優先受償權制度在我國民法法典中早已確立，但工程價款優先受償權制度的創設來自我國《合同法》（1999年10月1日起實施）。我國《合同法》第二百八十六條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價或拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣，建設工程的價款就該工程折價或拍賣的價款優先受償”，工程價款優先受償權制度由此誕生。2002年6月20日《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（以下簡稱《批復》就該項權利的法律效力及行使優先權的期限等問題進行了解釋。但目前現行法律規范規定比較原則、籠統，可操作性不強，人民法院在審理建設工程合同一類糾紛案件時往往為工程價款界定、優先受償權確認問題所困惑。司法實務中，各地理解不同，裁判、執行尺度也各異，以致司法不統一，因此在理論上有必要對工程價款優先受償權確認的相關問題進行探討和研究。筆者依賴多年的審判實踐以及對相關法律法規的理解，就工程價款優先受償權確認問題談一些膚淺的看法，以期拋磚引玉。

一、工程價款優先受償權的法律性質或權利屬性

確認工程價款優先受償權必須對該權利的法律性質或權利屬性有一個清醒的認識。只有正確認識該權利的法律性質或權利屬性，才能深刻理解我國《合同法》第二百八十六條之規定和《批復》精神的深邃內涵，進而避免出現執行上的偏差。

依據《合同法》第二百八十六條之規定和《批復》精神，筆者認為,工程價款優先受償權是指我國法律創設的由特定的建設工程承包人享有的在發包人逾期不支付工程價款情形下，就工程價款在債權清償順序中優于抵押權和其他債權而先行受償的特定物權。該項權利在法律上如何定性，理論界一直爭論不休，目前尚未蓋棺定論。代表性的觀點主要有：留置權說、法定抵押權說、特定物權說等。

1、留置權說。該觀點認為，工程承包人在發包人不履行合同約定逾期不支付工程款的情形下，可以直接留置建設工程。筆者認為,該觀點不能成立。我國《擔保法》第八十四條規定：“因保管合同、運輸合同、加工承攬合同發生的債權，債務人不履行債務的，債權人有留置權”；第八十二條規定：“本法所稱留置，是指依照本法第八十四條的規定，債權人按照合同約定占有債務人的動產，債務人不按照合同約定的期限履行債務，債權人有權依照本法規定留置該財產，以該財產折價或以拍賣、變賣該財產的價款優先受償”。從我國《擔保法》八十二條、第八十四條規定中可以看出，留置權的權利客體僅為動產。而工程價款優先受償權的權利客體是建設工程，建設工程屬于不動產。兩者權利客體不同。

2、法定抵押權說。該觀點認為工程價款優先受償權屬于法定擔保物權，工程承包人在發包人不履行合同約定逾期不支付工程款的情況下享有法定抵押權，其工程款可以工程折價或從拍賣等方式獲得的價款中優先受償。筆者認為該觀點也不妥。雖然抵押的財產可以是動產，也可以是不動產，但不能忽視抵押權的本質屬性。抵押權是意定擔保，屬于私權范疇，該權利的設定取決于當事人的合意，而法律不能強制。而工程價款優先受償權由我國法律直接創設，體現的是國家意志，具有強制性，不存在當事人任意設定情形。行使抵押權的主體可以是法人、其他組織，也可以是自然人，具有不特定性，而享有工程價款優先受償權的主體必須是法人，具有特定性或限定性；在法律效力方面，工程價款優先受償權優于抵押權和其他債權……。兩種權利在設定主體、體現的意志、行使權利主體、法律效力等方面不同，而且法定抵押權觀點與《批復》第一條即“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權”規定的內容相悖，法理邏輯上講不通。

3、特定物權說。該觀點認為，工程價款優先受償權具有物權屬性，屬于物權范疇，受物權法律關系調整。該權利直接由我國法律創設，是特定的物權，法律效力優于抵押權和其他債權。

筆者贊同第3種觀點。我國物權立法采用的是“物權法定”原則，工程價款優先受償權未能納入我國《物權法》的物權體系，但不能由此否定工程價款優先受償權所具有的物權屬性。從該權利體現的利益性質上看，工程價款優先受償權作為一項民事權利，具有財產利益內容而無人身利益內容，按照我國民法理論中有關民事權利劃分的標準劃分，該權利屬于財產權中物權的范疇，因而應受物權法律關系調整。

