隨著人們生活水平的提高，私家車越來越多。小區居民對車位、車庫的需求日益增長，但其歸屬問題一直是建筑物區分所有權制度的盲點，也一直是開發商和業主爭論的焦點。《物權法》的頒布實施對解決小區車庫、車位的權利歸屬有非常重要的積極意義，但是對于地下車庫的權利歸屬，它并沒有明確的規定。

《物權法》第74條規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。該規定區別對待了地面停車位和小區車庫，并規定了不同的歸屬原則，體現了立法技術上的進步。一般而言，地面停車位的建設不太消耗成本，只是占用了和建筑物同樣的土地，并且開發商已經把建筑物以外的土地算到了公攤中，業主支付了相應的對價，應歸全體業主共有。相比地面停車位，地下車庫由于其是否計算容積率、是否計入房屋成本等復雜因素，產權歸屬爭議非常大。

《城市居住區規劃設計規范》制定了相應的標準。其中第8.0.6 條規定：“居民汽車停車率不應小于10%； 居民區內地面停車率不宜超過10％；居民停車場、庫的布置應留有必要的發展余地。”這是全國最低標準，各個城市根據自身發展水平規定了自己的標準，如《南京市建筑物配建停車設施設置標準與準則》規定一般小區居民汽車停車率不應小于80%。。因此，在居民小區建設過程中，開發商至少要建相應數量的地下車庫。

我國《人民防空法》第二十二條規定：“城市新建民用建筑，按照國家有關規定修建戰時可用于防空的地下室。”從根本目的上看，小區防空地下室是國家為保障戰時人民生命和財產安全而建的人防工程。但是，由于社會經濟的發展，包括小區防空地下室在內的地下建筑的使用價值越來越高，如果把大量防空地下室閑置不用，是資源的浪費。因此，又提出了人防建設的“平戰結合”方針，即在不影響防空效能的條件下，把人防工程用于平時用途，為經濟建設和社會發展服務。由于小區的防空地下室位置特殊，其平時最大的用途就是小區居民停車，因此，許多防空地下室在和平時期當作停車場來用。

關于住宅小區地下車位、車庫歸屬，有三種觀點：一種觀點認為，應當歸業主所有。居民購買商品房的最終目的是用來居住的，正常的居住和生活除了產權證注明的建筑面積以外，還要有住房居住功能正常發揮的一系列附屬和配套設施，如果缺少了這些附屬和配套，房屋居住的功能就不完整。第二觀點認為，應當歸國家所有。小區地下車庫的第二個來源是防空地下室，防空效能的受益范圍是全體人民，為防空效能而建的防空地下室是純公共物品。第三種觀點認為，應當歸開發商所有。多數開發商認為小區防空地下室產權歸它們所有。筆者認為，從法律理論角度分析，地下車庫應當屬于全體業主共有其理由：

1、從主物、從物理論來看。地下停車庫與地面建筑物共同構筑成一個建筑物的整體，它或是整體建筑物的一個組成部分，或者雖未與主建筑物相連，但是對主建筑物具有輔助效用的從物。無論房屋的主人是否實際需要使用停車庫，該停車庫的建造目的、用途，是并且始終是為了輔助建筑物的使用。在開發商銷售房屋之前，房屋連同停車庫都歸開發商所有。房屋銷售后，房屋的主要結構連同附屬結構一并轉移，作為從物的地下停車庫隨作為主物的房屋所有權一并移轉，即主物、從物共命運。

2、從土地使用權歸屬來看。判斷停車位的所有權歸屬最根本的標準，在于土地使用權歸屬于誰所有。土地使用權歸屬于全體區分所有權人的，那就不可能在區分所有權人使用的土地上，開發商還會享有一個車位的所有權問題。很顯然，業主共同享有小區公用場地的土地使用權，因為全體業主對整個物業的全部土地使用面積支付了土地出讓金。

3、從社會防空避難的需要來看。根據我國《人民防空法》規定，城市新建民用建筑要修建戰時可用于防空的地下室。不建人防工程的，開發單位須向人防管理部門繳納一定數額的費用。考慮到所繳費用，一般開發商都愿意自己建人防工程。建好后，開發商一般會把人防工程作為地下車庫使用，形成地下車庫與人防工程的交叉。基于其人防工程的實質，雖然開發商是最初的投資人，但在售房時已經被全體業主購買分攤，所以真正的投資人是全體業主，因而開發商不能享有這種地下車庫的產權，更無權出售。如果開發商所建地下車庫超出了人防規定的數量，那么這些超出的部分，只有開發商能證明其造價沒有攤入小區建設成本并經有權部門審查屬實的，才能由開發商享有所有權。另外，當代社會的反恐、防空都極端重要，如果把地下停車位分給每一個人，避難就會出現問題。因此很多國家和地區都明確規定地下停車位不能分給個人所有，永遠不應當單獨設定所有權，但也不應該歸開發商，而應該由全體區分所有人共有。