【摘要】不動產(chǎn)登記制度是物權(quán)法制度的核心內(nèi)容，本文針對當(dāng)前的一些爭議焦點對我國不動產(chǎn)登記制度進(jìn)行淺顯的評價，主要是對我國不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的審查義務(wù)及法律責(zé)任進(jìn)行論述，并結(jié)合自己的觀點以期提出可行性的建議。

　　【關(guān)鍵詞】物權(quán)登記，實質(zhì)審查，物權(quán)登記  法律責(zé)任

　　
    登記制度 是物權(quán)法中的一項核心制度，其作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示手段，有著深刻的自由、安全、公平效益的價值，但是其作用的發(fā)揮也會收到其他因素的影響，比如登記制度中登記機(jī)關(guān)采用的審查標(biāo)準(zhǔn)以及在發(fā)生錯誤情況下如何承擔(dān)責(zé)任等都會影響到登記制度價值的最大發(fā)揮。

　　一、不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的價值分析

　　（一）登記制度的自由價值

　　物權(quán)的變動模式以及登記的性質(zhì)和效力問題，實際上反映了國家公權(quán)力對私人的交易關(guān)系的干預(yù)的深度。民法是私法，公法的限制大多數(shù)是從民法之外，通過大量的行政特別法的形式加以限制的，而登記制度是國家楔入私法的一根楔子。洛克說，法律的目的不是廢除或者限制自由，而是保護(hù)和擴(kuò)大自由。 德國模式下，國家賦予登記以公信力，所以，登記機(jī)關(guān)對登記進(jìn)行實質(zhì)審查，登記成為物權(quán)變動的生效要件，未經(jīng)過國家登記機(jī)關(guān)的審查確認(rèn)，當(dāng)事人之間的物權(quán)不會發(fā)生變動。表面上看，國家機(jī)關(guān)的審查和登記可以決定物權(quán)的變動，國家通過登記控制了物權(quán)的變動，當(dāng)事人若想實現(xiàn)物權(quán)的變動，必須滿足國家設(shè)立的強(qiáng)制條件，比如，必須在登記時向登記機(jī)關(guān)提交政府機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)書，如建筑法第19條或者土地交易法第2條規(guī)定的批準(zhǔn)書。還要提交稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)于土地購置稅的清結(jié)證書，以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)不行使建筑法24條規(guī)定的先買權(quán)的豁免證書。 但是由于物權(quán)行為理論，德國法在保持實質(zhì)審查主義的同時，有力的堅持了私法自治的原則，避免了國家對私生活的過分干預(yù)。德國法盡管施行登記的實質(zhì)審查主義，但是，它所實質(zhì)審查的只是物權(quán)合意本身。至于作為原因的債權(quán)行為，登記機(jī)關(guān)并不審查，這樣就使當(dāng)事人沒有必要把作為交易原因的債權(quán)合同提交登記審查，這樣就阻止了國家公權(quán)力伸向個人私生活的魔抓 。

　　（二）登記制度的安全價值

　　現(xiàn)代公示制度的發(fā)展主要是為了保護(hù)物權(quán)的交易安全而發(fā)展起來的，一個人訂立不動產(chǎn)的買賣契約，基于對對對方享有物權(quán)的信賴，從而支付了對價，但是，該物卻可能屬于別人所有，或者該物被原所有人又賣給了別人，在這種情況下，誰能擁有該物的所有權(quán)，如果法律沒有規(guī)定，就會使善意的交易主體的信賴?yán)媸艿綋p害，從而影響交易的積極性，所以，保障物權(quán)交易的安全，確定物權(quán)的歸屬，應(yīng)該是登記制度的首要功能。

　　（三）登記制度的公平價值

　　登記制度的公平問題主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：首先，如果沒有第三人，在直接當(dāng)事人之間，相對人盡管沒有登記，但往往對債權(quán)契約寄予信賴，并且已經(jīng)支付了對價，此時，債權(quán)人一般都能夠取得物權(quán)。在德國，基于債權(quán)契約的實際履行，基于物權(quán)合意的拘束力，受讓人可以取得物權(quán)。其次，為了保護(hù)交易安全，法律在不同程度上犧牲了出賣人或第一受讓人的權(quán)利，保護(hù)了第三人，但對第三人的保護(hù)不能沒有限度，各國的立法對第三人保護(hù)的范圍都加以了限制。

