當前，二手房交易非常活躍，很多人看中的是二手房的配套完善、交通方便、學區好等優勢，但原房主拖欠物業費的糾紛也屢見不鮮。對于很多買了二手房的業主來說，剛入住沒多久就遇到物業上門“要賬”，著實令人心塞。那么面對原房主拖欠的物業費，新房主該如何應對呢？

    2015年，昆山的李小姐想給自己換個房子，改善居住環境，看中了城區某世紀花園小區的一套現房。當年3月，經人介紹與該小區的趙某夫婦達成了購房意向，并簽訂了一份房屋買賣合同。合同對總價款、交房時間作了約定，同時約定“對該房屋內的水、電、煤氣、電話、有線電視、物業管理費等費用(若有)進行結算。雙方在交接后5個工作日內至物業辦理處辦妥維修基金的更名手續。”

    2015年6月，在辦理了房屋交接手續后，水電煤氣費用也已結清，對于舊存的物業管理費用趙某夫婦卻不愿意交接辦理。隨后李小姐找趙某夫婦協商解決，趙某給李小姐出具了一份協議，寫明“房款全部支付完畢，交付房屋之前的物業費與李小姐無關。”原本以為事情就此結束，誰知物業聲稱該房屋尚欠2013年至2016年的物業管理費，不給李小姐辦理停車手續，致使李小姐車輛無法正常進出小區，造成很大的困擾，其先后多次與原房主聯系要求處理，但對方卻一直稱此前的物業費是他們與物業公司的事情，讓李小姐不要理睬，以此逃避拒不支付。面對物業公司的“日常為難”，李小姐無奈之下不得已先墊付了趙某夫婦欠下的物業費近3000元，雖然金額不大，但是李小姐越想越咽不下這口氣，遂訴至昆山法院，要求趙某夫婦返還墊付的款項。

    由于雙方爭議的金額較小，昆山法院周市法庭的法官對案件進行了調解，對趙某夫婦的行為進行法律釋明，根據《合同法》的規定，當事人約定由債務人向第三人履行債務的，債務人未向第三人履行債務或者履行債務不符合約定，應向債權人承擔違約責任。趙某夫妻不僅是原有物業服務合同的主體，同時也與李小姐訂有協議，由其履行欠費繳納義務。最終，在法官的積極溝通下，趙某當場支付了李小姐墊付的物業費，案件就此結案。

    法官說法：本案中，原業主與物業公司之間的服務合同并沒有涉及后來的買房人，新業主便沒有義務支付拖欠的物業費，物業公司本不該將此責任轉嫁到新業主身上。在此也提醒廣大購房人，在簽訂二手房屋買賣合同時，要明確界定物業費承擔人和履行期限，以便有效進行責任劃分，也可以在支付房款時預留部分尾款，作為履約保證金，直到合同順利完成，維護自身權益。