隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，以及本地棚戶區(qū)拆遷補(bǔ)償工作的推進(jìn)，部分房屋出賣(mài)方違背誠(chéng)實(shí)信用原則反悔違約等，致使房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件呈高發(fā)趨勢(shì)，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)及社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，應(yīng)引起高度重視。

一、最近五年賈汪法院房地產(chǎn)糾紛案件審理的基本情況

2003年該院審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛、房屋所有權(quán)糾紛案件8件，2004年審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛、房屋所有權(quán)糾紛案件13件，2005年審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛、房屋所有權(quán)糾紛案件16件，2006年審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件18件，2007年審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛、房屋所有權(quán)糾紛案件22件，2008年審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛、房屋所有權(quán)糾紛27件，2009年審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛、房屋所有權(quán)糾紛29件。

主要有以下類(lèi)型案件：一、出賣(mài)方在銷(xiāo)售房屋后，發(fā)現(xiàn)房屋價(jià)格又上漲了，反悔，以種種借口不辦理過(guò)戶手續(xù)，導(dǎo)致買(mǎi)受方被迫進(jìn)入訴訟。二、買(mǎi)受方享受房屋出賣(mài)方的特殊身份（如某企業(yè)職工的優(yōu)惠價(jià)格）購(gòu)買(mǎi)到房屋，若干年后該企業(yè)對(duì)未購(gòu)房的職工予以補(bǔ)貼或再次優(yōu)惠，致使實(shí)際并未購(gòu)房但名義上已經(jīng)購(gòu)房的出賣(mài)方無(wú)法享受福利優(yōu)惠。因而出賣(mài)方起訴要求買(mǎi)受方返還房屋，賠償損失。三、在繼承程序，幾個(gè)繼承人協(xié)商同意房產(chǎn)由一個(gè)繼承人所有，未辦理過(guò)戶手續(xù)，房產(chǎn)升值后，一個(gè)或幾個(gè)繼承人反悔，到法院起訴要求分割房產(chǎn)。四、房屋買(mǎi)賣(mài)后，未及時(shí)辦理過(guò)戶，出賣(mài)方一房二賣(mài)。導(dǎo)致買(mǎi)受方到法院起訴或房產(chǎn)卷入出賣(mài)方經(jīng)濟(jì)糾紛，導(dǎo)致房產(chǎn)被查封保全，買(mǎi)受方不利。五、夫妻雙方一方未經(jīng)對(duì)方同意，將房屋出賣(mài)，另一方不認(rèn)可，無(wú)法辦理過(guò)戶，買(mǎi)受方到法院起訴?；蚍蚱揠p方一方簽字出賣(mài)房屋并辦理過(guò)戶，幾年后另一方以未經(jīng)其同意為由到法院起訴請(qǐng)求房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

二、原因分析

1、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益的趨勢(shì)。2002年前本地房屋每平方米500-800元即可購(gòu)得，2002年之后本地房屋價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，現(xiàn)每平方米達(dá)到3000元以上，即使價(jià)值平平的老房經(jīng)拆遷補(bǔ)償評(píng)估價(jià)值亦翻至二至三番，導(dǎo)致違約帶來(lái)的利益巨大。

2、法治觀念的滯后發(fā)展帶來(lái)的誠(chéng)實(shí)信用觀念的欠缺。誠(chéng)實(shí)信用原則是民法中“帝王原則”，然而隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)伴隨而來(lái)的金錢(qián)至上、拜金主義觀念影響，誠(chéng)實(shí)信用原則在社會(huì)中宣傳力度不夠。以及司法、執(zhí)法的模糊化、息事寧人的調(diào)解思路，致使不能有效堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)信用原則，往往讓違約方得到“甜頭”,不能及時(shí)有效遏制、打擊違約者的勢(shì)頭。

3、我國(guó)房屋所有權(quán)過(guò)戶、土地使用權(quán)過(guò)戶手續(xù)目前未有效規(guī)范?！段餀?quán)法》對(duì)房產(chǎn)過(guò)戶不按面積、評(píng)估價(jià)值收費(fèi)均作了明確規(guī)定，相關(guān)部門(mén)以前及目前都實(shí)行按評(píng)估價(jià)值收取費(fèi)用，費(fèi)用偏高，兩個(gè)管理部門(mén)均要過(guò)戶不方便快捷，致使很多出于親戚朋友原因購(gòu)買(mǎi)房屋的買(mǎi)受方和出賣(mài)方，嫌麻煩想省事，不愿意去奔走交費(fèi)辦理過(guò)戶手續(xù)。