　　（四）登記制度的效益價值

　　任何一種制度的實施，都要考慮到制度運行的成本，效益就是決定法律制度設(shè)計的重要變量之一。無論是登記生效還是登記對抗主義，都較好的實現(xiàn)了登記的效益價值。在對抗主義，登記僅僅進(jìn)行形式審查，所耗費的人力、物力較少，節(jié)省公共開支，制度成本較低。而登記生效主義，不但把社會物權(quán)的變動全部納入了登記的范圍，導(dǎo)致登記事項急劇增多，而且由于登記機(jī)關(guān)對登記申請事項負(fù)有實質(zhì)的審查義務(wù)，登記機(jī)關(guān)不得不對法律行為的實質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行檢查。法律行為的內(nèi)容是否合法，是否違反公序良俗，如果對這些都意義審查的話，登記機(jī)關(guān)將不堪重負(fù)，而負(fù)擔(dān)的增加又勢必導(dǎo)致登記機(jī)關(guān)錯誤的增多，錯誤的增多又將嚴(yán)重影響到登記機(jī)關(guān)的信用。而實質(zhì)審查主義又是登記公信力的必然要求。

　　綜上論述了登記制度的價值，為了充分發(fā)揮各個價值的效用，我國在設(shè)立登記制度時卻沒有很好的平衡各個價值之間的效益以及登記當(dāng)事人之間的利益。目前來看，我國的不動產(chǎn)登記制度存在以下的不足：首先，一方面規(guī)定了只有登記才能取得物權(quán)，但是，又缺乏對登記的第三人的限制。在第三人明知道合同無效或撤銷的情況下，由于物權(quán)的公信力，法律仍然允許其取得物權(quán)，這樣顯然造成對真正權(quán)利人的不公平。其次，對不存在商事交易，而是第三人侵權(quán)或不動產(chǎn)被國家征收的情況下，未經(jīng)登記的不動產(chǎn)歸屬問題，缺乏明確的法律規(guī)定，導(dǎo)致在“不經(jīng)登記，物權(quán)無效”方面過于絕對，使登記超越了保護(hù)交易安全的需要，而變成了物權(quán)是否變動的唯一標(biāo)志。再次，登記機(jī)關(guān)采用的審查標(biāo)準(zhǔn)是實質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)還是形式審查標(biāo)準(zhǔn)沒有明顯的區(qū)分。最后，對于登記的性質(zhì)也沒有統(tǒng)一的內(nèi)涵以及對由于登記機(jī)關(guān)的錯誤而造成真正權(quán)利人損失的，法律只規(guī)定了登記機(jī)關(guān)的更正登記的義務(wù)，而沒有規(guī)定國家的賠償責(zé)任，導(dǎo)致真正權(quán)利人的權(quán)利無法得到有效的救濟(jì)。

　　二、物權(quán)登記的性質(zhì)

　　（一）物權(quán)登記是一種事實還是行為

　　我國《物權(quán)法》規(guī)定對不動產(chǎn)物權(quán)變動進(jìn)行登記的機(jī)關(guān)是我國的各級行政機(jī)關(guān)。對登記機(jī)關(guān)的不動產(chǎn)物權(quán)登記的性質(zhì)確定影響到在發(fā)生登記錯誤時登記機(jī)關(guān)承擔(dān)法律責(zé)任的性質(zhì)，以及受害人利益損害賠償?shù)姆绞絾栴}。

　　物權(quán)登記產(chǎn)生的效果表現(xiàn)在包括一方取得對特定物的所有權(quán)或抵押權(quán)，而另一方消滅或減少對特定物的所有權(quán)。畢竟不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的變動涉及到市場交易秩序的穩(wěn)定和交易雙方的利益和國家利益，集體、社會利益，所以要確保各方利益不受到損害，就需要國家機(jī)關(guān)的介入，利用國家行政那個權(quán)力來保證登記的有效性和合法性。現(xiàn)有物權(quán)法并沒有明文規(guī)定登記行為的性質(zhì)，而是規(guī)定我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記統(tǒng)一由省市縣的相關(guān)權(quán)力機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，而在申請物權(quán)登記的當(dāng)事人之間是基于雙方訂立合同進(jìn)行物權(quán)關(guān)系的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅的合意向登記機(jī)關(guān)申請登記引起的，也就是說登記機(jī)關(guān)的登記行為是在行政法上運用，在民事法律關(guān)系產(chǎn)生效果的行為。只有經(jīng)過物權(quán)登記的物權(quán)變動合同才能產(chǎn)生有效的物權(quán)變動。在這兩種關(guān)系中涉及到三方當(dāng)事人，代表國家權(quán)力的登記機(jī)關(guān)，產(chǎn)生物權(quán)關(guān)系變動的合同雙方當(dāng)事人，存在著行政法律關(guān)系和民事法律關(guān)系這兩種關(guān)系，所以因登記錯誤而產(chǎn)生的法律責(zé)任就要根據(jù)發(fā)生登記錯誤的原因是在登記機(jī)關(guān)還是申請人而進(jìn)行歸責(zé)和責(zé)任的承擔(dān)。

