商品房交付在商品房買賣中具有極其重要的意義，其與所有權轉移和風險轉移具有密切的關系。開發商逾期交付商品房是商品房買賣合同糾紛中較為常見的一種類型，呈現出涉案人數眾多，矛盾沖突突出，牽扯范圍較廣，處理協調困難等特點。本文試就洪澤法院2007年以來商品房預售合同糾紛中涉及開發商逾期交房的若干問題作出簡單探討。

一、逾期交房的糾紛特點

隨著城鎮化發展，城鎮居民住房商品化日趨活躍，由此引發的商品房買賣糾紛已是當前社會的一大熱點和焦點問題，也是法院審理案件的重點和難點之一。2007年至2010年，洪澤法院共受理審結商品房銷售、預售合同糾紛案件共417件，判決結案13件，調解結案371件，撤訴33件。爭議類型主要集中在房屋質量、延期交房、遲延辦證等方面，其中涉及逾期交房363件，占87%。通過歸類分析，可以發現逾期交房引起的糾紛呈現出以下幾個特點：

（一）糾紛矛盾突出、牽涉面大，協調難

住房問題關系著老百姓的切身利益，它具有民生的屬性，話題敏感，在開發商不能按約交房情況下，點對點的糾紛極易被煽動形成為點面之間的對抗，雙方之間對立情緒較為嚴重，矛盾難以化解，這對于眾多剛性需求購房者尤為明顯，爭議一方當事人人數眾多不僅使案件妥善處理的難度增加，更為矛盾激化埋下隱患，容易引起集體訴訟。在本院審理涉及逾期交房363件案件中，有360件是由三家房產企業引起的4次群體訴訟，此類案件牽涉面廣，社會影響大，買房人極易以不理性的方式維護自己的利益，處置不當，甚至引發群體性上訪事件，因此，既要保障企業發展又要平衡其與消費者之間的利益很難。

（二）當事人法律意識弱、國家法規不明確，審理難

商品房預售合同糾紛的當事人一方往往是法律知識相對欠缺的普通百姓，他們對于開發商來說屬于弱勢群體，他們重實體而忽視對程序的遵守，重簡單樸素的事實而忽視是否符合法律的要求，他們認為花了一生的積蓄購買的就應當是符合自己要求、令自己滿意的房屋，同時他們也較少委托專業律師代理訴訟，加之我國目前法律對商品房交付條件規定不明確，國務院相關法規規定的交付條件不一致，內容甚至沖突，導致法官處理案件存在一定難度。

（三）社會關系復雜，預防難

由于金融危機、勞動力成本增加、原材料上漲等因素影響，涉訴開發企業可能因資金鏈斷裂、經營狀況惡化等原因導致不能按期完成商品房竣工驗收交付，但是該類企業大多都是地方經濟的重要支柱，從維護社會穩定和促進經濟發展的使命出發，人民法院不能簡單“審一個案件死一個企業”，加之該類企業大多是政府招商引資單位，他們一般不直接出面，不注重社會責任，講客觀困難的多，對違約責任卻往往避而不談或者推卸責任，甚至避而不見，使得難以通過人民調解、訴前調解、法官聯絡等訴前糾紛解決機制加以預防、處理。