物權是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。從物權的定義上看,物權具有主體對世性(權利主體特定、義務主體不特定)、客體特定性(特定的有體物)、內容支配性(權利主體對物的支配權)、效力排他性等特征，而工程價款優先受償權恰恰具備物權的基本特征。從主體上看，享有該權利的主體是特定的建設工程承包人（法人）,義務主體即工程發包人，可以是法人或其他組織，也可以是自然人，不特定，具有對世性特征；從權利客體上看，該權利的客體是特定的有體物即除”按照工程性質不宜折價或拍賣”之外的建設工程, 具有特定性或限定性特征；從法律效力方面看，該權利優于抵押權和其他債權，在債權清償順序中優先受償,具有優先性和排他性特征；從內容支配性方面看，該權利在外觀上表現為承包人占有建設工程。上述諸特征中，承包人占有建設工程是該權利最重要的法律特征。占有是物權法律設立的一項重要的法律制度，具有公示功能，體現在工程價款優先受償權上就是承包人自工程竣工之日或合同約定的竣工之日起在法定期限內占有建設工程。因此就法律性質或權利屬性而言，工程價款優先受償權具有物權屬性，是由我國法律創設的的特定物權。

二、享有工程價款優先受償權的主體

工程價款優先受償權的對世性特征決定享有該權利的主體為特定的債權人。該債權人必須符合法律和行政法規規定的條件，具備我國《民法通則》第55條規定的“相應的民事行為能力”，是具有合法資質及相應等級的建設工程承包人（法人）。

我國《建設工程勘察設計管理條例》第八條第一款規定：“建設工程勘察、設計單位應當在其資質等級許可的范圍內從事建設工程勘察、設計業務”；第二十一條規定：“承包人必須在建設工程勘察、設計資質證書規定的資質等級和業務范圍內承攬建設工程勘察、設計業務”。《建筑法》第26條規定：“承包建筑工程的單位應當持有依法取得的資質證書，并在其資質等級許可的業務范圍內承攬工程”。從上述法律法規規定可以看出，建設工程的承包人應當是具有合法的從業資格和相應資質等級的法人，其他任何企業組織或個人均無承攬建設工程的資格。因此，享有優先受償權的主體只能是具有合法的從業資格和相應資質等級的法人。我國《合同法》第二百八十六條之規定就是專門為該特定債權人即建設工程承包人（法人）的利益而設定的。

通常情形下，承包人有合法資質并在其資質等級許可的業務范圍內承攬建設工程，不違反《合同法》第五十二條規定的，其與發包人訂立的建設工程合同受法律保護。建設工程合同合法有效，債權也合法有效，承包人享有優先受償權；承包人無合法資質或超越資質等級許可范圍承攬建設工程，違反法律法規強制性規定的，其與發包人訂立的建設工程合同無效,所生債權為普通債權,承包人不享有優先受償權。

具有合法資質及相應等級的建設工程勘察、設計承包人享有工程價款優先受償權。

根據我國《合同法》第二百六十九條規定，建設工程合同包括工程施工合同、工程勘察合同、工程設計合同。目前理論界普遍認可具有合法資質的施工承包人享有工程價款優先受償權，但對具有合法資質及相應等級的建設工程勘察、設計承包人（法人）即勘察、設計單位是否享有優先受償權問題一直存有爭議。一種觀點認為，建設工程勘察、設計是建設工程的先期工作，費用一般不高，發包人負擔得起，糾紛率很低，對我國《合同法》第二百八十六條所指的建設工程合同應當作狹義解釋或限制解釋，僅指施工合同，而不包括勘察合同和設計合同，所以建設工程勘察、設計單位雖具有合法資質，但不享有工程價款優先受償權。另一種觀點認為，我國《合同法》已明確規定建設工程合同包括工程施工合同、勘察合同和設計合同三種合同。在目前尚無法律法規硬性規定或司法解釋的情況下對《合同法》第二百八十六條所指的建設工程合同作狹義解釋是沒有根據的，工程勘察、設計單位作為建設工程承包人應當與施工承包人一樣享有工程價款優先受償權。筆者贊同第二種觀點。我國《合同法》已明確規定工程勘察、設計合同是建設工程合同，因此無論從立法本意還是從字面含義上講，《合同法》第二百八十六條所指的建設工程合同應當包括建設工程勘察合同和建設工程設計合同。建設工程勘察、設計是整體工程建設的前期工作，與工程施工不可分割。它以腦力勞動為主，施工圖設計文件等工作成果是其勞動價值的物化凝聚，是抽象勞動的結果。而工程施工則以體力勞動為主，所建工程是其勞動價值的體現，是具體勞動的結果。建設工程勘察、設計與工程施工相比，兩者工作內容、技術質量要求、勞動價值體現、文件資料交付時間或期限等不同，但無根本區別，而且作為勘察、設計承包人與工程施工承包人一樣也受建設工程合同約束，履行一定的民事義務并承擔相應的責任風險。實踐中，因發包人賒欠建設工程勘察、設計費用引發訴訟的案件也時有發生。從法理上講建設工程勘察、設計費用就是工程價款，勘察、設計單位作為建設工程承包人應當與施工承包人一樣享有《合同法》第二百八十六條設定的權利。倘若對《合同法》第二百八十六條所指的建設工程合同作狹義解釋，僅指施工合同，則無端剝奪了建設工程勘察、設計承包人的民事權利，有悖民法公平原則。