　　物權(quán)登記的含義在我國法學(xué)界一直都有很大的爭議，產(chǎn)生這種分歧主要是涉及到物權(quán)登記是一種事實還是一種行為。對物權(quán)登記的界定大致分為以下三種：第一種是采用事實說，有學(xué)者認(rèn)為不動產(chǎn)登記是“經(jīng)權(quán)利人申請，國家有關(guān)登記部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。 《日本不動產(chǎn)登記法》也采取了這種觀點，其第一條規(guī)定：“登記，為不動產(chǎn)的標(biāo)示或如下所列的不動產(chǎn)權(quán)利的設(shè)定、保存、轉(zhuǎn)移、變更、處分、限制或消滅時所為的記載。”登記是一種記載，那么就應(yīng)當(dāng)是一種事實狀態(tài)了。第二種觀點認(rèn)為是行為說，如我國臺灣學(xué)者聞豐文先生認(rèn)為登記是指“將土地及建筑改良物的所有權(quán)他項權(quán)利的取得、轉(zhuǎn)讓、變更、喪失，依法定程序，登載于地政機(jī)關(guān)所掌握的登記簿冊上的行為。” 另一位臺灣學(xué)者孟光宇先生也認(rèn)為“土地登記者，乃國家依照法定程序，將所管轄境內(nèi)之公、私有土地（包括定著物在內(nèi)）之標(biāo)示及權(quán)利關(guān)系，等載于國家所置登記簿之上，用以加強(qiáng)政府的管理，并保障人民權(quán)利之行為也。” 第三種觀點是雙重說，即既承認(rèn)登記是事實，也承認(rèn)登記是一種行為。如有學(xué)者認(rèn)為登記“指經(jīng)過當(dāng)事人申請國家專門機(jī)關(guān)將物權(quán)變動的事實記載在國家設(shè)計的專門登記簿上的事實或行為。” 而申衛(wèi)星教授認(rèn)同第三種觀點 。

　　綜合上述對于物權(quán)登記的不同定義，筆者也傾向于認(rèn)同第三中觀點即物權(quán)登記作為一個行為整體，是當(dāng)事人所實施申請登記的私法行為和登記機(jī)關(guān)所實施的登記許可的公法行為的結(jié)合。。登記從不同的角度，具有不同的性質(zhì)。當(dāng)事人申請登記，登記機(jī)關(guān)審查并將所有相關(guān)的事項記載于登記簿，在這一系列的程序中，存在當(dāng)事人的個人行為。而物權(quán)只有登記或者未登記、具有什么類型的登記這些狀態(tài)的存在，所以，登記也是一種事實。德國學(xué)者認(rèn)為德國法上的不動產(chǎn)登記的概念包含兩重意思：“一是不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)依法定程序所進(jìn)行的記錄與涂消的活動；二是已經(jīng)記錄，或者未經(jīng)記錄的事實狀態(tài)。” 這實際上是對雙重性質(zhì)的描述。