二、逾期交房的表現形式

（一）開發商未通知交付或者按約定期限不符合交付條件；

（二）開發商在合同約定的交房期限通知了購房人接房，但購房人認為房屋未達約定的交房條件，因此拒絕領取鑰匙，繼而要求開發商承擔逾期交房的違約責任；

（三）購房人在接收房屋后，又以房屋未達交付條件為由要求開發商承擔逾期責任。

三、逾期交房的原因分析

（一）不可抗力：包括政府行為、社會事件、惡劣天氣、技術難題等。

（二）房屋相關資料不完備，房屋未能竣工驗收或驗收不合格，房屋負擔其他權利或產權瑕疵。

（三）買賣雙方簽訂商品房預售合同后，因規劃手續不全、資金不到位等原因導致無法按約定的期限交房。

（四）開發商工作失誤 ，開發商本可在合同約定的時間內交房，但因工作中發生失誤，遲延通知購房者收房。

（五）房屋質量問題買受人拒絕受領：包括一般質量問題、房屋質量不合格、規劃和設計變更（如面積或結構改變）。

（六）出賣人在銷售廣告及宣傳材料中作出說明和允諾，但所交付的房屋及配套設施、裝飾、設備等不合約定，導致買受人要求出賣人履行合同并承擔逾期責任。

（七）因出賣人未取得相關許可，隨意承諾如“承諾買受人子女指定學校入學”，無法按期為買受人辦理承諾的相關手續，買受人要求其履行義務，并承擔逾期責任。

三、逾期交房的責任認定

（一）交付條件的認定

國家為加強對商品房買賣行為的管理，強制性的要求開發商提供商品房買賣合同示范文本(以下簡稱示范合同)，其中第八條第一款約定了房屋交付的條件，包括四種情況下可以交付：①該商品房經驗收合格;②該商品房經綜合驗收合格;③該商品房經分期綜合驗收合格;④該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。該條另有一空白欄以便雙方當事人自行約定交付的條件。

對于當事人約定的交房條件是第1種的情況，根據《建設工程質量管理條例》第十六條“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。……。建設工程經驗收合格的，方可交付使用。”第四十九條“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。建設行政主管部門或者其他有關部門發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收。”另外，中華人民共和國國家標準《建筑工程施工質量驗收統一標準》中的強制性條文第6.0.7條規定：“單位工程質量驗收合格后，建設單位應在規定時間內將工程竣工驗收報告和有關文件，報建設行政管理部門備案。”建設部在《關于發布國家標準<建筑工程施工質量驗收統一標準>的通知》中明確規定：“建設單位應依據《建設工程質量管理條例》和建設部有關規定，到縣級以上人民政府建設行政主管部門或其他有關部門備案。否則，不允許投入使用。”因此，我們認為，應以開發商是否取得其當地建設管理機構發出的《建筑工程竣工驗收備案證》為標準。開發商在合同約定的交房時間取得了備案證，就具備了合同約定的交付條件，如果商品房的驗收僅有開發商自行組織的驗收是遠遠不夠的，不僅其公信力受到質疑，而且也不可能完成對房屋和相關配套設施進行全面的驗收。開發商辯稱已組織“四方”工程驗收且經驗收合格即可交付使用，則不應采信。

對于當事人約定的交房條件是第2或第3或第4種的情況，該條約定的是綜合驗收，根據《城市房地產開發經營管理條例》第十七條規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可使用;未經驗收或者驗收不合格，不得交付”、“房地產項目峻工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門提出峻工驗收申請。房地產開發主管部門應當在收到峻工驗收申請之日起30日內對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。”我們認為，商品房驗收產生的法律關系的主體是開發商與政府主管部門、工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或單位;客體是指商品房的質量;內容是商品房的質量是否合格;產生的法律后果是商品房可以進入市場，可以交付給業主使用。因此上述就是約定開發商在合同約定的交房時間取得《房地產開發經營項目交付使用許可證書》為條件。如取得了該證書，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件，就要承擔逾期交付責任。

另外，如果商品房買賣雙方在示范合同約定的上述四項以外的其它交付條件，我們認為，買受人購買商品房目的在于使用，建筑工程竣工驗收備案應當是起碼的要求，否則將影響其使用功能。如開發商在辦理房屋交接手續時，不能根據合同約定和法律規定取得并出示擬交付房屋的《建筑工程竣工驗收備案證》，買受人有權拒收該房屋，由此產生的逾期交房的違約責任由開發商承擔。如果開發商與購房人約定的交付條件低于此標準，那么以此標準為交付條件，如果雙方約定的標準高于商品房綜合驗收的標準，則以雙方的約定為交付條件標準。

（二）不可抗力的認定

1、異常自然現象。開發商辯稱，由于暴風雪、大雨、洪水等原因，導致施工不能正常進行，此時，應從以下三個方面認定是否屬于不可抗力，第一，出賣人是否能夠或者應當預見，如果該自然現象是本地區通常的氣象表現形式，則不能認定為不可抗力，因為開發商根椐當地的自然條件，合理安排工期，在簽定合同時合理預見，確保在約定的期限內依法交付房屋。如是自然現象確屬異常天氣，應認定為不可抗力。第二，出賣人是否能夠或應該能夠解決；第三，該自然現象是否足以導致延期施工，自然現象與延期施工之間是否有因果關系。法院在審理案件時應結合施工日志、氣象資料等綜合分析該自然原因是否構成不可抗力進行認定。

2、拆遷不暢等社會事件。開發商經常辯稱由于“釘子戶”導致拆遷不能如期進行進而逾期交房。我們認為，如果是開發商原因引起的拆遷不暢，就不能構成不可抗力。雖然強制拆遷屬于政府或法院的職務行為，開發商無法控制，但對于拆遷安置問題與房屋交付屬不同的法律關系，不應免除其違約責任。

