近幾年因夫妻一方擅自處分共有房屋而引發(fā)的糾紛不斷產(chǎn)生，其中較常見的情況是夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同后，夫妻另一方以不知情或不同意為由主張買賣合同無效，要求第三人返還房屋。此時如何認定合同效力及房屋所有權問題，關系當事人利益甚巨，本文試從現(xiàn)行法律規(guī)定出發(fā)，結(jié)合相關民法理論，對此種糾紛的幾種具體情形進行分析。

一、具體糾紛形式

此類糾紛概況起來可分為以下四種：

（一）該房屋為夫妻共同財產(chǎn)，房屋所有權證書上登記的權利人為夫妻二人，夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同。

案例一：甲乙婚后購買房屋一套，房屋所有權證書上登記的權利人為甲乙二人，甲與第三人丙簽訂房屋買賣合同，乙得知后訴至法院，要求確認該房屋買賣合同無效。

（二）該房屋為夫妻共同財產(chǎn)，房屋所有權證書上登記的權利人僅為夫或妻一人，登記權利人與第三人簽訂房屋買賣合同，但未辦理房屋所有權變更登記。

案例二：甲乙婚后購買房屋一套，房屋所有權證書上登記的權利人僅為甲一人，甲與第三人丙簽訂房屋買賣合同，但雙方未辦理房屋所有權變更登記。

（三）該房屋為夫妻共同財產(chǎn)，房屋所有權證書上登記的權利人僅為夫或妻一方，登記權利人與第三人簽訂房屋買賣合同，并且已辦理房屋所有權變更登記。

案例三：甲乙婚后購買房屋一套，房屋所有權證書上登記的權利人僅為甲一人，甲與第三人丙簽訂房屋買賣合同，并且雙方已辦理房屋所有權變更登記。

（四）該房屋為夫妻共同財產(chǎn)，房屋所有權證書上登記的權利人僅為夫或妻一人，非登記權利人與第三人簽訂房屋買賣合同。

案例四：甲乙婚后購買房屋一套，房屋所有權證書上登記的權利人僅為甲一人，乙與第三人丙簽訂房屋買賣合同，甲以該房屋為夫妻共財產(chǎn)且對此買賣不知情且不同意為由，主張房屋買賣合同無效。

二、對于第一種糾紛情形的分析

對于第一種情形中房屋買賣合同的效力如何有兩種不同的觀點：第一種觀點認為該房屋買賣合同為當然無效合同；第二種觀點認為該房屋買賣合同為效力待定合同。

贊成第一種觀點的人，其理由如下：首先，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）第三十七條第四項之規(guī)定，共有的房地產(chǎn)在未經(jīng)其他共有人書面同意的情況下是不得轉(zhuǎn)讓的。如房屋所有權證書上登記的權利人為夫妻二人，則該房屋為夫妻共同共有財產(chǎn)，一方在另一方不知情的情況下單獨和第三人簽定房屋買賣合同，顯然違反上述法律的強制性規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第五十二條之規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，所以此房屋買賣合同因違反法律的強制性規(guī)定而當然無效。其次，根據(jù)《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）第九十七條之規(guī)定，除共有人另有約定處，處分共同共有物時應當經(jīng)全體共同共有人同意，故第三人與夫妻一方簽訂房屋買賣合同的行為無效。

但本人認為，此觀點未考慮到如何保護交易活動中動的安全。從鼓勵交易，保護交易的立法目的出發(fā)，確立無效合同規(guī)則，其意圖不僅在于明確哪些合同無效，更在于明確更多的合同是有效的。故本人贊成第二種觀點。在此種情形下，夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同的行為，可認定為系無權處分，無權處分行為經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。如案例一中，甲擅自與丙簽訂房屋買賣合同，如果乙追認甲的行為，就應當認定為合同有效，如乙不予追認，則該合同當然歸于無效。但在乙不予追認而導致合同無效的情況下，如果丙可以舉證證明其符合善意取得的情形，則可依善意取得制度而取得房屋所有權。