　　（二）物權(quán)登記是具有公法性還是私法性

　　《物權(quán)法》在保障國家、公民個人和法人的財產(chǎn)以及在提高交易的效率保障公平方面發(fā)揮著巨大的作用，在制度設(shè)計上盡量滿足了國家的要求，但同時也會帶來一些問題，比如學(xué)者們對于登記是具有公法性還是私法性存在爭論。既然登記既是一種事實狀態(tài)，還是當(dāng)事人和登記機(jī)關(guān)的行為，在我國登記機(jī)關(guān)又是行政機(jī)關(guān)，那么登記到底是一個公法行為還是私法行為，或者是一個混合行為呢？對于這個問題，在學(xué)術(shù)界同樣存在三種觀點。第一種觀點認(rèn)為，登記純粹是一種公法行為。例如，有學(xué)者指出，從登記行為看，房地產(chǎn)權(quán)屬登記在我國是房地產(chǎn)管理部門依其職權(quán)所實施的行政行為 。可是在這種觀點內(nèi)部，學(xué)者們具體的意見又不一致。有學(xué)者認(rèn)為登記是一種行政許可行為，有的則認(rèn)為登記是一種行政確認(rèn)行為 。第二種觀點則認(rèn)為登記是私法上的行為。學(xué)者指出，“登記性質(zhì)上為私法行為沒有異議，特殊的地方在于其是國家設(shè)立的擔(dān)負(fù)公共職能的機(jī)關(guān)參與的私法行為 。第三種觀點是一種折中的觀點，認(rèn)為登記兼具公私法行為的性質(zhì)。只是，登記機(jī)關(guān)的職權(quán)行為必須在當(dāng)事人的意志范圍內(nèi)做出，所以登記應(yīng)以私法為基調(diào) 。

　　綜上觀點的論述，筆者認(rèn)為，物權(quán)登記具有的是公法性在私法領(lǐng)域其作用的特征。

　　三、登記機(jī)關(guān)的實質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)

　　實質(zhì)審查是對不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓、變更、消滅等權(quán)利變動的原因關(guān)系進(jìn)行審查，登記機(jī)關(guān)不僅應(yīng)當(dāng)對當(dāng)事人提交的申請材料進(jìn)行形式要件的審查，而且應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)審查申請材料內(nèi)容的真實性，甚至在特殊情況下對法律關(guān)系的真實性也要進(jìn)行審查。而《物權(quán)法》第12條規(guī)定登記機(jī)關(guān)要”查驗權(quán)屬證明和其他必要材料、詢問申請人、需要進(jìn)一步證明的，必要時可以進(jìn)行實地查看“。權(quán)屬證明材料主要是指權(quán)利設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的原因關(guān)系，包括不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)讓、變更、消滅合同，以及人民法院或者仲裁機(jī)關(guān)的生效法律文書。查驗權(quán)屬證明就是要查明這些材料內(nèi)容的真實性和合法性，也涉及到對不動產(chǎn)物權(quán)原因關(guān)系的審查。其次，登記機(jī)關(guān)可以詢問登記申請人提供材料之外的事項，目的就是為了保證登記內(nèi)容的真實性，已經(jīng)突破了形式審查的范圍。再次，物權(quán)法賦予登記機(jī)關(guān)實地調(diào)查取證權(quán)力，一般只有在實質(zhì)審查模式下，登記機(jī)關(guān)才有調(diào)查職權(quán)，最后，實質(zhì)審查賦予登記機(jī)構(gòu)更大的審查權(quán)力，目的為了確保登記的準(zhǔn)確性，，減少登記錯誤，保證登記申請人的合法權(quán)利，而且根據(jù)《物權(quán)法》第9條的規(guī)定，可知我國采用的是登記生效主義和實質(zhì)審查主義。

　　法學(xué)界對于物權(quán)登記是采用實質(zhì)審查還是形式審查歷來一直都有不同的觀點，有學(xué)者認(rèn)為為了使登記的內(nèi)容與實際的權(quán)利相一致，就應(yīng)當(dāng)對登記的內(nèi)容進(jìn)行實質(zhì)審查，實行實質(zhì)審查，是登記具有公信力的必要前提。 有學(xué)者認(rèn)為，實質(zhì)審查雖有提高登記內(nèi)容的準(zhǔn)確率的優(yōu)點，但是也有操作程序復(fù)雜、影響交易效率之缺陷。由于這個原因，被認(rèn)為是實行實質(zhì)審查制度代表的德國，也對權(quán)利人和相對人的關(guān)于實體法律關(guān)系的意思表示實行不予審查的原則。 但是德國在不動產(chǎn)買賣做成以后，通常要求公證機(jī)關(guān)進(jìn)行公證，實際上是由公證機(jī)關(guān)對登記內(nèi)容進(jìn)行實質(zhì)審查的前置。