但勘察、設計承包人違反《建設工程勘察設計管理條例》第八條第一款、第二款，第二十條等行政法規禁止性規定從事建設工程勘察、設計的，該承包人不享有工程價款優先受償權。

建設工程施工合同合法有效，施工承包人享有工程價款優先受償權。

具備相應資質條件的分包人、第三人不享有工程價款優先受償權。《合同法》第二百七十二條第二款規定：“總承包人或勘察、設計、施工承包人經發包人同意，可以將自己承包的部分工作交由第三人完成”；第三款規定：“禁止承包人將工程分包給不具備相應資質條件的單位”，“禁止分包單位將其承包的工程分包”。從上述規定可以看出，經發包人同意，第三人可以承攬總承包人或勘察、設計、施工承包人的部分工作；具備相應資質條件的企業單位可以分包建設工程。該分包人既包括專業工程的合法分包人，也包括勞務作業的合法分包人。需要指出的是，分包人（分包單位）、第三人均應具備相應的資質條件，主體資格合法。但該分包人及第三人不享有優先受償權。主要理由：建設工程合同是指承包人進行工程建設，發包人支付價款的合同。按照合同相對性原則，只有發包方與工程承包人或總承包人之間存在民事權利義務關系，因而工程承包人或總承包人享有優先受償權。而作為分包人、第三人僅僅是替代總承包人或勘察、設計、施工承包人履行合同約定的部分義務，與發包人之間不存在合同關系，不是合同相對方，因而不應當享有優先受償權。

此外，轉（承）包人和違法分包人不享有工程價款優先受償權。無論轉（承）包人和違法分包人是否擁有相應的資質條件，但均不具備享有工程價款優先受償權的主體資格。

建設工程施工合同無效，施工承包人不享有工程價款優先受償權。按照最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條的規定，屬于下列三種情形之一的,應當根據我國《合同法》第五十二條的規定，認定合同無效。

第一種情形：施工承包人未取得建筑施工企業資質或超越資質等級許可范圍承攬建設工程，其與發包人訂立的合同無效，該施工承包人不享有優先受償權。實踐中，未取得建筑施工企業資質或超越資質等級情形的表現形式主要有四種情況：⑴個體施工隊伍在無資質的情況下違法承攬建設工程。⑵施工單位冒用、盜用營業執照或資質證書承攬建設工程。⑶建筑施工企業的分支機構以自己的名義對外建筑施工企業。⑷非建筑施工企業超越經營范圍對外承攬建設工程。

第二種情形：無資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義承攬建設工程。這種行為在實務中通常被稱為“掛靠行為”，其主要特征：⑴掛靠人沒有從事建筑活動的主體資格，或具備主體資格但沒有所從事的建設工程項目要求的業務等級。⑵掛靠人向掛靠單位繳納一定數額的“管理費”。繳納“管理費”是掛靠行為最重要的特征。該實際施工人與發包人訂立的施工合同無效，不享有優先受償權。

第三種情形：承包人違反招標投標法律規定與發包人訂立施工合同。凡屬于《招標投標法》第3條規定的必須進行招標的建設項目，應當采取招標投標方式訂立合同，否則合同無效。合同無效，該承包人不享有優先受償權 。

