2014年10月，淮安市清河區(qū)人民法院受理了原告王某起訴被告江蘇某房地產(chǎn)公司商品房銷(xiāo)售合同糾紛一案。

原、被告于2013年3月5日簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》一份，約定被告將其位于淮安市北京北路價(jià)值64萬(wàn)元的某商品房出賣(mài)給原告。合同約定，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2013年12月31日前將經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋交付給買(mǎi)受人；合同第十五條約定出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)送產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，出賣(mài)人按已付房?jī)r(jià)款的1%向買(mǎi)受人支付違約金。合同簽訂后，原告按照約定支付房屋價(jià)款。2014年1月2日，被告將房屋鑰匙交予原告。2014年3月14日，涉案房屋取得竣工驗(yàn)收備案證書(shū)。2014年6月13日，被告取得了涉案房屋的初始登記證書(shū)。2014年10月，王某認(rèn)為房產(chǎn)公司逾期交房，且未能在合同約定期限內(nèi)協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，已構(gòu)成違約，要求被告支付逾期交房違約金4800元和逾期辦證違約金6400元。被告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司認(rèn)為涉案房屋于2014年3月14日才通過(guò)竣工驗(yàn)收，房屋實(shí)際交付時(shí)間應(yīng)認(rèn)定為2014年3月14日，而該公司在2014年6月13日取得了初始登記證書(shū)，在90日內(nèi)完成了報(bào)送義務(wù)，故不存在違約行為。而公司同意按照合同約定，自2014年1月1日起至2014年3月14日支付逾期交房違約金4800元。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要為房屋交付時(shí)間的認(rèn)定。有觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)《建筑法》和《商品房銷(xiāo)售管理辦法》均明確規(guī)定，商品房未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，不得交付使用。因此，如果房地產(chǎn)公司將尚未竣工驗(yàn)收合格之房屋交付使用，則其行為違反了法律的禁止性規(guī)定，故該交付行為無(wú)效，房屋應(yīng)當(dāng)自驗(yàn)收合格后方為實(shí)際交付。而筆者認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格的或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。”而《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第五十八條規(guī)定：“違反本規(guī)定，建設(shè)單位有下列行為之一的，責(zé)令改正，處工程合同價(jià)款2％以上4%以下的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：（一）未組織竣工驗(yàn)收，擅自交付使用的；（二）驗(yàn)收不合格，擅自交付使用的；（三）對(duì)不合格的建設(shè)工程按照合格工程驗(yàn)收的。”對(duì)于開(kāi)發(fā)商交付未經(jīng)竣工驗(yàn)收房屋的行為，我國(guó)法律規(guī)定其要承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任，并未確認(rèn)該行為無(wú)效，且最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，故本案中，被告于2014年1月2日將房屋交付原告占有使用，故實(shí)際交付時(shí)間應(yīng)認(rèn)定為2014年1月2日，被告逾期交房的期限為2天，故應(yīng)該根據(jù)合同約定支付逾期交房違約金128元。

而對(duì)于本案中被告協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)登記的期限問(wèn)題，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十五條的約定，明確了被告應(yīng)在交付房屋后90日內(nèi)將相關(guān)資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，僅僅明確了被告的報(bào)送義務(wù)，并未對(duì)被告的協(xié)助辦證時(shí)間進(jìn)行約定。根據(jù)法律規(guī)定，預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。被告于2014年6月13日才取得房屋初始登記證，導(dǎo)致原告無(wú)法在法定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，故被告應(yīng)按約定支付原告已付房?jī)r(jià)款1%的違約金6400元。