筆者在審理執行異議案件時發現，當事人對房屋查封的異議增多，但相關司法解釋與《物權法》存在沖突，導致人民法院裁決難，當事人極易通過司法解釋的規定逃避執行義務，需引起重視。

房屋執行異議案件的共同特點為：

人民法院在執行程序中對被執行人的房產進行查封后，第三人以已與被執行人簽訂房屋買賣合同、支付了購房款，但尚未辦理過戶手續為由，向法院提出執行異議，要求法院解除查封。其法律依據為最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條。該條規定：被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。

該類案件審理的難點為：

一是司法解釋與物權法存在沖突導致法律適用難。《物權法》對不動產的變動采用了登記生效主義，未經登記的物權變動不生效。顯然《物權法》的法律效力要比司法解釋要高，且《物權法》出臺于司法解釋之后，因此在審判實踐中出現法律適用難點，導致司法實踐中出現各地法院理解不一、執行不一。

二是第三人是否有過錯界定難。“第三人對此沒有過錯”這里的“對此”，應當理解為“未辦理過戶登記手續”。但如何判斷第三人在辦理房產過戶登記事項中的主觀心理狀態，司法解釋未作出明確規定。另外，第三人在交易行為中是否有違約行為或是否盡了一般注意義務，以及合同效力的認定，超出了執行異議程序審查的范圍。

三是第三人與被執行人是否惡意串通認定難。被執行人為逃避執行義務，極有可能與第三人惡意串通，簽訂虛假的買賣合同和購房款支付憑證。由于時間跨度短，很難通過司法鑒定辨別真偽，導致第三人與被執行人是否惡意串通認定難。

筆者建議：

一是盡快修改相關司法解釋。最高人民法院物權法研究小組編著的《物權法理解與適用》第74頁寫明：“司法解釋規定與《物權法》規定的不動產物權登記規則并不一致，今后如何處理，最高人民法院將根據《物權法》規定和司法實踐的情況決定這些司法解釋是否在《物權法》生效后仍然適用。”但《物權法》實施三年來，最高人民法院并未作出規定。因此，應盡快修正司法解釋，并與《物權法》規定相統一。

二是建立購房款第三方保管制度。為保護合法的房屋買賣行為，降低購房人的買房風險，避免因房屋未及過戶而被法院查封，造成善意第三人財產損失，建議在房屋產權監理所設立第三方保管購房款制度，購房人將購房款交至第三方，在房屋順利過戶后再由第三方轉交賣房人，降低雙方的交易風險。

三是加大濫用異議權審查處置力度。人民法院在執行異議審查中，應全面審查房屋買賣合同的真實性，如發現異議人與被執行人惡意串通，提供虛假證據，應視情節輕重，依照民訴法的相關規定予以罰款或司法拘留。造成嚴重后果的，應移送公安機關偵查，追究相關人員拒不履行人民法院判決、裁定罪的刑事責任