　　也有很多學(xué)者認(rèn)為，對登記進(jìn)行實質(zhì)審查也存在很大的弊端，可能造成登記的延誤，使物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)在法律上不能迅速的完成。但是我們也必須注意到任何制度的建立都不是完美的，關(guān)鍵是要看這種制度是否符合我國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，是否能夠有效均衡各方當(dāng)事人的利益，能否為有效促進(jìn)我國的經(jīng)濟(jì)交易的速度和效率作出有力的貢獻(xiàn)。王利明教授主張我國應(yīng)建立實質(zhì)審查制度，他認(rèn)為在我國設(shè)立實質(zhì)審查制度利大于弊 。

　　采用實質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)能夠確保登記的公信力，維護(hù)不動產(chǎn)物權(quán)登記申請人的合法權(quán)益，減少登記錯誤。但是在采用實質(zhì)審查的情況下不利于提高登記效率，這樣會增加登記機(jī)關(guān)的審查義務(wù)，如把保證登記的真實準(zhǔn)確性的責(zé)任完全落到登記機(jī)構(gòu)的身上，單憑登記機(jī)構(gòu)以建立高效和公信的不動產(chǎn)登記制度，有一定的難度。如果不動產(chǎn)登記制度效率低錯誤過多的情況不能改變的話，不動產(chǎn)登記制度自身的作用將很難發(fā)揮。對此，筆者認(rèn)為，為了既確保登記機(jī)關(guān)物權(quán)變動的公信力，又利于提高登記審查的效率，減輕登記機(jī)關(guān)的審查責(zé)任，將公證制度作為不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的前置程序具有非常重要的作用.

　　四、現(xiàn)行登記機(jī)關(guān)的責(zé)任賠償制度

　　（一）登記機(jī)關(guān)的具體責(zé)任承擔(dān)

　　登記內(nèi)容的正確與否不僅影響到交易當(dāng)事人的利益，而且影響到交易的安全和秩序。登記發(fā)生錯誤，不但會給真正權(quán)利人造成損失，也會給交易當(dāng)事人造成損失。

　　我國《物權(quán)法》第21條第2款規(guī)定，因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。這里的”登記錯誤是指，除了登記申請人弄虛作假，登記機(jī)關(guān)盡到了審查職責(zé)之外的情況，都屬于登記錯誤，如工作人員嚴(yán)重失職，或者與一方利害關(guān)系人勾結(jié)等等。這些情況不容易列舉，故使用了的登記錯誤一詞。絕對不能將其理解為發(fā)生登記錯誤，登記機(jī)關(guān)就要承擔(dān)責(zé)任。“ 因此根據(jù)王利明教授的觀點，登記機(jī)關(guān)因為登記錯誤承擔(dān)損害賠償責(zé)任采用的是過錯責(zé)任原則。

　　對于《物權(quán)法》第21條，可做如下兩種解釋：第一種，該條第一款規(guī)定的是登記申請人的責(zé)任，而第二款規(guī)定”造成登記錯誤的人“可以理解為登記機(jī)關(guān)的工作人員，即因登記機(jī)構(gòu)自身的原因造成他人損害的，登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任。因為登記申請人自己提供虛假材料而登記機(jī)關(guān)盡到了審查職責(zé)的，登記機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任，由登記申請人承擔(dān)責(zé)任。在這種情況下，登記機(jī)關(guān)承擔(dān)的是過錯責(zé)任。第二種理解是造成登記錯誤的原因既包括登記申請人提供虛假材料欺騙登記機(jī)關(guān)，也包括登記機(jī)關(guān)工作人員自己故意或者疏忽大意等過錯，不管是那種情況，登記機(jī)構(gòu)都應(yīng)當(dāng)承當(dāng)責(zé)任，登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任后，可以向造成登記錯誤的人追償。

　　根據(jù)21條的規(guī)定，在具體承擔(dān)責(zé)任方面，可以分為以下幾種情況：第一，因當(dāng)事人提供虛假材料致使他人遭受損害，而登記機(jī)關(guān)盡到審查職責(zé)的，登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，由申請人成當(dāng)責(zé)任，對與登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)采用過錯責(zé)任。第二，如果登記錯誤完全規(guī)則于登記機(jī)關(guān)的行為，由登記機(jī)關(guān)承擔(dān)責(zé)任。第三，共同侵權(quán)。分兩種情況，一種是，如果登記錯誤源于登記機(jī)構(gòu)和申請人的故意、惡意串通，此種情形下，構(gòu)成主觀上有意思聯(lián)絡(luò)的共同侵權(quán)行為；另一種是，登記錯誤原因不僅在登記機(jī)關(guān)的過失，還在于登記申請人的故意、過失，從侵權(quán)行為構(gòu)成來看，盡管二者無主觀上的意思聯(lián)絡(luò)，但行為具有關(guān)聯(lián)性，是造成同一損害的共同原因，屬于客觀行為關(guān)聯(lián)共同加害行為，仍是共同侵權(quán)行為。共同侵權(quán)的責(zé)任如何承擔(dān)，學(xué)說上有連帶責(zé)任、補(bǔ)充責(zé)任和追償責(zé)任。而我國《物權(quán)法》采用的是追償責(zé)任，即先由登記機(jī)關(guān)單獨承擔(dān)責(zé)任，受害人可直接起訴登記機(jī)關(guān)，登記機(jī)關(guān)承擔(dān)責(zé)任后，再進(jìn)行追償。

