2021年1月，沈某與某商場簽訂《租賃意向協(xié)議》，約定向某商場意向租賃兩間商鋪，并支付租賃意向金50000元。協(xié)議簽訂后，商場工作人員對沈某意向租賃的商鋪提出裝修要求，沈某為此與設計公司簽訂裝修設計合同，并支出裝修設計費11.5萬元。之后，由于某商場不同意沈某裝修設計中的一部分內容，雙方為此產生爭議。

2021年3月初，商場就沈某意向租賃的兩間商鋪分別與丁某、王某另行簽訂租賃意向協(xié)議，并直接將兩間商鋪交由此二人裝修。2021年3月26日，該商場委托律師向沈某發(fā)送解除租賃意向協(xié)議通知。沈某遂向如皋法院起訴，要求判令某商場返還意向金50000元，并賠償裝修設計損失等215000元。

商場答辯認為，其與沈某所簽的租賃意向協(xié)議中已約定，無論是否屬于被告的原因導致正式的租賃合同未簽訂，被告都無需承擔責任，只愿退還意向金50000元。

如皋法院經審理認為，原告沈某與被告某商場之間雖尚未訂立正式的租賃合同，但已簽訂租賃意向協(xié)議，協(xié)議簽訂后，沈某支付了意向金，并為正式承租商鋪做了一定的準備工作（如進行裝修設計），被告某商場不得違背誠實信用原則與他人另行訂立租賃意向協(xié)議，即使要另行訂約也應當在明確告知原告、并與原告解除意向協(xié)議的前提下才可進行。

涉案商場在2021年3月26日前未正式提出過與原告解除意向協(xié)議，卻于2021年3月初直接與他人另行再簽租賃意向協(xié)議，并將商鋪交由他人裝修，該行為違反了誠實信用原則，構成締約過失責任，應賠償沈某的信賴利益損失。

原、被告之間的意向租賃協(xié)議中雖有某商場免責的條款，但該條款屬于格式條款，對原告沈某無效。

最終，如皋法院根據《中華人民共和國民法典》第四百九十七條第（二）項，第五百條第（三）項，第五百九十二條第二款，判決被告某商場退還原告沈某意向金50000元，并酌情認定賠償沈某裝修設計費11.5萬元。該判決書現(xiàn)已生效。

【法官說法】

1.締約過失責任。《中華人民共和國民法典》第五百條第（三）項規(guī)定，當事人在訂立合同過程中有其他違背誠信原則的行為，造成對方損失的，應當承擔賠償責任。對于違背誠實信用原則的行為，應當理解為違反先合同義務的行為，通常有：未盡通知、告知、協(xié)助、照顧、保護等義務，增加了相對方的締約成本而造成損失。本案中，某商場違背誠實信用原則，在未明確告知原告、并與原告解除意向租賃協(xié)議的情況下，直接另行與他人就同一商鋪簽訂意向租賃協(xié)議，并將商鋪交由他人裝修，構成締約過失責任，應承擔對受害方基于誠實信用原則所產生信賴利益損失。

2.格式條款。《中華人民共和國民法典》第四百九十七條第（二）款規(guī)定，提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利的格式條款無效。本案中，雙方租賃意向協(xié)議雖約定，無論是否屬于被告的原因導致正式的租賃合同未簽訂，被告都無需承擔責任，但由于租賃意向協(xié)議是某商場提供的格式合同文本，且該約定屬于免除自身責任的格式條款，故應屬無效。

【法條鏈接】

1.《中華人民共和國民法典》第四百九十七條：

有下列情形之一的，該格式條款無效：

（一）具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無效情形；

（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；

（三）提供格式條款一方排除對方主要權利。

2. 《中華人民共和國民法典》第五百條：

當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對方損失的，應當承擔賠償責任：

（一）假借訂立合同，惡意磋商；

（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；

（三）有其他違背誠信原則的行為。

3.《中華人民共和國民法典》第五百九十二條：

當事人都違反合同的，應當各自承擔相應的責任。

當事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發(fā)生有過錯的，可以減少相應的損失賠償額。