東臺(tái)法院在商品房銷售合同糾紛案件審理中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)通過異地經(jīng)營(yíng)逃避法律責(zé)任損害購房人利益的現(xiàn)象較為普遍。以該院為例，2009年以來共受理以開發(fā)商為被告的案件87件，其中79起案件開發(fā)商系異地開發(fā)，使購房人面臨權(quán)益保護(hù)難題。

一、主要表現(xiàn)

1、虛設(shè)“空殼公司”謀取不法利益。個(gè)別不法開發(fā)商通過在異地注冊(cè)“空殼公司”、當(dāng)?shù)卦O(shè)立分支機(jī)構(gòu)的方式，進(jìn)入當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，以“房產(chǎn)開發(fā)”為名，借機(jī)聚斂錢財(cái)。項(xiàng)目開發(fā)未完成或事務(wù)處理未結(jié)束時(shí)，便突然消失，導(dǎo)致購房人利益受損時(shí)維權(quán)無門。

2、新設(shè)“項(xiàng)目公司”規(guī)避法律責(zé)任。不少中小型房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以二、三線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目為對(duì)象，通過開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)公司的方式，實(shí)施房地產(chǎn)異地開發(fā)活動(dòng)。由于公司短期行為明顯、趨利心理強(qiáng)、投機(jī)概率大，其往往在完成特定項(xiàng)目的開發(fā)、銷售工作后，便有計(jì)劃地將人員、資金撤離并注銷企業(yè)，或不注銷卻令企業(yè)名存實(shí)亡；更有甚者，在項(xiàng)目完工后坐以待斃，等工商、建設(shè)部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，以規(guī)避主動(dòng)注銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照繁瑣的程序和高昂的成本，從而徹底退出當(dāng)?shù)亻_發(fā)市場(chǎng)，造成購房人利益受損時(shí)“無人可訴、無人承擔(dān)責(zé)任、無能力承擔(dān)責(zé)任”的局面。   

3、注冊(cè)“分公司”完成財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移。實(shí)踐中，另有部分企業(yè)利用分公司設(shè)立程序簡(jiǎn)便、監(jiān)管不嚴(yán)的特點(diǎn)，以分公司為組織形式實(shí)施異地經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。分公司開發(fā)、銷售款項(xiàng)通常一律上交總公司，其自身并無經(jīng)營(yíng)、管理的財(cái)產(chǎn)，難以對(duì)外承擔(dān)民事責(zé)任。雖法律規(guī)定分公司的民事責(zé)任由總公司承擔(dān)，但這些總公司大多采取不配合或主動(dòng)逃避的態(tài)度，以致法院、購房人與開發(fā)商之間協(xié)調(diào)難度大、周期長(zhǎng)、成本高，特別是在開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)行為給付義務(wù)（如承擔(dān)維修責(zé)任）的場(chǎng)合，購房人利益更難以實(shí)現(xiàn)。

4、巧借“公司轉(zhuǎn)讓”實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。部分開發(fā)企業(yè)以資金的快速流轉(zhuǎn)為目的，在頻繁取得相應(yīng)地塊的房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)后，繼而以項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓之名義，完成土地使用權(quán)、在建工程或房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，規(guī)避法律關(guān)于項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的諸多限制性規(guī)定，謀取土地流轉(zhuǎn)利益。但在房產(chǎn)已實(shí)際預(yù)售時(shí)，由于政府對(duì)項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓的調(diào)控、轉(zhuǎn)讓協(xié)議債權(quán)債務(wù)約定不明、項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓雙方產(chǎn)生糾紛、受讓方經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整等，使得購房人的利益實(shí)現(xiàn)增加了不確定性和難度。

二、對(duì)策建議

1、完善房產(chǎn)監(jiān)管立法規(guī)定。強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目公司監(jiān)管，補(bǔ)充公司法等對(duì)此規(guī)范的不足，將房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓納入國(guó)家監(jiān)管范疇。增加項(xiàng)目公司退市后對(duì)債權(quán)人責(zé)任承擔(dān)的規(guī)定，通過建立項(xiàng)目公司終止后責(zé)任主體資格保留制度、設(shè)立項(xiàng)目公司退市風(fēng)險(xiǎn)基金或社會(huì)責(zé)任保障基金、房屋質(zhì)量保險(xiǎn)制度、合理運(yùn)用公司人格否認(rèn)等，從源頭上加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，矯正開發(fā)商與購房人利益失衡的格局。

2、加強(qiáng)異地經(jīng)營(yíng)行為監(jiān)管。強(qiáng)化地方政府監(jiān)管職責(zé)，建立房地產(chǎn)異地開發(fā)經(jīng)營(yíng)備案制度，由開發(fā)企業(yè)向項(xiàng)目所在地房產(chǎn)開發(fā)主管部門就總公司（母公司）基本情況、已開發(fā)完成項(xiàng)目、人員、企業(yè)資產(chǎn)證明等進(jìn)行申報(bào)。加強(qiáng)日常監(jiān)管，對(duì)開發(fā)企業(yè)是否嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目資本金制度、商品房預(yù)售行為、分公司是否具有相對(duì)獨(dú)立資產(chǎn)、子公司財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移、項(xiàng)目建設(shè)等情況動(dòng)態(tài)監(jiān)管，對(duì)違法行為嚴(yán)厲懲處，可能構(gòu)成犯罪的一律移交公安機(jī)關(guān)。

3、推行房產(chǎn)市場(chǎng)信用管理。從長(zhǎng)效監(jiān)管的角度，逐步構(gòu)建省市乃至全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)價(jià)平臺(tái)，并加大信用信息披露力度，通過企業(yè)信用信息共享，減弱、消除政府——開發(fā)商、消費(fèi)者——開發(fā)商之間信息失衡的局面，最大程度地避免不法開發(fā)商異地經(jīng)營(yíng)所圖不正當(dāng)目的的實(shí)現(xiàn)。

4、充分發(fā)揮司法能動(dòng)作用。法院審慎處理商品房銷售合同糾紛，通過案件審理，積極參與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)秩序構(gòu)建。加強(qiáng)調(diào)查研究，對(duì)異地經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)的政府監(jiān)管失靈，充分發(fā)揮司法建議功能，共同維護(hù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，切實(shí)保障購房人的合法權(quán)益。