關于施工承包人外延界定問題，有必要澄清一些模糊認識。現實生活中，由于同一建設工程具體施工內容不同，發包方往往與多個承包人簽訂施工合同，這樣就出現多個訴訟地位平等的施工承包人。如：樁基工程承包人、建筑物工程承包人、水電安裝工程承包人等。有一種觀點認為，享有工程價款優先受償權的承包人僅指具體建設工程承包人。筆者認為，這種認識是錯誤的。根據《合同法》第二百八十六條及相關條款規定，上述樁基工程、建筑物工程、水電安裝工程等承包人均屬于建設工程承包人。它們主體地位平等，利益理應受到平等保護。因此，在具備相應資質條件的情形下它們均有資格享有工程價款優先受償權。

三、工程價款優先受償權的構成要件

依據我國《合同法》第二百八十六條、《批復》精神及有關法律規定，筆者認為工程價款優先受償權應當具備如下條件：

1、債權源自建設工程合同，合法有效。

我國《合同法》第二百六十九條規定，建設工程合同是指承包人進行工程建設，發包人支付價款的合同。建設工程合同包括工程勘察合同、設計合同和施工合同。發包人違反合同約定逾期不支付工程價款即與承包人發生了債權債務關系。承包人的債權只能因工程建設引起，由建設工程合同所生。債權的合法性是承包人享有工程價款優先受償權的必要前提。債權是否合法有效取決于建設工程合同的效力。建設工程合同合法有效則承包人債權受法律保護，承包人的債權在債權清償順序中優先受償；建設工程合同無效,承包人的債權則為普通債權或一般債權,不能優先受償。

關于建設工程勘察、設計合同、施工合同效力認定問題。筆者認為，勘察、設計合同不違反我國《合同法》第五十二條及《建設工程勘察設計管理條例》第八條第一款、第二款、第二十條等行政法規禁止性規定的，應當認定合同合法有效，合同所生債權亦合法有效。工程施工合同不違反我國《合同法》第五十二條規定，且不屬于最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條規定的“無效合同”三種情形的，均應當認定合同有效，合同所生債權亦合法有效。

2、債權客體必須是工程價款。

承包人優先受償的債權的客體必須是工程價款，而不能是其他款項。最高人民法院《批復》第三條對“工程價款”的內涵作出了規定。所謂工程價款是指工程承包人在履行建設工程合同中因建設工程而應當支付的工作人員的報酬、材料款等實際支付的費用。但《批復》對“工程價款”的外延未具體予以界定。與建設工程有關聯的款項較多，主要有下列幾種：借款及利息、質量保證金、工程保證金或押金、墊資、工作人員報酬、工人工資、材料款、違約損失、工程款利息、勘察設計費用等，上述哪些款項應當納入工程款優先受償權范圍呢？目前理論界一直存在爭議。但根據《批復》確定的內涵，筆者認為，上述款項中勘察設計費用、墊資、工作人員報酬、工人工資、材料款等實際支付的費用屬于工程價款，納入優先受償權范圍較為合理、公正，其他款項則不在優先受償權范圍之列，因為其他款項在性質、法律關系等方面有別于《批復》界定的“工程價款”內涵。   

關于承包人墊資是否作工程價款處理問題。現實生活中，由承包人墊資進行工程勘察、設計、施工的現象較為常見。由于墊資使用后有的直接轉化為工作人員報酬、工人工資等，有的間接物化為建設工程等，因此，目前理論界的共性認識是將墊資作為工程價款處理。但筆者認為，應視具體情況區別對待，關鍵要看當事人對墊資有無約定。當事人對墊資如何處理有約定的，按照約定處理。當事人明確約定墊資作工程價款處理的，認定墊資為工程價款; 約定墊資不作工程價款處理的，墊資不作工程價款處理。當事人對墊資沒有約定的，按照最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第六條第二款：“當事人對墊資沒有約定的，按工程欠款處理”之規定，認定墊資為工程價款。需要指出的是，當承包人墊資作工程價款處理時，該筆款項應從工程承包總價款中予以扣除，防止重復計算。

3、工程價款優先受償權客體必須是除“按照工程性質不宜折價、不宜拍賣”以外的建設工程。工程價款優先受償權是特定的物權，其客體必須是特定的有體物，而不能是無體物。按照《合同法》第二百八十六條的規定，該特定的有體物應當是指除“按建設工程性質不宜折價或拍賣之外”的建設工程。對“按照建設工程性質不宜折價或拍賣”的解讀應當理解為“涉及國家利益或社會公共利益、法律上禁止流通的建設工程”，諸如軍事設施、國防工程、機場、公立醫院、圖書館、橋梁公路等，這類工程不能作為優先受償的標的。

