購(gòu)房者唐某某沒(méi)有想到的是，自己通過(guò)中介簽訂購(gòu)房合同購(gòu)買(mǎi)位于啟東市匯龍鎮(zhèn)北上海花園的房屋，卻在房屋完工并交付產(chǎn)權(quán)所有人后，始終等不來(lái)出售方履約。蹊蹺的是，房屋的產(chǎn)權(quán)所有人還表示根本不清楚存在這起房屋買(mǎi)賣交易。

購(gòu)房者、售房者、產(chǎn)權(quán)所有人、房屋中介四方，究竟錯(cuò)在何方？唐某某將售房者金某、產(chǎn)權(quán)所有人袁某某夫婦、房屋中介啟東市銀星房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱銀星房產(chǎn)）訴至法院，要求解除房屋買(mǎi)賣合同，要求袁某某夫婦、金某退還購(gòu)房定金及購(gòu)房款合計(jì)338000元并互負(fù)連帶責(zé)任、要求銀星房產(chǎn)退還中介費(fèi)9500元，要求四被告連帶賠償違約金237600元。

近日，啟東市人民法院對(duì)該起離奇的房屋買(mǎi)賣合同糾紛案作出一審判決，判令解除房屋買(mǎi)賣合同，判決金某返還購(gòu)房款338000元，判決金某支付違約金118800元，判決銀星房產(chǎn)在40000元范圍內(nèi)就金某不能履行部分承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任。

判決指出，作為專業(yè)的房屋中介機(jī)構(gòu)，在進(jìn)行居間服務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)應(yīng)盡到必要的、審慎的審查、核實(shí)義務(wù)，如核實(shí)房源信息、賣房人的身份信息、是否存在委托交易手續(xù)等。

房屋出售

2017年4月21日，唐某某與金某，也就是本案中售房者訂立協(xié)議，金某確認(rèn)將啟東市匯龍鎮(zhèn)北上海花園40號(hào)的安置房屋優(yōu)惠購(gòu)房權(quán)利轉(zhuǎn)讓給唐某某，并約定了轉(zhuǎn)讓款、產(chǎn)證過(guò)戶等相關(guān)事宜。

4月21日當(dāng)天，唐某某向金某支付購(gòu)房定金88000元，向銀星房產(chǎn)支付中介費(fèi)9500元。同年6月3日，唐某某向金某支付購(gòu)房款250000元。

但到了房屋完工并交付后，售房者金某卻拿不出房子來(lái)了。

金某在庭審中表示，他只是代為簽署合同的人。按照金某的說(shuō)法，2017年4月21日，施某某打電話讓他，要他去銀星房產(chǎn)處代施某某簽署案涉房屋買(mǎi)賣合同。當(dāng)天，施某某開(kāi)車將金某帶至銀星房產(chǎn)處，金某下車并帶上施某某交給他的材料去簽署合同。

庭審中，金某表示同意解除2017年4月21日的合同，因?yàn)椤?/span>房子也沒(méi)有了，履行不成了”。

這套房屋到底去哪了？

各執(zhí)一詞

這套房屋最早的產(chǎn)權(quán)所有人袁某某、季某某否認(rèn)自己曾將房屋賣給施某某。

袁某某、季某某在庭審中表示，他們因拆遷安排到北上海花園B區(qū)三套房屋，因想將其中兩套調(diào)換成一套南郊家園、一套北上海花園C區(qū)房屋，而經(jīng)人介紹找了施某某辦理。

“我是叫施某某拿房子，不是賣給他。如果幫我們拿到了房子，我考慮賣給他。”然而，施某某最終未能完成其與袁某某夫婦的協(xié)議。

施某某委托徐某某將拆遷材料還給袁某某夫婦。此后，徐某某與袁某某協(xié)商后，幫助袁某某完成其原本的想法。

銀星房產(chǎn)在庭上辯稱案涉合同是房屋買(mǎi)賣合同，而其與當(dāng)事人唐某某簽訂的合同是居間合同，是報(bào)告居間。其將訂立合同信息告知雙方，由雙方?jīng)Q定是否達(dá)成合同或履行合同，合同一旦成立，作為委托方理應(yīng)支付中介費(fèi)。

