jià)值，扣減購房款以及應(yīng)當(dāng)返還的添附物，來認(rèn)定買受方的損失，再根據(jù)雙方的過錯(cuò)責(zé)任大小，確定出賣方陳某夫妻應(yīng)當(dāng)賠償買受方金某的損失。如此既維護(hù)了農(nóng)村土地管理制度，也照顧了買受方的信賴?yán)鎿p失以及生存利益，同時(shí)也避免不誠信的當(dāng)事人從其不誠信的行為中獲取巨額利益，也體現(xiàn)了社會主義核心價(jià)值觀。