4、承包人必須占有建設工程。

承包人占有建設工程是由工程價款優先受償權的權利屬性即內容支配性所決定的。占有是指法人、其他組織或自然人對物在事實上的控制與支配。占有具有公示功能，工程價款優先受償權在權利外觀上體現為承包人自工程竣工驗收之日或建設工程合同約定的竣工之日起法定期限內占有建設工程。當然，承包人占有建設工程公示出來的權利外觀與實際的權利狀態是不一致的，也就是說承包人對占有的具體標的不享有法律意義上的所有權。

承包人占有建設工程不外乎兩種情形。一種是依當事人的約定基于合同關系而發生。在工程竣工驗收之前，發包方與承包人訂立物權協議，雙方約定發包方逾期不支付工程價款，以工程折價或申請人民法院將該工程依法拍賣，就拍賣的價款優先受償，承包人基于這種合同關系占有工程。我國《物權法》實施之后，發包方與承包人訂立物權協議時，為保障將來實現物權，可約定就折價或須拍賣的工程向登記機構申請預告登記。預告登記后未經預告登記的權利人同意，處分該工程的，物權變動無效。預告登記具有公示和排他效力，預告登記后承包人即對未來取得的物權享有請求權，工程價款優先受償更有保障。這是當事人意思自治原則在物權領域的一種體現。

另一種情形是因非約定性的承包人的事實行為而發生，這在實際生活中較為普遍。發包人未按照合同約定支付工程價款，承包人以合法債權人身份主動占有建設工程，進而滿足自己請求權的需要。承包人這種行為完全由其個人意志決定。

5、承包人必須在法定期限6個月內行使優先受償權利。

《批復》第四條對承包人行使工程價款優先受償權的法定期限及起止時間作出了明確規定。該條規定，建設工程承包人行使優先權的期限為6個月，自建設工程竣工之日或建設工程合同約定的竣工之日起計算。這6個月期限是除斥期間，不存在中止、中斷和延長的情形。

實踐中，建設工程竣工之日與建設工程合同約定的竣工之日往往是不一致的。出現這種情形如何判斷、認定？筆者認為，在通常情況下，工程實際竣工之日早于合同約定的竣工之日的，6個月期限應當自建設工程合同約定的竣工之日起計算（雙方另有約定除外）；工程實際竣工之日晚于建設工程合同約定的竣工之日的，6個月期限應當自工程實際竣工之日起或自雙方新約定的竣工之日起計算。但因發包人單方違約行為導致建設工程未按約如期竣工的，6個月期限應當自建設工程實際竣工之日起計算；因承包人單方違約行為導致建設工程未按約如期竣工的，6個月期限應當自建設工程合同約定的竣工之日起計算；因發包人、承包人雙方違約行為導致建設工程未按約如期竣工的，6個月期限應當自建設工程實際竣工之日或自雙方新約定的竣工之日起計算。建設工程未竣工驗收，但承包人已經提交竣工驗收報告而發包人拖延驗收的，應當以承包人提交竣工驗收報告之日為竣工之日，6個月期限自承包人提交竣工驗收報告之日起計算；建設工程未竣工驗收，但發包人擅自使用的，應當以發包人轉移占有建設工程之日為竣工之日，6個月期限自發包人轉移占有建設工程之日起計算。

按照我國《合同法》第二百八十六條的規定，建設工程承包人行使工程價款優先受償權的方式有兩種：一種是協議以工程折價。承包人與發包人協議以承包人占有的建設工程（具體標的如商品房等）折價沖抵工程欠款，并通過物權變更取得標的所有權。另一種是申請人民法院拍賣工程。承包人通過行使法律所賦予其特有的申請執行權直接申請人民法院對其所占有的建設工程標的進行拍賣，從拍賣的價款中優先受償。當然，承包人行使申請執行權的前提條件是發包人與承包人之間債權債務關系明確，發包人對承包人享有的工程款債權無異議，否則需通過訴訟途徑予以解決。

按照《批復》第四條的規定，承包人無論采取哪種方式行使優先受償權利，均應限定在建設工程竣工之日或建設工程合同約定的竣工之日起6個月期限內。逾期則視為自動放棄期限利益，承包人喪失優先受償權。