　　第四，歸責(zé)于囑托人。這種情形主要針對不是基于法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動。比如法院的判決文書本來就有錯誤，那么根據(jù)《物權(quán)法》21條的第二款規(guī)定理解的話，登記機(jī)關(guān)也應(yīng)該先行單獨承擔(dān)責(zé)任，再向法院追償。這樣的話，將有損法院的司法權(quán)威。

　　（二）登記機(jī)關(guān)責(zé)任的性質(zhì)

　　我國登記機(jī)關(guān)在登記時經(jīng)常出現(xiàn)登記錯誤、遺漏以及登記資料的遺失，使得有關(guān)當(dāng)事人損失慘重，而登記機(jī)關(guān)卻不承擔(dān)有關(guān)責(zé)任。這是一種權(quán)利和義務(wù)被嚴(yán)重割裂的畸形現(xiàn)象。首先，登記機(jī)關(guān)僅僅只享有收費的權(quán)利，而不對錯誤登記的后果負(fù)任何責(zé)任和義務(wù)，損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，對當(dāng)事人極不公平。這種權(quán)利義務(wù)不平衡的現(xiàn)象是造成出現(xiàn)諸多登記糾紛的重要原因之一，所以，必須使登記部門在享受一定利益的同時承擔(dān)一定的責(zé)任和義務(wù)，這才能體現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)對等的原則。其次，如果登記機(jī)關(guān)對登記內(nèi)容不承擔(dān)任何責(zé)任，不利于加強(qiáng)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任感，登記機(jī)關(guān)很難有壓力和動力來履行其審查登記義務(wù)。再次，這種只有權(quán)利而不承擔(dān)義務(wù)的做法在實踐中已經(jīng)產(chǎn)生了很多問題。因此從此種意義上講，筆者認(rèn)為登記機(jī)關(guān)承擔(dān)的賠償責(zé)任對外是行政責(zé)任，而造成登記錯誤的個人向登記機(jī)關(guān)進(jìn)行賠償是一種民事責(zé)任。

　　另外，在實踐中，存在登記機(jī)關(guān)因為登記錯誤而使當(dāng)事人以外的第三人獲得權(quán)益，第三人獲得的權(quán)益是否屬于不當(dāng)?shù)美芊褡屍浞颠€。在這種情況下，筆者認(rèn)為登記機(jī)關(guān)在知道登記錯誤致使一方受利的情況下，應(yīng)當(dāng)撤銷登記，讓第三人返還所獲得的利益并進(jìn)行公告。

　　不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的變動一經(jīng)登記就有公示和公信的效力，在對外公示的過程中，發(fā)現(xiàn)登記錯誤，或者有登記瑕疵的情況下，相關(guān)權(quán)利人可以根據(jù)《物權(quán)法》第19條進(jìn)行更正登記或者異議登記進(jìn)行權(quán)利的救濟(jì)，可以向法院提起訴訟。但是，為了禁止權(quán)利的濫用，保證登記的公信力，對權(quán)利人權(quán)利的行使有十五日的時間限制，異議登記不當(dāng)?shù)娜嗽斐蓹?quán)利人損害的要承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　雖然根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)的賠償責(zé)任應(yīng)當(dāng)適應(yīng)國家賠償法的規(guī)定，但是國家賠償對于賠償?shù)臄?shù)額和歸責(zé)要求都有比較嚴(yán)格的限制，不利于保護(hù)受害人的合法權(quán)益。為了維護(hù)受害人的合法權(quán)益，另外，登記行為是在行政法上產(chǎn)生民事法律效果的行為，所以應(yīng)該允許受害人既可以依據(jù)國家賠償法要求不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)承擔(dān)國家賠償責(zé)任，也可依據(jù)民法要求不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的工作人員承擔(dān)民事侵權(quán)責(zé)任。這樣就能夠嚴(yán)格要求登記機(jī)關(guān)的工作人員認(rèn)真及時履行職責(zé)，不無故拖延登記時間，勤勉盡責(zé)，盡到最大的注意義務(wù)，減少登記錯誤。在造成他人損害的情形下也能在最大范圍內(nèi)增加受害人的賠償數(shù)額。

