隨著農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展及城市化進(jìn)程的不斷加快，越來(lái)越多的農(nóng)村集體土地之上的房屋進(jìn)入市場(chǎng)交易，由房屋買(mǎi)賣(mài)引發(fā)的糾紛也不斷增加，其中相當(dāng)部分的糾紛最后進(jìn)入訴訟程序。但是進(jìn)入訴訟程序的糾紛由于受當(dāng)前法律法規(guī)及土地制度的制約并沒(méi)有得到統(tǒng)一有效的解決，反而是各地法院處理方式各異，判決結(jié)果也是差別很大。為此筆者結(jié)合自己的審判實(shí)踐針對(duì)農(nóng)村集體土地房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了分析，試圖提出一些解決糾紛的建議。

一、糾紛的類(lèi)型

從筆者處理的案件來(lái)看，糾紛的主要類(lèi)型有兩種，一是房屋交易過(guò)程中雙方?jīng)]有及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，賣(mài)方面對(duì)經(jīng)濟(jì)利益的誘惑而喪失誠(chéng)信，拒絕協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)并進(jìn)而要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效并收回房屋；二是農(nóng)村房屋的宅基地轉(zhuǎn)讓具有特殊限制，相當(dāng)部分的交易因不符合規(guī)定而無(wú)法辦理土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，導(dǎo)致買(mǎi)方通過(guò)訴訟要求賣(mài)方協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

二、糾紛產(chǎn)生的原因

當(dāng)前農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛不斷增多的主要原因在于，一是缺乏相關(guān)法律法規(guī)的約束，同時(shí)法律法規(guī)與行政部門(mén)的具體執(zhí)行政策沒(méi)有形成統(tǒng)一；二是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口流動(dòng)性大大增強(qiáng)，城市和農(nóng)村之間流動(dòng)，不同地區(qū)之間流動(dòng)，形成了農(nóng)村房屋的交易需要和市場(chǎng)；三是部分買(mǎi)房人缺乏必要的法律意識(shí)，未能及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，部分買(mǎi)房人缺乏誠(chéng)信，面對(duì)房屋升值的經(jīng)濟(jì)利益而故意違約制造糾紛。

三、現(xiàn)行糾紛的主要處理方式及利弊分析

農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛審理中最關(guān)鍵的問(wèn)題在于如何確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同的效力，目前對(duì)于同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效應(yīng)當(dāng)是沒(méi)有爭(zhēng)議的，爭(zhēng)議主要在于買(mǎi)方為集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人員時(shí)買(mǎi)賣(mài)合同是否有效。對(duì)此理論界、實(shí)務(wù)界均存在截然相反的意見(jiàn)。一種意見(jiàn)認(rèn)為農(nóng)村房屋所使用的宅基地具有一定的身份性質(zhì)，不適合自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑫r(shí)結(jié)合我國(guó)土地管理法第六十三條及相關(guān)政策規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同違反了法律禁止性規(guī)定而無(wú)效；另一種意見(jiàn)則認(rèn)為我國(guó)法律并未禁止農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，故應(yīng)從意思自治和合同自由原則確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同合法有效。案件審理中法院一般也是按照上述兩種意見(jiàn)形成兩種不同的處理方式，從處理糾紛的法律效果和社會(huì)效果來(lái)分析，這兩種處理方式也是各有利弊，簡(jiǎn)要分析如下：

1、確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。確認(rèn)合同無(wú)效有利之處在于法院判決結(jié)果和目前我國(guó)房屋土地管理部門(mén)拒絕為農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)辦理過(guò)戶(hù)的做法形成了統(tǒng)一，避免出現(xiàn)了法院判決和行政部門(mén)規(guī)定沖突進(jìn)而導(dǎo)致法院生效判決無(wú)法執(zhí)行的現(xiàn)象。確認(rèn)合同無(wú)效的弊端在于一是確認(rèn)無(wú)效缺乏明確的法律依據(jù)，現(xiàn)行法律、行政法規(guī)中并沒(méi)有明確禁止農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此認(rèn)定合同無(wú)效的合法性存疑；二是確認(rèn)無(wú)效與公民一律平等、合同自由、意思自治、保護(hù)物權(quán)等基本的法律原則相違背，法律效果不佳；三是確認(rèn)無(wú)效不利于形成誠(chéng)實(shí)信用的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序和社會(huì)道德準(zhǔn)則，社會(huì)效果不佳。

2、確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同有效。確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同的有利之處在于一是彰顯了法律以人為本的精神，體現(xiàn)了平等、自由、保護(hù)物權(quán)的法律原則，賦予了農(nóng)民處分自身合法財(cái)產(chǎn)充分的自由；二是倡導(dǎo)了誠(chéng)實(shí)信用的交易原則和社會(huì)道德風(fēng)尚；三是有利于促進(jìn)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，適應(yīng)了社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)。確認(rèn)合同有效目前最大的不足之處在于土地管理部門(mén)停止辦理農(nóng)村房屋土地使用權(quán)的過(guò)戶(hù)手續(xù)，造成了法院作出的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效的判決難以執(zhí)行，有損司法的權(quán)威，也無(wú)法有效保護(hù)買(mǎi)方的權(quán)利。

通過(guò)對(duì)上述兩種處理方式的比較，筆者認(rèn)為確認(rèn)合同有效更符合立法精神和法律原則，也更有利于保護(hù)農(nóng)民的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)成為處理該類(lèi)糾紛的方向和目標(biāo)。

四、處理糾紛的建議

1、加快立法進(jìn)程，完善法律規(guī)范。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題涉及到廣大農(nóng)民的切身利益，糾紛的處理也涉及到法院、土地、房管等眾多部門(mén)，因此立法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)盡快的通過(guò)立法，規(guī)范農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，促進(jìn)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合法有序的發(fā)展，從根本上減少此類(lèi)糾紛的產(chǎn)生。

2、在立法完善之前處理此類(lèi)糾紛，要堅(jiān)持平等、合同自由、保護(hù)所有權(quán)、誠(chéng)實(shí)信用的基本法律原則，在合法的限度內(nèi)最大化的保護(hù)誠(chéng)信、守法者的利益。

3、改革農(nóng)村宅基地制度。在堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有的原則下，取消對(duì)于宅基地流轉(zhuǎn)的限制，使得宅基地能夠自由流轉(zhuǎn)?？紤]到目前我國(guó)農(nóng)村宅基地都是無(wú)償取得的，是作為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織給予內(nèi)部成員的一種福利，為了平衡集體和其他成員的利益，可以仿效國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度，建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)出讓制度，未辦理出讓的宅基地不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?jīng)過(guò)批準(zhǔn)辦理出讓手續(xù)并繳納一定的出讓金后的宅基地可以自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)辉偈芙灰字黧w身份的限制，這樣一方面集體經(jīng)濟(jì)組織獲得了相應(yīng)的宅基地出讓金收益，另一方面農(nóng)民得到了對(duì)于自己房屋的完全的處分權(quán)利，同時(shí)也與我國(guó)現(xiàn)行的基本土地制度基本一致，可以從根本上解決目前的糾紛。