三、對于第二種糾紛情形的分析

在第二種情形下，因未辦理房屋所有權變更登記，故此時的爭議焦點為該房屋買賣合同是否有效。對此亦有兩種不同觀點：第一種觀點仍然認為該合同當然無效；第二種觀點認為應具體情況具體分析，主要依買受人是否為善意來認定合同的效力。

贊成第一種觀點的人，其理由如下：首先，根據(jù)最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見》（以下簡稱《民法通則意見》）第89條之規(guī)定，在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。因雙方未辦理房屋所有權變更登記，第三人不構成善意取得，未取得房屋所有權，因此應當認定該房屋買賣合同為無效合同。其次，該房屋為夫妻共同財產(chǎn)，雖然房屋所有權證書上登記的僅為夫妻一方的名字，但實際上另一方對該房屋也擁有所有權，夫妻二人對該房屋是共同共有關系。依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定，共有房地產(chǎn)在未經(jīng)其他共有人書面同意的情況下不得轉(zhuǎn)讓，故該房屋買賣合同因違反法律的強制性規(guī)定而當然無效。再次，該種情況下房屋買賣合同是否有效，涉及到夫妻另一方共有人的物權保護和買受人的債權保護的取舍，根據(jù)物權優(yōu)先于債權的原則，也應該認定該合同無效，保護房屋共有權人的權利。至于買受人的損失，如果在合同簽訂中買受人沒有過錯，則可以要求對方承擔締約過失責任來彌補自己的損失。

但本人贊成第二種觀點，理由有二：第一，雖然買賣雙方未辦理房屋所有權變更登記，買受人不能依據(jù)善意取得制度取得房屋所有權，但買賣合同是否有效并非依據(jù)是否取得房屋所有權來認定，因出賣人為登記權利人，故應依據(jù)買受人在簽訂房屋買賣合同時是否為善意而認定。第二，雖然《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定共有房地產(chǎn)在未經(jīng)其他共有人書面同意的情況下不得轉(zhuǎn)讓，但此處“共有的房地產(chǎn)”并沒有明確說明是登記為共有的房地產(chǎn)還是也包括未經(jīng)登記為共有的其他房地產(chǎn)。本人認為此處應當理解為是經(jīng)有關部門依法登記為共有的房地產(chǎn)，因為《物權法》第六條確定的公示公信原則中不動產(chǎn)的公示方式即為登記，買受人完全有理由相信該登記權利人對該房屋具有完全處分權，如果包括未經(jīng)登記為共有的房地產(chǎn)，則嚴重影響交易安全，且交易成本巨增。再者，即便該條“共有的房地產(chǎn)”包括未經(jīng)登記為共有的夫妻共有房產(chǎn)的情況，也并非必須經(jīng)共有人的書面同意才可以轉(zhuǎn)讓。根據(jù)最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（一）（以下簡稱《婚姻法解釋一》）第十七條第二款之規(guī)定，夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人，此處亦未要求必須是達成書面的一致意見。無論是根據(jù)特別法優(yōu)先于普通法適用的法律適用原則，還是根據(jù)新法優(yōu)先于舊法適用的原則，此時的法律適用都應以上述最高人民法院對于《婚姻法》的司法解釋為準，即此種情況下不必經(jīng)過另一方書面同意，第三人亦完全有理由相信登記權利人對該房屋有完全處分權。當然，此時并不是所有的處分行為都有效，最重要的一點是要區(qū)分買受人是否為善意。如案例二中，如果丙在簽訂房屋買賣合同時明知該房屋是甲乙的夫妻共同財產(chǎn)且乙未明確同意出售該房屋，則丙與甲簽訂的房屋買賣合同因丙的非善意而歸于無效。如果丙在簽訂合同時盡了合理的注意義務，通過審查甲所出示的房屋所有權證書，且甲未告知丙該房屋為夫妻共同財產(chǎn)，或者即使告知了，也表明說該房乙同意出售，則丙為善意第三人，該房屋買賣合同有效，丙可以請求甲依照合同約定履行變更房屋所有權登記的義務，如果甲拒不履行，則可以要求甲承擔違約責任。至于第三人是否為善意，在舉證責任分配上，一般首先應推定該房屋出售行為是夫妻雙方的共同意思表示，如果夫妻一方有相反意見的，應舉證證明，比如夫妻關系名存實亡、雙方分居或其他夫妻關系不和睦等足以認定該房屋出賣行為非為夫妻雙方的共同意思表示且買受人知曉此情況。首先，夫妻關系是基于婚姻而建立的一種特殊且具有很大人身信賴性的關系，如果夫妻關系正常，一方不可能隱瞞另一方非因日常生活需要來出售該房屋；其次，很多在現(xiàn)實生活中，原來是夫妻兩個人一致同意出賣該房屋，然后一方簽訂合同后，發(fā)現(xiàn)房價上漲迅速，基于投資心理和欲望的驅(qū)使，另一方往往會以自己不知情或不同意為由來主張合同無效，從而達到再以更高價格將房屋另行出售從而獲得更多利益的目的。故如果不區(qū)分情況就認定合同無效，對于善意買受人來說無疑是十分不公平的，而且也是一種交易成本的浪費。

