近年來，物業服務合同糾紛案件逐年遞增，呈現出上升快、涉案人數多特點。漣水法院2009年審結物業服務合同糾紛3件，2010年審結97件。

一、基本特點

（一）數量上升較快。隨著城市房地產不斷升溫，城市小區數量呈現出快速增長態勢，物業服務合同糾紛案件也隨之逐年增長。

（二）易引發不安定因素。大部分案件是物業公司起訴業主拖欠物業費的案件，處理不當很容易引起連鎖反應，引發群體性等事件。

（三）標的額較小。從已審結的物業服務合同糾紛案件來看，訴訟標的額均在300—1000元之間，大部分是業主拖欠一年以上的物業管理費用。

（四）調解難度較大。在訴訟中，物業公司與業主雙方各說各的理。涉訴業主認為物業服務標準不透明，服務不到位，在交涉未果情況下，對物業公司產生了積怨，矛盾難以調和。

二、形成原因

（一）開發商轉嫁商業風險。在樓盤銷售過程中，開發商往往對小區附屬設施、物業服務、房屋質量等做出過高承諾。當業主進住后發現實際情況與開發商承諾相去甚遠時，往往以拖欠物業費的方式相對抗。

（二）對物業服務的認識存在差異。物業服務一般包含對小區共用設施、設備，共用綠地、綠化等的養護和管理；對公共環境衛生清潔和垃圾的收集、清運；配合、協助當地公安機關做好小區治安防范、配備保安值勤、巡視、進行安全監控等。但業主往往夸大物業公司的作用與職能，對物業公司提出不切實際的要求，從而引發矛盾。

（三）物業公司服務不到位。隨著生活水平的提高，人們對于居住環境的要求也越來越高。從受理案件情況看，很多業主認為物業公司履行管理義務不到位，如公用設施未及時修復、綠化工作不到位、垃圾未及時清理、外來車輛進入小區未受必要的約束，使得對物業公司服務不滿意成為業主拖欠物業費的主要原因。

（四）基層組織管理不到位。如業主委員會的成立，應在政府的參與指導下運作；住宅小區的公用設施專項費，應在政府的敦促、監督下由開發商向業主委員會劃撥；住宅小區房屋公共部位維護費也應由政府規定，但這些與業主生活密切相關的問題，基層組織往往重視不夠。

（五）業主委員會作用發揮不到位。業主委員會成立不規范，職責明晰，作用發揮不到位，造成物業公司與業主之間缺乏必要的溝通渠道，一些本應及時化解的矛盾糾紛由于得不到及時解決而激化。

三、對策建議

（一）推進物業服務企業理性經營。物業服務質量不讓業主滿意是物業服務糾紛的重要起因。物業服務企業作為合同的一方當事人，其應該按照合同的約定為小區業主提供約定的物業管理服務，如果沒有達到合同約定標準，應該承擔相應違約責任。通過市場淘汰機制來提升物業服務質量。

（二）加大普法宣傳力度。組織開展法律服務、法律宣傳進社區活動，在物業糾紛頻發社區集中開展物業法規宣傳，使業主了解物業管理法規，規范維權方式，樹立誠信意識。

（三）訴訟中加強法律釋明。在物業服務合同糾紛處理中，法官應強化訴訟指導，幫助業主厘清開發商與業主、物管公司與業主兩種不同的權利義務關系，將開發商開發中遺留的問題與物管公司的過錯相區分，避免業主因前者出現問題而拒絕向后者交納物管費。

（四）主管部門充分履行職責。職能部門要著力構建和諧的物業管理服務關系，化解物業服務中產生的矛盾糾紛，推動物業公司合法經營，業主依法維權，共同培育良好的居住環境。