三、審理中應(yīng)堅(jiān)持的原則與思路

1、堅(jiān)持的原則

一是，堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)信用原則，誠(chéng)實(shí)信用原則是民法中的“帝王原則”；二是，適當(dāng)考慮但不能過(guò)度考慮情勢(shì)變更原則。兩個(gè)法律原則相沖突時(shí)，為維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定，應(yīng)堅(jiān)持誠(chéng)信原則，僅在調(diào)解時(shí)適當(dāng)考慮情事變更原則。打擊背信違約方，不讓其違約行為得到暴利。

2、具體審理思路

一是法院應(yīng)綜合認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同的存在，一旦存在合法的買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)確認(rèn)并維護(hù)其效力。法院在審理過(guò)程中，應(yīng)通過(guò)仔細(xì)審查雙方提供的證據(jù)，并根據(jù)生活常識(shí)，通過(guò)綜合審查房產(chǎn)證、土地政、以及購(gòu)房發(fā)票的存放位置，當(dāng)事人獲得的途徑，房產(chǎn)交易的價(jià)格以及入住的時(shí)間。另外，辦理各種水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、等其他各種費(fèi)用的途徑和名義。審查相關(guān)證據(jù)能否形成有效證據(jù)鏈，需要證明的事實(shí)是否具有高度蓋然性,綜合認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否存在。

二是首先認(rèn)為，夫妻任何一方在處置房產(chǎn)所有權(quán)事項(xiàng)中，均不能推定為有家事代理權(quán)。日常家事代理權(quán)，是指夫妻一方因日常家庭事務(wù)而與第三人為一定法律行為時(shí)的代理權(quán)。該代理行為的后果由夫妻雙方共同承受，被代理方須對(duì)代理方從事家事行為所產(chǎn)生的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任?；橐龇ㄋ痉ń忉?zhuān)ㄒ唬┑谑邨l對(duì)夫妻家事處理權(quán)做的規(guī)定包括二款：“（一）夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。”夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做出重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)”如涉及處理不動(dòng)產(chǎn)的重大財(cái)產(chǎn)事項(xiàng)，夫妻雙方應(yīng)一致同意，一方代表另一方購(gòu)房，應(yīng)有另一方的授權(quán)委托證明或在買(mǎi)賣(mài)結(jié)束后得到另一方的追認(rèn)：協(xié)同辦理過(guò)戶手續(xù)或?qū)Ψ慨a(chǎn)由買(mǎi)受方長(zhǎng)年居住持默認(rèn)態(tài)度。 

對(duì)于夫妻一方未經(jīng)對(duì)方同意擅自出賣(mài)房屋的行為，應(yīng)對(duì)價(jià)款的使用承擔(dān)高于對(duì)方的舉證責(zé)任。

三是幾名被繼承人同時(shí)簽字放棄繼承，將房產(chǎn)歸屬于一被繼承人所有，又以種種理由反悔，除放棄繼承確有證據(jù)證明在欺詐、脅迫、乘人之危等法律規(guī)定民事法律行為無(wú)效的法定情況下之外，法院不應(yīng)認(rèn)定反悔的效力，仍應(yīng)判令協(xié)議約定有效。

四、對(duì)策建議

1、法院審理時(shí)應(yīng)加大對(duì)違約背信方的打擊力度，提高其違約成本，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序穩(wěn)定。 

2、雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)手續(xù)齊全，并簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果出賣(mài)方已婚應(yīng)與出賣(mài)方夫妻雙方簽訂合同。購(gòu)買(mǎi)房屋前，應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)查看房屋并審查房屋土地是否為劃撥土地或者房屋是否辦理了銀行抵押登記，雙方在合同中也應(yīng)該對(duì)此有所約定。房屋交易完成后，應(yīng)及時(shí)過(guò)戶，以免一旦房屋漲價(jià)或者拆遷容易引發(fā)矛盾，甚至官司。

如買(mǎi)賣(mài)合同生效，出賣(mài)方不予協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，買(mǎi)受人可根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)法律規(guī)定，到房產(chǎn)局申請(qǐng)異議登記或預(yù)告登記，其目的在于對(duì)自己房產(chǎn)所有權(quán)的初步公示，之后及時(shí)到法院起訴，請(qǐng)求法院判令出賣(mài)方履行協(xié)助房屋過(guò)戶義務(wù)。如出賣(mài)方仍不履行，法院可對(duì)其強(qiáng)制執(zhí)行?；虺鼍邊f(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，通知房產(chǎn)部門(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)，并視有關(guān)情況對(duì)出賣(mài)方不履行執(zhí)行義務(wù)行為予以處罰。

3、建議房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)能早日按照《物權(quán)法》的規(guī)定規(guī)范操作，減少當(dāng)事人辦理過(guò)戶的麻煩。