江蘇省宿遷市市民吳寧一紙?jiān)V狀將不肯退回首付款的房地產(chǎn)公司告上了法庭,法院經(jīng)過調(diào)解,房產(chǎn)公司同意退回28萬元的購房首付款。

按揭不成購房者退房

3月7日,吳寧看中了宿遷市寶龍置業(yè)房地產(chǎn)公司開發(fā)的一樓盤中的一套房子。4月2日,吳寧將東拼西湊的28萬余元首付款交到該公司售樓部,并與該公司簽訂了《商品房買賣合同》,其中約定,余款42萬元以銀行按揭方式支付。

吳寧告訴記者,合同簽訂后的第三天,他就將所需資料送到了寶龍公司售樓部。就在他等待銀行通知其簽訂按揭貸款合同之際,4月18日卻接到該公司告之:“國(guó)務(wù)院關(guān)于住房貸款問題下發(fā)了一個(gè)通知,可能按揭貸款一時(shí)半會(huì)兒辦不下來,請(qǐng)您還是湊點(diǎn)錢,把余款交了吧!”這讓本來認(rèn)為可以輕輕松松購得第三套住房的吳寧一下子懵了。

　　遭遇如此境遇,吳寧不得不從長(zhǎng)計(jì)議,選擇退房。為順利退回首付款,他與房地產(chǎn)公司售樓部高管頻頻接觸,但房產(chǎn)公司就是置之不理。

“國(guó)十條”能否作為理由

迫于無奈,5月31日,吳寧一紙?jiān)V狀將寶龍置業(yè)公司告上了宿遷市宿城區(qū)人民法院。

6月15日上午,法院對(duì)此案進(jìn)行公開開庭審理。房地產(chǎn)公司、吳寧及其代理人悉數(shù)到庭。一些關(guān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的開發(fā)商、市民及當(dāng)?shù)孛襟w記者,共計(jì)100余人到庭旁聽。

吳寧在訴訟中說,國(guó)家政策調(diào)整屬于不可抗力,開發(fā)商應(yīng)該同意他的退房請(qǐng)求。

而寶龍置業(yè)公司則認(rèn)為,雙方所簽合同合法有效,由于政策調(diào)整及其他原因?qū)е略娌荒苋〉觅J款,這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該由原告自己承擔(dān),“補(bǔ)充協(xié)議中還明確了,如果由于買受人個(gè)人信用或任何其他原因,導(dǎo)致買受人按揭貸款未獲按揭銀行批準(zhǔn)的,則買受人應(yīng)于收到出賣人通知起15日內(nèi)一次性付清剩余購房款,否則,視為買受人違約。”被告堅(jiān)持認(rèn)為“國(guó)十條”并不能成為原告要求退款的理由。

　　庭審中,原告急于解除合同,要回首付款；而被告態(tài)度強(qiáng)硬,堅(jiān)決要求其履行合同。雙方對(duì)立情緒相當(dāng)嚴(yán)重。

雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議

法院在當(dāng)庭多次調(diào)解未成的情況下,啟動(dòng)了聯(lián)動(dòng)調(diào)解模式,通過與房地產(chǎn)公司總部、幫辦部門、企業(yè)所在地建管部門以及其職能部門共同參與做工作,爭(zhēng)取到了該公司的主動(dòng)配合。最后終于使雙方同意解除合同,達(dá)成調(diào)解協(xié)議。

宿城區(qū)法院民一庭法官就此案分析說,許多人因?yàn)橘徺I第二套或第三套住房辦不下來貸款而要求與開發(fā)商解除購房合同,對(duì)于這些批量案件如何處理已經(jīng)客觀擺在法院的面前。而其中,對(duì)于國(guó)家政策的變化是屬于不可抗力還是情勢(shì)變更,有著不同看法。

但僅僅是不能辦理按揭貸款,還不能簡(jiǎn)單屬于“合同履行不能”的法定情形。因?yàn)橘彿亢贤嬲男惺琴I房和付購房款,對(duì)于支付的方式,既可以是按揭貸款也可以是全款。但因?yàn)橛喠⒑贤瑫r(shí)雙方都無法預(yù)見的政策的走向,而繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的,適用情勢(shì)變更原則,就可以解除合同,維護(hù)交易的公平性。