隨著私家車的快速增加，小區停車位糾紛也日益增多。小區內供業主停車的地方以地下封閉型車庫居多，也有被劃為一個個車位的地面露天停車位。車庫開發成本較高，具有建筑物的特征，而停車位的開發幾乎不需要成本，兩者之間建筑形式差異明顯，法律性質不同，導致在權利歸屬問題上爭議較大。筆者根據《物權法》的相關規定，結合審判實務，對小區停車位物權歸屬問題作一理性思考。

一、            規范小區停車位物權歸屬問題的法律規定

《物權法》規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。這一規定，為司法實踐解決小區停車位糾紛提供了法律規范。

（一）實行不同產權的歸屬原則。小區車位涉及業主的基本權利，實踐中歸屬問題異常復雜。小區停車位情況不一，有的是建筑規劃內的，有的是占用閑置土地，有的占用道路。《物權法》區分了小區內車庫與地面停車位，實行不同的產權歸屬原則。

（二）確立當事人自愿約定原則。《物權法》規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。《物權法》給與了開發商或業主通過約定保留車庫所有權的可能性，如果開發商在合同中作出了保留車庫所有權的約定，那么，他就獲得了車庫所有權。在市場經濟條件下，這有利于更大地發揮市場的調節作用。如果開發商認為房屋銷售獲利更大，則可以放棄車庫的所有權，將其出售、附贈給業主使用；反之則可以保留車庫的所有權，將車庫出租給業主使用。同時，《物權法》間接承認了小區車庫車位可以作為獨立的交易客體，為以后業主再次出讓或轉租車位提供了法律依據。

（三）強調對小區業主的特殊保護。《物權法》規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。這里的首先不同于優先。首先不區分條件，更有助于保障業主利益。這實際上是對小區車位車庫的出售或出租進行了必要的限制。盡管《物權法》允許小區車位車庫可以成為交易的客體，但必須先滿足業主的需要。否則，開發商與業主以外的人訂立的買賣合同應當是無效的。這體現了法律對市場調節的干預，是對處于相對弱勢地位的業主的特殊保護,也體現了《物權法》的人本關懷。

（四）平衡業主與開發商之間利益。《物權法》將占用業主共有道路或者其他場地的車位直接歸屬業主共有，是對地面停車場所有權的直接規范。小區道路和地面停車位幾乎不需要花費建設成本，作為小區配套設施占用的土地已經屬于業主共有財產范圍，開發商沒有理由主張地面停車位的所有權，《物權法》將之歸屬于業主共有是合理的。現實生活中，小區的物業管理公司都會向業主收取地面停車費，由于停車費的性質及其法律依據含混不清，造成了不少的糾紛。《物權法》將地面停車位直接歸屬業主共有，業主承擔繳納停車保管服務費的義務，獲取安全停車的權利，而物業管理公司應維護停車場內車輛停放秩序，承擔因看管不善造成停放車輛丟損的賠償責任。

二、解決小區停車位糾紛實務中所遇困惑分析

（一）法律規定缺乏可操作性。《物權法》對應當首先滿足業主的需要的規定過于原則，缺乏可操作性。實踐中，開發商在出售商品房時常會同時將車庫出售或者附贈、出租，而有些業主在購買商品房時如沒有購買車庫的經濟實力或者現實需要，開發商就會將其出售或出租給業主以外的人使用。這種情況極大地損害了業主的權益，違背了該條款立法初衷。另一方面，《物權法》雖明確小區車位車庫的歸屬由當事人約定，但卻沒有規定約定不明或沒有約定情況下的歸屬問題，造成了實踐操作中的難題。   

（二）對弱勢業主利益保護不足。在商品房買賣交易中，業主與開發商法律地位是平等的。但實際上開發商與業主相比具有更雄厚的財力基礎和豐富的法律知識，業主明顯處于相對弱勢地位。《物權法》雖然對當事人意思自治原則的尊重，但是在雙方地位不均衡的情況下，無法滿足實質正義的要求。另外，當前房地產買賣合同絕大多數都是格式合同，業主在購買房屋時只能被動地接受開發商提供的固定合同，難以真正保護業主的合法權益。

（三）小區停車位登記制度不健全。目前我國房地產登記體系還不完善，對于小區停車位的容積率是否記入公攤面積不予記載。房地產登記機構在房地產登記過程中，除辦理《土地使用權證》、《房屋所有權證》外，對于其他房地產權利情況不予記載。業主無法借助不動產登記的公示公信效力對抗格式合同中的不利約定。

