近年來，隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展和城鎮(zhèn)居民對生活質(zhì)量要求的不斷提高，物業(yè)服務作為一個朝陽產(chǎn)業(yè)也取得了長足的發(fā)展。城鎮(zhèn)居民在享受物業(yè)服務企業(yè)提供便利生活的同時，也不斷提高著對物業(yè)服務企業(yè)的要求，由于現(xiàn)階段對物業(yè)服務質(zhì)量的評判還缺乏一個統(tǒng)一量化的標準，業(yè)主滿意程度較低，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾日漸凸顯，物業(yè)服務糾紛也逐年增多。

　　一、物業(yè)服務糾紛案件的特點

　?。ㄒ唬?、訴訟主體單一

　　物業(yè)服務糾紛案件幾乎全部都是物業(yè)服務企業(yè)為原告，業(yè)主為被告，鮮有業(yè)主作為原告的情況。

　　（二）、訴請單一、涉案標的小

　　物業(yè)服務企業(yè)作為原告的物業(yè)服務糾紛案件無一例外的都是主張物業(yè)服務費、公攤能耗費、代繳水電費、設(shè)備維修費或遲延履行金，并且涉案標的一般不足萬元。

　?。ㄈ?、法律關(guān)系明確、事實認定困難

　　一方面廣大業(yè)主不知道如何取證，對自己的抗辯主張不能提供強有力的證據(jù)予以證明，甚至有的業(yè)主兩手空空就到法院應訴，在答辯時滔滔不絕，在舉證時卻不能提供任何證據(jù)。另一方面目前評判物業(yè)服務企業(yè)的服務標準并沒有明確的規(guī)范和量化的標準，這導致了法院在認定物業(yè)服務企業(yè)是否提供了合格的服務以及物業(yè)服務企業(yè)是存在否違約和違約程度等方面存在較大困難。

　　二、物業(yè)服務糾紛案件審理中存在的突出問題

　?。ㄒ唬?、業(yè)主抗辯類型多，多含反訴請求且舉證不足

　　在物業(yè)服務糾紛案件中，大多數(shù)業(yè)主并不能理清其與物業(yè)服務企業(yè)之間的法律關(guān)系，這也導致了業(yè)主的抗辯理由千奇百怪。既有房屋漏水、房屋質(zhì)量等涉及到開發(fā)商的違約問題，也有車輛剮蹭、財務被盜等涉及到他人的侵權(quán)問題，還有要求恢復原狀、賠償損失等涉及到物業(yè)企業(yè)的反訴問題。絕大多數(shù)業(yè)主對自己的主張不能提供證據(jù)予以證明。

　?。ǘ?、批量性、群體性、重復性特點突出，群眾影響大，處理難度大

　　在發(fā)生糾紛時，小區(qū)業(yè)主基于“同病相憐”和“同仇敵愾”的心理更容易達成共識。小區(qū)業(yè)主希望通過“擰成一股繩”來對抗物業(yè)服務企業(yè)，以此來對物業(yè)企業(yè)施加壓力，實現(xiàn)自身的訴求。物業(yè)服務糾紛案件多發(fā)的小區(qū)存在問題較多且較為嚴重，大部分問題都是開發(fā)商或上任物業(yè)服務企業(yè)所遺留的問題，例如房屋質(zhì)量問題、車位緊缺問題、噪音嚴重問題、監(jiān)控缺失問題和電梯質(zhì)量問題等，而此類問題并不能在短時間內(nèi)得到卓有成效的解決，雙方就問題的解決也存在較大的分歧，因此業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間矛盾尖銳且較易激化。

　　三、化解物業(yè)服務糾紛的對策和意見

　?。ㄒ唬?、加強政府領(lǐng)導和監(jiān)管，建立一體化聯(lián)動處理機制

　　加強對物業(yè)管理的領(lǐng)導和協(xié)調(diào)，明確有關(guān)部門在加強物業(yè)管理上的職責。從具體職責上看，房管局的物業(yè)管理科主要負責物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)務指導工作。但是物業(yè)管理還涉及規(guī)劃、建委、消防等多部門。同時，與小區(qū)業(yè)主日常接觸的居委會、社區(qū)、街道辦也應在指導和監(jiān)督業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)上發(fā)揮積極的協(xié)調(diào)處理矛盾的作用，建立多部門的一體化聯(lián)動機制。

　?。ǘ?、提高業(yè)主自身素質(zhì)，建立規(guī)范的業(yè)主委員大會

　　小區(qū)業(yè)主應學習關(guān)于物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)，合法維護自身的權(quán)利。引導和鼓勵業(yè)主大會通過公開招投標方式，選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實行物業(yè)管理。業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同時，應明確和細化物業(yè)管理的服務規(guī)范和質(zhì)量標準。

　?。ㄈ?、規(guī)范開發(fā)商建設(shè)行為，避免遺留問題

　　在物業(yè)服務合同糾紛中，矛盾最難以化解的是由房屋漏水、墻體裂縫、墻面凸起等房屋質(zhì)量問題引起的業(yè)主拒不繳費的糾紛。因此應提高開發(fā)商的履約意識，同時政府部門和行業(yè)協(xié)會等機構(gòu)應對開發(fā)商進行必要的引導。

　　（四）、加強物業(yè)管理企業(yè)運作，提供服務質(zhì)量

　　物業(yè)管理企業(yè)應提高服務意識，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)行為，推進物業(yè)管理企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，增強物業(yè)管理企業(yè)的品牌和競爭意識。