　　五、完善登記制度的若干構(gòu)想

　　登記機(jī)關(guān)的審查義務(wù)及法律責(zé)任都是不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的核心內(nèi)容，鑒于登記機(jī)關(guān)物權(quán)登記的特殊性及其重要性，結(jié)合現(xiàn)有的法律法規(guī)，就完善登記制度的內(nèi)容提出筆者的一些想法。

　　（一）建立統(tǒng)一的登記制度

　　雖然《物權(quán)法》第十條規(guī)定我國應(yīng)建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，但是由于長期以來我們都是把登記機(jī)關(guān)作為行政機(jī)關(guān)的職能，而不是公示的方法，從而造成登記與行政機(jī)關(guān)的設(shè)置與職能合二為一的問題。由于登記制度的混亂，多個行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)對不同的不動產(chǎn)進(jìn)行管理。由此形成了多個登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)登記的現(xiàn)象，比如，土地登記由土地管理部門進(jìn)行登記，土地的使用權(quán)登記也在土地登記管理部門進(jìn)行登記；林業(yè)由林業(yè)管理部門登記，有關(guān)林業(yè)所有權(quán)登記也是在林業(yè)部門進(jìn)行；房屋由城建部門管理，由此部門進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。從行政管理職能角度來看，登記與行政職能部門的設(shè)置和職權(quán)的結(jié)合是必要的，但是如果將登記作為公示的方法來看的話則有許多的不足之處，比如：登記機(jī)關(guān)分散，不利于登記當(dāng)事人查閱登記，很難給交易當(dāng)事人提供全面的信息。另外，分散的登記，也會給有關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行登記造成極大的不便。還有，分散的登記制度還容易造成房、地分別抵押和房產(chǎn)重復(fù)抵押的現(xiàn)象 。目前還沒有規(guī)定統(tǒng)一由一個登記機(jī)構(gòu)對所有的不動產(chǎn)進(jìn)行物權(quán)登記。

　　而對于物權(quán)登記機(jī)關(guān)的設(shè)定，許多國家將法院作為登記機(jī)關(guān)。在我國，也有學(xué)者認(rèn)為登記也應(yīng)由不動產(chǎn)所在地的縣級人民法院管轄 。王利明教授認(rèn)為，將法院做為登記機(jī)關(guān)也存在明顯的弊端，首先由于法院的審判功能，當(dāng)前各級法院承擔(dān)著繁重的審判任務(wù)，如果又由法院擔(dān)任繁重的登記工作，未免負(fù)擔(dān)過重，尤其是要讓法院承擔(dān)登記的實質(zhì)審查任務(wù)，這樣法院就要投入大量的人力、物力、財力，這樣將會影響法院的審判任務(wù)。其次，在物權(quán)發(fā)生爭議的情況下，法院要確定真正的權(quán)利人，必須要審查登記的真實性問題，若是由法院進(jìn)行登記，登記的結(jié)果必然對法院最后的判決產(chǎn)生影響；再次，由法院承擔(dān)登記義務(wù)，若法院的工作人員違反登記規(guī)則進(jìn)行登記，玩忽職守或徇私舞弊，或在登記中運用欺騙性手段而造成登記錯誤的，應(yīng)當(dāng)要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。但是如果由法院追究責(zé)任，則會十分困難。即使追究責(zé)任也會影響到司法的權(quán)威。最后，登記雖然是一種公示方法，但是在我國，登記也具有一定的行政監(jiān)督作用。因此，將登記與不動產(chǎn)的監(jiān)管工作聯(lián)系在一起。正是這一原因，所以登記由行政機(jī)關(guān)來承擔(dān)，也具有一定的合理性。