三、對小區停車位物權歸屬問題的理性思考

小區停車位符合物權客體的基本屬性，是私有財產的重要組成部分，業主對小區停車位的需求日益增多。審判實踐中，因主張小區停車位的所有權、使用權、經營權等權益的糾紛大量增加，即使不是單獨以小區停車位作為案由起訴，在其他物業糾紛中也會涉及小區停車位爭議問題。合理解決業主與開發商之間的矛盾，滿足業主停車需求的同時，實現小區停車位的有效管理和運用，是確定小區停車位特權歸屬必須考慮的因素。

（一）遵循當事人私權自治原則。小區停車位作為現代社會的新型私有財產，隨著建筑用地的日益稀缺，《物權法》將小區停車位納入立法規制范疇，是法律對具有社會普遍性的多發爭議的理性回應。確定小區停車位特權應該遵循當事人意思自治原則。只有當事人才是自身利益的最佳判斷者，由當事人約定小區停車位歸屬體現了司法自治的要求，有利于業主和開發商通過平等協商充分體現自身的意愿和利益，充分利用市場規則實現各方利益最大化。

（二）對意思自治進行必要約束。在充分尊重當事人約定的同時，對約定內容進行法律約束。一是限制約定的范圍建筑區劃內的小區停車位由當事人約定，這種約定的當事人包括業主與開發商之間，業主與業主之間。約定的客體應該是小區道路和其他場地以外的停車位，因為《物權法》直接規定占用此類場地設置的停車位屬于業主共有。根據物權法定原則，任何約定都不能改變業主共有的性質。因此，小區停車位可約定的范圍應該排除小區道路和其他場地。也就是說約定歸屬的停車位及車庫必須是原始歸屬已確定的，且屬于開發商所有。而法律已明確規定屬于業主共有的停車位，不能成為約定歸屬的標的。

二是規范約定的方式。小區作為住宅集中區域，供業主居住的商品房是承載小區功能的主要載體，而小區停車位、草地、道路等作為小區的配套設施是商品房的服務載體。草地、道路等是小區的公共財產，使用上不具有排他性。但是小區停車位的使用具有排他性，特別是在小區停車位不足的情況下，通過約定方式確定小區停車位歸屬難免會造成對部分業主的不公。為了防止約定方式造成新的不公，可以將小區停車位約定內容作為小區公示信息向全體小區業主公開,讓業主在信息均衡信息對稱的條件下充分考量，以實現業主在停車位權利方面的公平。另外，由于簽定合同的時間不同，在小區停車位緊張的情況下，為了防止后簽業主失去獲得小區停車位所有權的機會，可以規定在小區入住率達到一定百分比之后再約定小區停車位權利歸屬，在這之前的業主對小區停車位擁有使用權和優先權。在約定小區停車位的歸屬時，同等情況下先簽訂購房合同的業主具有優先權。

三是對沒有約定或約定不明的推定為歸業主共有。開發商在經濟上具有優勢地位，對商品房擁有完全的主動權，完全可以通過格式合同為自己爭取最大的利益。如果合同中沒有約定車庫的歸屬，應該推定開發商已經放棄主張車庫權利。同時，從合同解釋的角度來看，房屋銷售合同通常是開發商單方起草的，實踐中開發商都是通過格式條款確定車庫的歸屬。如果合同沒有約定歸屬而發生爭議，按照合同解釋規則，應當作出不利于開發商的判斷。

（三）正確理解把握法律規范內容。《物權法》試圖通過賦予業主優先權來保證同等條件下小區業主的停車需要。這里的優先權應當包括優先購買權和優先承租權。但是這種優先權如何實現，物權法卻沒有具體規定。如前所述，小區地面停車位和車庫有顯著區別，車庫投資大，開發商希望從中獲取更多的利潤。如果一味按照市場經濟價值規律，必然會導致很多小區業主支付更多的價款。這時國家干預作為維護社會正義和公共秩序的必要手段，必須發揮其本身的重要作用。建議采用兩種途徑，一是政府依照城市發展現狀和規劃制定強制性的小區停車位配建標準，以保障小區業主的基本停車需求。同時有條件地限制向小區以外的人出租或出售小區停車位。二是價格干預。房地產管理和物價管理部門可以對當地停車位的商業價值、供求情況和業主消費能力進行綜合評估，區分不同情況制定相應的政府指導價格。