原告與被告簽訂《房屋買賣合同》，約定原告購買被告所有的位于xx房屋一套，同時雙方應于本合同生效之日起在乙方指定時間三日內到房地產主管部門辦理過戶手續。買賣合同簽訂后，被告于2018年2月26日將案涉房屋產權證書交給了原告，房產證附記中載明已于2016年4月12日辦理房屋貸款抵押登記。后原告陸續向被告支付購房定金xx元。2018年3月5日，抵押權人xx銀行向法院提起訴訟，要求償還貸款本息，法院于2018年3月16日作出民事判決，2018年5月16日，xx銀行向本院申請執行，法院于2018年10月24日在“淘寶網”發布案涉房屋的司法拍賣公告，2018年11月25日案外人競拍成功。原告遂訴至法院，要求被告雙倍返還定金。

一種意見認為，根據《合同法》第115條規定，給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。本案被告作為房屋出賣方，應履行協助辦理房屋產權轉移登記、交付房屋等義務。但被告數次收取原告向其支付的購房定金，卻未能積極地去解除房屋上設立的抵押權，最終導致房屋被法院依法處置，買賣合同無法履行，其主觀上存在惡意，客觀上未履行合同法定義務，應雙倍返還定金。

另一種意見認為，根據《擔保法解釋》第120條規定，因當事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實現，可以適用定金罰則。而本案中，涉案房屋在買賣合同簽訂之前已設立抵押權，后因該筆債務未予清償而被法院司法拍賣，從而產生房屋買賣合同的目的不能實現的法律后果。對于該后果的發生，并非被告單方遲延履行或者其他違反合同約定行為所致，因此不宜適用雙倍返還的定金罰則，但被告已收取的定金應予返還。

泗陽法院認為不宜適用定金罰則，判令被告返還原告已付款。后原告提起上訴，二審維持原判。

定金作為一種債的擔保方式，指當事人雙方為了保證債務的履行，約定由當事人一方先行給另一方一定數額的貨幣作為擔保，根據定金的性質，又可以劃分為訂約定金、成約定金、解約定金、違約定金等。所謂定金罰則，《擔保法》第八十九條規定：“給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金”。同時，《擔保法解釋》第一百二十條規定：“因當事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實現，可以適用定金罰則”。根據擔保法和擔保法解釋的規定，定金罰則的適用條件主要有以下三個方面：一、存在違約行為，包括當事人不履行、不完全履行或者遲延履行合同約定義務等；二、存在合同目的不能實現的事實；三、違約行為與合同目的不能實現之間存在因果關系。

本案中，因房屋買賣合同的標的物已被法院司法拍賣，被告無法繼續履行案涉房屋交付、產權轉移登記等合同義務，致使原、被告訂立的房屋買賣合同事實上已不能履行，合同目的不能實現。從表象上看，本案例完全符合適用定金罰則的構成要件。但筆者認為，導致合同目的不能實現的根本原因系未能及時消除房屋上設立的抵押權或清償抵押擔保的債務，而雙方當事人對于該原因均存在一定過錯，不宜適用定金罰則。主要理由如下：一、被告作為房屋出賣人，本身就具有確保標的物產權明晰、交付、協助轉移登記等法定義務，但因買賣合同訂立前產生的債務導致房屋被司法拍賣，被告對此存在過錯是相當明確，在此不再贅述。二、通過案件中交付產權登記證書的事實可以看到，原告在向被告支付定金時已經知道或者應當知道案涉房屋被設立抵押，其也應當預見到如未能及時消除抵押就可能存在被法院執行拍賣的法律風險。但是，原告在未協商如何解除抵押的情況下，徑自簽訂房屋買賣協議并數次支付大額定金，直至案涉房屋被法院依法拍賣時仍未積極予以應對解決，最終致使房屋買賣合同目的不能實現的后果。究其原因，可能存在以下幾種情形：1、原告未能盡到謹慎的審查義務，未能發現房屋已設立抵押權；2、原告輕信被告能夠自行處置原債務，消除抵押，依約履行房屋買賣合同；3、在交付定金時，原告就預見到買賣合同存在不能履行的可能，故意通過支付定金的方式來要求被告承擔雙倍返還的違約責任，主觀上存在非善意。總之，無論上述何種原因，被告均存在一定的過錯。三、定金罰則，從本質上來說也是一種懲罰性的違約責任。在雙方均存在過錯的情況下，對其中某一方予以適用，有所不當，也不符合法院處理民事糾紛的公平原則，故在本案中并不適宜定金罰則，被告不應雙倍向原告返還定金。同理，對于已交付的定金，被告也不能適用定金罰則而不予返還。此時，房屋買賣合同因目的無法實現而終止履行，對于被告實際收取的款項，已沒有合法根據，應當予以返還。

在司法實踐中，當事人在履行合同過程中發生的情形復雜多樣，往往不僅是單純一方當事人違約，同時也會出現雙方當事人均存在違約或過錯的情形。定金罰則的規定具有一定懲罰性，在適用上應嚴格把關，避免罰則的泛用，體現民事活動的公平原則。