　　如果登記機(jī)關(guān)由中介機(jī)構(gòu)來擔(dān)任的話，其在性質(zhì)上是一個民間組織，在一定程度上能夠防止行政權(quán)對民事權(quán)利的不正當(dāng)干預(yù)，但是也會有新的問題，因為不能借助于行政權(quán)利來進(jìn)行登記的實質(zhì)審查工作，其缺乏一定的權(quán)威性；另外，登記申請人從事虛假登記的情況，對其實施行政處罰將會遇到一定的困難。但是完全利用登記機(jī)關(guān)行政權(quán)力的高效、權(quán)威性使物權(quán)得以公示并獲得公信力，也會帶來公權(quán)力對私權(quán)利的侵?jǐn)_問題 。綜合以上的論述，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在我國的登記制度中設(shè)置公正制度的前置程序。

　　首先，我國的公證制度就是為了保證證據(jù)的真實、有效、準(zhǔn)確 、合法性，而對證據(jù)的來源，形式和內(nèi)容進(jìn)行實質(zhì)審查。不動產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)對登記申請材料的審查就是對物權(quán)變動的相關(guān)證據(jù)材料進(jìn)行準(zhǔn)確性、合法性、真實性的審查。將對申請材料的實質(zhì)審查程序放入到公證程序中，登記機(jī)關(guān)就有關(guān)登記的程序進(jìn)行審查，有利于提高不動產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)的登記速度和效率有利于減少因登記錯誤而引起的糾紛，預(yù)防權(quán)力尋租現(xiàn)象的產(chǎn)生，保證市場交易的順利進(jìn)行。

　　其次公證機(jī)關(guān)的工作人員也是法律工作人員，具有專業(yè)的法律知識，近年來我國的公證機(jī)構(gòu)隊伍有逐漸強(qiáng)大的趨勢，國家保證公證制度的有效運行投入大量的人力、物力和財力。公證機(jī)關(guān)在促進(jìn)市場交易的進(jìn)行中也會發(fā)揮越來越大的作用。將審查登記材料的任務(wù)交由公證機(jī)關(guān)進(jìn)行可以將公證制度的效益發(fā)揮最大。充分利用這些人力、物力、財力為市場經(jīng)濟(jì)服務(wù)，減輕物權(quán)登記機(jī)關(guān)的壓力，減輕登記申請人的申請時間，促進(jìn)市場交易活動效率的提高。

　　（二）制定一部統(tǒng)一法律

　　另外，由于我國目前還沒有一部完整的以登記機(jī)關(guān)為主體，規(guī)范登記機(jī)關(guān)登記行為的統(tǒng)一的物權(quán)登記法，現(xiàn)有的進(jìn)行不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)主要是《物權(quán)法》、《行政法》中規(guī)定具體行政行為的法律規(guī)范以及《國家賠償法》，法條比較分散，適用起來不方便。這些法律規(guī)范滿足不了登記機(jī)關(guān)在實踐的需要，市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，經(jīng)濟(jì)體制也越來越完善和成熟，市場交易活動頻繁，對物權(quán)登記的效率和公信力的要求也越嚴(yán)格了，急需對登記制度進(jìn)行完善。所以要盡快制定出一部《統(tǒng)一的物權(quán)登記法》，這也是實踐的要求。

　　以專門的立法來規(guī)定登記機(jī)關(guān)的審查標(biāo)準(zhǔn)和登記職責(zé)，做到立法的一致性，這樣登記機(jī)關(guān)在適用法律上能夠達(dá)到統(tǒng)一，做到有法可依。

　　將登記機(jī)關(guān)的法律責(zé)任做為專門的內(nèi)容規(guī)定在統(tǒng)一登記法中，由于其與國家賠償和民事賠償制度都有不同，可以說是兩者的結(jié)合。將其用法律進(jìn)行規(guī)定，在責(zé)任主體，歸責(zé)原則和賠償方式，賠償標(biāo)準(zhǔn)和賠償數(shù)額的多少都是值得研究的內(nèi)容，在實踐中也容易引起爭論。

　　結(jié)語

　　關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)登記制度一直以來都有很多的學(xué)者進(jìn)行了大量的研究，也有很多的實務(wù)法律工作者針對物權(quán)登記制度在實踐中存在的問題進(jìn)行了研究并提出了可行性的建議。《物權(quán)法》中登記制度是其中的非常重要的內(nèi)容之一，本文作者由于理論功底比較弱，對物權(quán)登記制度存在的問題以及進(jìn)行的研究也是建立在閱讀、借鑒前人的研究基礎(chǔ)上提出自己的一些比較淺顯的見解。

　　
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