銀星房產(chǎn)辯稱，在居間人不存在故意提供虛假信息或隱瞞重要信息的情況下，銀星房產(chǎn)不應(yīng)承擔(dān)返還中介費(fèi)及賠償責(zé)任。

居間有責(zé)

啟東法院審理認(rèn)為，原告唐某某、被告金某及居間方被告銀星房產(chǎn)簽訂的房屋買(mǎi)賣合同（居間合同）系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，已依法成立生效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定全面履行各自的義務(wù)。

就案涉房屋買(mǎi)賣合同的出賣人主體問(wèn)題，法院認(rèn)為，金某作為涉案房屋買(mǎi)賣合同的出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，唐某某作為買(mǎi)受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。據(jù)此，法院判決出賣人金某將收取的338000元購(gòu)房款退還。

就袁某某夫婦應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任，法院認(rèn)為，金某抗辯受施某某委托簽訂涉案房屋買(mǎi)賣合同而不愿承擔(dān)合同責(zé)任，但唐某某及金某均未提供證據(jù)證明委托事實(shí)的存在，且涉案房屋買(mǎi)賣合同的甲方為金某，亦無(wú)充分證據(jù)證明袁某某夫婦委托出售涉案房屋的授權(quán)委托書(shū)，故袁某某不能作為涉案房屋賣合同的出賣主體，對(duì)該項(xiàng)訴請(qǐng)法院未予支持。據(jù)雙方合同約定，法院判決金某支付違約金11.88萬(wàn)元。

就銀星房產(chǎn)應(yīng)否返還中介費(fèi)并承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，法院認(rèn)為，房屋中介機(jī)構(gòu)通常具備從事居間服務(wù)的專業(yè)知識(shí)，掌握獲取、審查相關(guān)信息、相關(guān)手續(xù)的能力，因此，在委托人提供報(bào)酬的前提下，要求中介機(jī)構(gòu)盡到謹(jǐn)慎、合理審查義務(wù)不僅是民法中權(quán)利義務(wù)對(duì)等的要求，也是房屋交易安全性、穩(wěn)定性的保障。如果中介機(jī)構(gòu)在簽訂合同時(shí)疏于對(duì)房屋相關(guān)信息、交易手續(xù)的審查，導(dǎo)致合同無(wú)法履行的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，銀星房產(chǎn)作為專業(yè)的房屋中介機(jī)構(gòu)，在進(jìn)行居間服務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)應(yīng)盡到必要的、審慎的審查、核實(shí)義務(wù)，如核實(shí)房源信息、賣房人的身份信息、是否存在委托交易手續(xù)等。但銀星房產(chǎn)對(duì)金某在簽約時(shí)出具的袁某某名下的選房協(xié)議未核實(shí)調(diào)查委托事宜的真實(shí)性，就促成涉案房屋買(mǎi)賣合同的簽訂，導(dǎo)致涉案房屋買(mǎi)賣合同的無(wú)法履行。且合同第二條約定，定金應(yīng)由丙方保管，但銀星房產(chǎn)沒(méi)有按約保管定金，存在違約行為。結(jié)合銀星房產(chǎn)的過(guò)錯(cuò)程度，法院酌定由銀星房產(chǎn)在4萬(wàn)元范圍內(nèi)就金某賠償不足部分承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。

就關(guān)于銀星房產(chǎn)退還中介費(fèi)的訴請(qǐng)，法院認(rèn)為，因房屋買(mǎi)賣合同約定中介費(fèi)一律不予退還，且銀星房產(chǎn)不存在故意隱瞞事實(shí)或提供虛假情況的情形，因此法院未予支持