四、對于第三種糾紛情形的分析

第三種情形和第二種情形類似，不同的是此種情形下買賣雙方已辦理完畢房屋所有權變更登記，故房屋買賣合同的效力認定與第二種情形相同，應依買受人是否為善意來認定。至于買受人可否取得房屋所有權，依據(jù)《物權法》第六條確定的公示公信原則結(jié)合《物權法》第十六條的規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。故依據(jù)公示方法所表現(xiàn)出來的物權即便不存在或內(nèi)容有誤，對于信賴此項公示方法所表現(xiàn)出來的物權，并與之交易的善意當事人，法律承認有和真實物權相同的法律效果，否則將嚴重影響交易安全，并導致交易成本巨增。因此，為維護物權登記的公示公信效力，不能讓信賴登記公信力的買受人來承擔登記機關因登記錯誤而導致的不利后果，但此時買受人須為善意第三人。如案例三中，如果乙確實有證據(jù)證明丙在與甲簽訂房屋買賣合同時，明知該房屋為夫妻共同財產(chǎn)，并且未獲得其同意，而與甲串通簽訂該合同，則可依據(jù)《合同法》關于無效合同的規(guī)定主張合同無效。如果被判定無效，則丙當然不能取得該房屋所有權，因此時丙并不受物權公示制度的保護，因其非為善意。

五、對于第四種情形的分析

在此種情形下，如何認定房屋買賣合同的效力，本人認為，該房屋雖系夫妻雙方的共同財產(chǎn)，但房屋的所有權證書中登記權利人僅為夫妻一人，依據(jù)《物權法》第六條確定的公示公信原則結(jié)合《物權法》第十六條的規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，故非登記權利人與買受人簽訂房屋買賣合同時，買受人在交易中的謹慎審查義務應大于一般情況，應視買受人有無盡到合理的謹慎審查義務而認定房屋買賣合同是否有效。如買受人通過事實判斷和審查出賣人的陳述客觀與否，可認為其盡到了合理的謹慎審查義務，則應認定合同有效，買受人可主張要求辦理房屋所有權變更登記，否則應認定合同無效。當然，此時的舉證責任應分配給買受人，如案例四中，買受人丙如果主張房屋買賣合同有效，須舉證證明其盡到了合理的謹慎審查義務，乙是知情且同意出賣該房屋的，不能僅認為甲乙是夫妻關系就認定甲的行為是夫妻雙方的共同意思表示。

綜上所述，在此類糾紛中，目前我國對于此類糾紛并無明確統(tǒng)一的規(guī)范，而實務中應如何處理亦無唯一的認定標準，須結(jié)合具體案情，以我國現(xiàn)行的相關法律法規(guī)為依據(jù)來判定夫妻一方處分共有房屋的行為效力和法律后果。