3、政府行為。實踐中應區分情況判斷：首先，政府行為如是基于社會公共利益作出的，應認定為不可抗力，如建設過程中發現文物遺址，高考、中考期間不允許施工，迎接重大社會活動導致停工等；又如政府規劃調整，則應考慮為情事變更因素，這些因素開發商不可控，應依公平責任原則，允許開發商進行合同變更或者解除合同。其次，政府行為如是基于第三人的過錯做出的，如開發商違反規劃超建、改變容積率等政府部門責令其改正的期間，則不能認定為不可抗力，不能免除違約方的責任。

4、建筑工程安全事故等突發事件。我們認為，開發商不應當以自己或第三人的過錯或過失行為來抗辯違約責任，此種情況導致工程延期竣工交付，不應當免除逾期責任。

注意：如果出現法律規定的不可抗力和《合同》里約定開發商可以免責的原因，而開發商沒有在《合同》約定的期限內告知購房者，或者開發商延遲交房后發生不可抗力的，同樣要承擔逾期違約責任。

（三）六種常見情形的責任認定

1、房屋質量有問題

如果是一般質量問題如裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等，此類質量爭議不應當影響交付的完成，在符合交付條件的前提下，房屋已經滿足交付使用的法定要求，其并不影響合同目的的實現，也不構成根本違約，完全可以通過修理、重做或賠償損失來解決。交付后質量問題產生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應當承擔保修責任，拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行修復或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

如果因質量不符合合同約定或房屋通常品質，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔修理、更換、重做與賠償損失責任，逾期交付的，應當支付延期履行違約金。

2、裝飾和設備不合約定。買賣合同經常約定出賣人提供精裝房，并在合同附件三和補充協議中約定裝飾材料與工藝標準。房屋交付時，買受人發現材料低檔、做工粗糙，因此拒絕收房。我們認為，材料與工藝標準應當依合同約定為準，無約定或約定不明的，根據《合同法》62條確定。裝修不符合合同約定的，由出賣人承擔更換、重做、維修和賠償損失的責任。交付房屋時，出賣人必須提供室內空間檢測報告，否則買受人有權拒絕接受并要求開發商承擔逾期責任。

3、配套設施遲延或者交付不能。配套基礎設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶等；配套公共設施包括停車場、運動場、道路、花園、綠化等。基礎設施完備是買受人正常居住必備條件，如該設施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣人承擔違約責任。公共設施是房屋舒適居住、價值增長的不可或缺要素，其內容與標準以規劃圖、銷售廣告、售樓書為準，銷售廣告對公共設施的描述具體明確，足以影響買受人是否購買與房屋價格的，應當視為要約，出賣人拒絕交付或遲延交付時，應當繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

4、房屋相關資料不完備。房屋交付時，出賣人應當提供以下資料：政府機構出具的《建設工程竣工驗收備案證》、房屋測繪機構出具測繪資料、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人未提供上述資料時，買受人可以拒絕接受房屋并要求開發商承擔逾期責任。

5、所涉商品房經“四方”竣工驗收合格。對經核驗后房屋質量存在瑕疵但主體質量不存在問題的，購房人已經實際接受房屋，視為對合同變更，應當確認房屋交付行為有效，購房人無權要求開發商承擔實際交付日起至具備交付條件日止的違約金。我們認為，法律及合同已經明確了商品房的交付條件，在該條件不具備時，購房人有權拒絕接受房屋或要求開發商承擔違約責任，如果購房人接受房屋，并且該房屋經過竣工驗收，是其對自己權利的處分，其無權要求開發商承擔違約金。

注意：所涉商品房如經核驗后確認房屋主體質量不合格，應當確認房屋交付行為無效，開發商應承擔違約責任

6、該商品房未經“四方”驗收或驗收不合格，開發商即通知購房人接受房屋。我們認為，首先，開發商有違誠信用原則;其次，出賣人知道或者應當知道提供的標的物不符合約定，屬于一種欺詐行為，對于從事欺詐的人，應當讓他承擔相應的不利后果；最后，從有利于保護處于弱勢一方的購房者的合法權益和促進社會的公平正義角度，應以具備交付條件的日期作為實際交付日期。因此，購房人在接收商品房后仍有權要求開發商承擔逾期違約責任，如此才能促進房地產市場的健康發展，實現法律的精神實質。

