房價(jià)的節(jié)節(jié)攀高讓很多人認(rèn)為買房不僅要背負(fù)了沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，而且還失去了一切娛樂生活。他們不愿意象蝸牛一樣背負(fù)著重重的殼而被房子束縛，他們情愿選擇租房而不是買房，在他們催生房屋租賃市場火爆的同時(shí)房屋租賃合同糾紛日益增多。房屋租賃合同是以房屋為租賃物的租賃合同，是指出租人與承租人之間關(guān)于出租人將其房屋交付承租人使用，承租人按照約定支付租金并在租賃合同終止時(shí)將租用的房屋返還給出租人的協(xié)議。在此筆者對房屋租賃合同中的幾個(gè)熱點(diǎn)問題進(jìn)行探討。

一、法人或其它組織沒有辦理租賃許可證而出租房屋，租賃合同是否有效。

法人及其它組織出租房屋要求具備房屋租賃許可證，但現(xiàn)實(shí)的房屋租賃活動中，相當(dāng)多數(shù)的單位并沒有辦理房屋許可證，我們審理的案件中也是大多數(shù)鐵路企業(yè)作為出租人的都沒有房屋租賃許可證，這類合同的效力應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定呢？通常情況下應(yīng)屬有效合同。法人及其它組織出租房屋要求辦理房屋租賃許可證的規(guī)定是由國家工商總局的部門規(guī)章中規(guī)定的，其效力等級屬于行政規(guī)章，在審判實(shí)踐中只能參照適用，而且這項(xiàng)規(guī)定只能理解為是一種倡導(dǎo)性規(guī)定，是國家行政管理機(jī)關(guān)站在行政管理的層面上作出的此項(xiàng)規(guī)定，企業(yè)是否具備租賃許可證，并不對租賃合同的效力構(gòu)成影響。如果沒有辦理租賃許可證而出租房屋的，可以行政主管機(jī)關(guān)進(jìn)行行政處罰，但房屋租賃合同依然有效。

二、房屋租賃合同未在房管部門備案是否影響合同的效力。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：“房屋租賃出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案”； 建設(shè)部令第四十二號《城市房屋租賃管理辦法》第十三條“房屋租賃實(shí)行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。”從這兩部法律、法規(guī)所規(guī)定的內(nèi)容來看，訂立房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)在房管部門備案，但是在當(dāng)前的民事活動中，很少有當(dāng)事人按規(guī)定進(jìn)行備案的，房屋租賃合同的效力如何呢？答案是有效合同。

我國房屋租賃的備案制度，是為了便于行政機(jī)關(guān)管理的需要，不是租賃合同的生效要件。所以，合同未備案不會導(dǎo)致房屋租賃合同無效。《合同法》第四十四條明確規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。這里的行政法規(guī)是指國務(wù)院頒布的行政法規(guī)，不包括地方法規(guī)和部委規(guī)章。從這一條文中我們不難看出，必須是法律、國務(wù)院行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，才從辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)后生效，否則不生效。這一條文顯然把部門規(guī)章是排斥在外，其中隱含如果部門規(guī)章規(guī)定批準(zhǔn)、登記生效的，不能參照此條規(guī)定。其次，這一法條還包含法律、行政法規(guī)中規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，必須是該法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，而不是倡導(dǎo)性規(guī)定，否則也不能適用該條規(guī)定確認(rèn)合同不生效。所以，雖然《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了房屋租賃出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同并向房產(chǎn)管理部門登記備案，從該條文中不難看出這里的“應(yīng)當(dāng)”明顯是倡導(dǎo)性條款而不是強(qiáng)制性條款，且該條款并未將登記備案作為合同生效的條件。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》的效力等級屬于部委規(guī)章性質(zhì)，也不能作為認(rèn)定合同是否生效的依據(jù)。

三、出租沒有取得房地產(chǎn)權(quán)屬證明的房屋，如何認(rèn)定合的效力。

這一問題應(yīng)當(dāng)從兩個(gè)方面來理解：

1、如果出租的房屋的相關(guān)報(bào)建批準(zhǔn)手續(xù)齊備，僅是由于其它客觀原因暫時(shí)無法取得房地產(chǎn)權(quán)屬證明的， 不影響房屋租賃合同的效力。因?yàn)樽赓U關(guān)系體現(xiàn)的是占有物的轉(zhuǎn)移：一方讓渡其占有獲得租金利益，另一方則通過支付租金取得占有以使用收益。單就租賃的法律關(guān)系而言，各方均不與標(biāo)的物的所有權(quán)發(fā)生直接必然的聯(lián)系。從理論上講，合法占有即獲得標(biāo)的物的出租權(quán)。 

2、如果出租的房屋沒有相關(guān)的報(bào)建手續(xù)，則屬違章建筑物，對此訂立的租賃合同無效。因?yàn)檫`章建筑本身不是法律意義上的房屋，只能稱其為由水泥、鋼筋等建筑材料堆積而成的類似于長方體的物品，筑章建筑的存在本身就是違法的，所以以違章建筑做為標(biāo)的物的合同是無效合同，不受法律保護(hù)。 

四、出租未經(jīng)消防驗(yàn)收的房屋是否影響合同的效力。

我國《消防法》第10條第3款規(guī)定："按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程竣工時(shí)，必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防驗(yàn)收；未經(jīng)驗(yàn)收或者經(jīng)驗(yàn)收不合格的，不得投入使用。"可見，并不是所有的房屋都要經(jīng)過消防驗(yàn)收，只有按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑才需必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防驗(yàn)收。這類建筑未經(jīng)消防驗(yàn)收就出租使用，合同自然是無效合同。除此之外，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的，則不能以房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收為由認(rèn)定合同無效。

消防法第12條還規(guī)定："歌舞廳、影劇院、賓館、飯店、商場、集貿(mào)市場等公眾聚集的場所，在使用或者開業(yè)前，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)申報(bào)，經(jīng)消防安全檢查合格后，方可使用開業(yè)。"此條規(guī)定針對的是公眾聚集場所的開設(shè)者或者經(jīng)營者提出的，而非針對開設(shè)、經(jīng)營者之外的房屋出租人的要求，公安消防機(jī)構(gòu)對公眾聚集場所未經(jīng)消防安全檢查或者檢查不合格，處罰的對象也是擅自使用或者開業(yè)、經(jīng)營者而不是房屋出租人。租賃標(biāo)的物是否經(jīng)消防安全驗(yàn)收合格，不是認(rèn)定房屋租賃合同效力的必要條件。