未辦理房屋綜合驗收手續，御府新城（化名）擅自交付，購房者李某認可房屋狀況后進行裝修，一年多后，李某主張御府新城逾期交付違約，需支付違約金。近日，隨著上訴期的過去，江蘇省海安市人民法院審結這起商品房銷售合同糾紛，駁回原告李某的訴訟請求。

2018年7月，李某與御府新城簽訂商品房買賣合同一份。合同約定，交房日期為2018年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備商品房驗收合格條件，并符合合同約定的商品房交付李某使用。如果逾期，李某要求繼續履行合同的，御府新城需自最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，按日向李某支付已交付房價款萬分之一的違約金。

2018年12月30日，案涉小區樓盤竣工驗收，但由于御府新城與施工單位存在工程款糾紛，未能及時辦理房屋綜合驗收手續。次日，御府新城向李某交付房屋，李某詳細地檢查了物業及其設施，非常滿意，當即簽下了交接驗房記錄表與室內裝修管理服務協議，著手裝修新房。

2020年8月23日，御府新城終于取得案涉小區的商品房交付使用備案證明書，并告知所有購房者。已經入住的李某知悉后，便起訴至法院，要求御府新城按合同標準支付逾期交付違約金。

海安法院審理后認為，雙方簽訂的商品房買賣合同合法有效，均應當按約履行，逾期履行應當承擔違約責任。但由于案涉房屋所在樓棟已經驗收合格，李某也認可案涉房屋情況良好，符合合同約定，表示滿意并接受，并不存在逾期交房違約造成的損失。李某在實際占有、使用房屋后，又以御府新城未按合同約定交付房屋為由主張延期交房違約責任，違反誠信原則。遂依法作出上述判決。

【法官說法】

本案系商品房不具備法定交付條件所引發的商品房銷售合同糾紛。實踐中，因違法開發、建設以及工程款糾紛等原因，開發商無法按期交付商品房的情形比較常見。在工程已經實際完工但長期未辦理綜合驗收手續的情況下，開發商和購房者為減少各自的損失和降低交易風險，往往會協商先行交付房屋，供購房者裝潢或實際使用。此后，一些購房者又以房屋不符合合同或法定交付標準為由，主張開發商實際交房行為不合法，要求開發商承擔逾期交付違約責任。在購房者已經實際占用、使用房屋的情況下，并未產生因逾期交房帶來的損失，如果支持購房者的訴訟請求，將違背民法中的誠實信用原則，明顯增加開發商負擔，影響市場交易的穩定性。