四、逾期交房的責任承擔

（一）違約責任承擔方式

《合同法》等法律規定合同當事人一方違約，另一方可以請求違約方繼續履行、停止違約行為、賠償損失、支付違約金、執行定金罰則及其他補救措施。商品房買賣合同示范文本第九條對出賣人逾期交房的違約責任按逾期時間分兩種情況處理：第一，逾期不超過一定期限（如60日或90日等），自合同規定的交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付房款的萬分之   （一般約定萬分之二或三）的違約金，合同繼續履行；第二，逾期超過上述期限，買受人有權選擇解除合同或繼續履行合同，并可要求出賣人支付違約金（違約金比率不小于第一種情況）。實踐中，買受人要求出賣人繼續履行并支付逾期違約金的較多。

（二）逾期違約金的確定。

依照商品房買賣合同示范文本第九條約定的違約金數額或者違約金數額計算方法予以確定，如果沒有約定，則根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱《解釋》）第十七條第二款“違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。”

（三）開發商辯稱違約金過高請求減少的法律適用

開發商經常辯稱逾期交房違約金過高而請求減少，其依據《合同法》第一百一十四條和《解釋》第十六條規定“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少”；而買受人堅持認為根據合同法關于意思自治原則，既然明確約定了違約的責任承擔方式，那么任何一方違約，直接按照合同的約定執行即可，如果將違約金數額減少，則雙方當事人對違約金的約定便沒有任何意義。《合同法解釋二》第二十九條“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。”然而此規則不是十分明確，實踐中，有多種不同的理解。我們認為，從“契約自由”原則與尊重當事人意愿出發，即應按合同約定來處理。又結合違反合同的民事責任原則主要是補償性角度分析，合同法上的違約賠償金是以填補受害人損失的功能為主，以懲罰為輔，如出賣人能舉證證明其違約行為給買受人造成損失的具體數額（此時認定違約造成的損失，既包括違約造成的損失，還包括合同履行后可以獲得的利益）時，如約定的違約金超過損失數額的百分之三十的，則可以認定 “過分高于造成的損失”，則違約金按是否超過損失30％為限來進行適當調整（應當在違約金超出實際損失額的30％范圍內加實際損失額予以認定）。同時，從公平角度而言，買受人可以因約定的違約金低于造成的損失為由請求增加，那么對等的出賣人可以因約定的違約金過高而請求減少。

另外，合同法的立法本意無疑是鼓勵誠實守信、制裁違約行為，對于惡意違約行為，當然不能減輕責任。

注意：對違約金過高減少的處理，不包括《解釋》中規定的“沒有或系假預售許可證、合同訂立前或后重復抵押、合同訂立前或后一房二賣、隱瞞系拆遷安置房、面積縮水或增加3%以上”等五種情形時懲罰性賠償。

五、逾期交房的處理原則

（一）有利于房地產業健康發展

人民法院審理房地產相關案件，應注意準確理解和全面把握國家方針政策的具體導向，將執行法律法規與政策要求統一起來。在保護消費者基本居住權前提下，審判中注意把握好尺度和雙方之間利益的平衡，極力維護房地產業健康發展。

（二）服從黨委領導，多方聯動化解矛盾

當前形勢下的該類案件具有一定的特殊性，其中有的需要政府行政措施加以解決，有的需要法律以外的方式綜合解決，有的需要通過發展最終解決，單靠人民法院一家之力或者一級法院往往很難有效化解矛盾糾紛。對此，人民法院應能動發揮審判職能，主動加強與房管部門、國土部門、建設部門和規劃部門等行業主管單位相關部門的溝通聯系、配合，著力推動建立多層次、全方位的協同聯動化解機制，形成合力避免風險擴散和失控。

（三）積極開展和諧民事訴訟模式，調解優先，調判結合

當前，在各種矛盾的關聯性、聚合性、敏感性進一步增強的形勢下，以調解方式化解糾紛的優勢更加凸顯，意義更加突出。堅持調解優先，盡管有些時候需要花費更多的時間和精力，但從長遠來看，其付出的司法成本和社會成本還是低的。依托多元糾紛化解機制，多層次化解矛盾糾紛，積極引導當事人利用協商、調解等方式解決糾紛，切實減少糾紛解決的層次和環節，最大限度降低化解矛盾的成本支出。當然，對調解無效的案件要及時判決，協調發揮調判組合優勢，最大限度地促進當事人之間訴訟關系的協調、當事人與人民法院之間司法服務關系的有序，確保實現法律效果和社會效果的有機統一。

滕家文