需要指出的是，根據《批復》第五條規定，《批復》第四條自《批復》公布之日起6個月后即2002年12月20日后實施。在我國《合同法》實施后、《批復》施行前，建設工程已竣工或按照約定已經竣工的，承包人應當在2002年12月20日之前行使優先受償權利。

筆者認為，《批復》第四條規定的兩種行使方式僅是承包人通過非訴方式解決工程價款優先受償權問題的途徑，但并不排除承包人通過訴訟方式確認工程價款優先受償權后借助“公力救濟”實現權利。

三、有關工程價款優先受償權確認的其他問題。

1、承包人行使催告權問題。

我國《合同法》第二百八十六條規定，發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款，發包人逾期不支付的，承包人對建設工程享有優先受償權。目前，理論界對該條文中有關“承包人行使催告權”的解讀形成兩種截然相反的觀點。一種觀點認為，承包人行使催告權是工程價款優先受償權的構成要件，條文中的“可以”應理解為“應當”。理由是：我國《合同法》在創設“工程款優先受償權”的同時也為享有該權利的建設工程承包人設定了一個前提條件，這個前提條件就是必須先行使催告權。承包人不行使催告權，則不能享有優先受償權。另一種觀點則相反。筆者不支持第一種觀點。主要理由：1、從語言字義上看，“可以”與“應當”字義不同，“可以“具有隨意性、選擇性，而“應當”是必須，具有強制性。兩者不能通用。2、從條文本意上看，承包人所享有的催告權具有選擇性，是否行使催告權取決于承包人的意志，也就是說承包人可以行使也可以放棄。承包人不行使催告權，發包人逾期時間則以合同約定的履行期限為準；承包人若行使催告權，發包人逾期時間則以承包人限定的合理期限（時間長短取決于承包人意志）為準。因為建設工程合同屬要式合同，雙方對發包人支付工程款項的時間或期限均有約定，發包人逾期支付已經構成違約，違約則應承擔對己不利的法律后果。在違約事實發生后，強求承包人行使催告權再次限定發包人履行給付義務的期限，實質上是對建設工程合同效力的否定，這顯然不符合立法本意。法律之所以賦予承包人催告權利，其目的是警示、敦促發包人履行給付義務，進而有效維護建筑市場運行秩序。3、從立法嚴謹性方面看，我國《合同法》是強制性規范，立法程序嚴謹，（對）法律條文、字義審查嚴格，不可能出現誤差。綜上，將承包人行使催告權設定為工程價款優先受償權構成要件，無法理依據，顯屬不妥。

2、工程勘察設計、樁基工程等承包人占有建設工程問題

正確認知和處理工程勘察設計、樁基工程等承包人占有建設工程問題，有利于維護工程承包人的正當利益，促進建筑市場秩序健康發展和社會的和諧穩定。

工程勘察設計、樁基工程等屬于整體工程建設的基礎性工作或附屬性工作，與整體工程不可分割，各自具有不同的特性，如工程勘察設計工作不直接參與工程具體建設，樁基工程屬于地表下工程等。從它們自身特性上看，承包人不能或無法“占有”自己的工作成果，但承包人享有工程價款優先受償權，在權利外觀上應當表現為占有建設工程，這是工程價款優先受償權的內在要求，因此在法理上或實踐中應當秉承公平、公正理念，允許并認可承包人占有施工承包人承攬的建設工程（具體標的如商品房等），只有這樣才能真正體現“法律面前人人平等”原則。目前，我國現行法律法規對工程勘察設計、樁基工程等承包人占有建設工程問題沒有硬性規定，理論界也認知不一；審判實務中，對該問題的處理也往往依賴法官的認知和經驗，法官的自由裁量空間較大，法律效果和社會效果較難統一。筆者認為，處理好該問題的關鍵在于正確界定承包人所占有的建設工程的種類、范圍。實踐中，承包人占有狀態比較復雜，應具體分析準確剝離，具體從三個方面加以把握和界定。1、承包人占有的建設工程應當是除“按照工程性質不宜折價或拍賣的建設工程”之外的建設工程。2、承包人占有的建設工程屬于合同約定的建設工程，如勘察設計承包人占有屬于其勘察設計的建設工程、樁基工程承包人占有與樁基工程直接關聯的建設工程等。超出合同約定范圍的，原則上不予支持。3、承包人占有的建設工程屬于施工（樁基工程除外）承包人承攬的建設工程。