在眾多城市郊區(qū)，一些村集體經(jīng)濟(jì)組織、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，除用來安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員外，還以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。這些在集體土地上修建的住房，沒有經(jīng)過國家法定部門審批，而是由住房建設(shè)地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)住房權(quán)屬證件，流轉(zhuǎn)給該村集體村民以外的人,這類房產(chǎn)被稱為“小產(chǎn)權(quán)房”。由于“小產(chǎn)權(quán)房”比較尷尬的法律身份，很容易造成多種形式的法律糾紛，如出賣人和買受人的糾紛，再流轉(zhuǎn)時(shí)與第三人的糾紛，國家征地拆遷時(shí)的補(bǔ)償糾紛，房屋的質(zhì)量糾紛，物業(yè)管理糾紛等等。

一、“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的原因

1、住房保障體系不全及房?jī)r(jià)虛高是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的重要經(jīng)濟(jì)原因。由于城市的房地產(chǎn)價(jià)格在很長的時(shí)間內(nèi)一直呈現(xiàn)居高不下的狀態(tài)，而這種“小產(chǎn)權(quán)房”省去了昂貴的土地出讓金、高額的稅費(fèi)和腐敗等灰色費(fèi)用，一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的三分之一甚至更低，虛高的房?jī)r(jià)促成了小產(chǎn)權(quán)房的大量現(xiàn)實(shí)購買需求。雖然沒有合法產(chǎn)權(quán)，大部分中低收入者無奈下只能將其作為解決住房問題的選擇。

2、農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度不規(guī)范。從《土地管理法》看農(nóng)村土地集體所有權(quán)界限不清楚，長期以來，農(nóng)村集體土地所有權(quán)法律主體不明確，土地產(chǎn)權(quán)虛置，導(dǎo)致集體土地所有權(quán)行使過程中嚴(yán)重出現(xiàn)的越位、缺位。

3、新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃不合理。目前相關(guān)農(nóng)村建設(shè)的文件只是指導(dǎo)性意見，對(duì)大力推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，缺乏具體操作規(guī)范，給小產(chǎn)權(quán)房留下了很大的灰色空間，比如將多余房屋向城鎮(zhèn)居民出售，甚至建設(shè)面對(duì)城鎮(zhèn)居民需求的小產(chǎn)權(quán)房。

二、現(xiàn)有制度下的解決途徑

（一）制度層面

現(xiàn)有法律政策禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣，但小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)建成的事實(shí)并不能簡(jiǎn)單通過拆除進(jìn)行解決，盡管這些房屋不符合土地利用、建設(shè)規(guī)劃，也沒有上繳土地出讓金等稅費(fèi)，但其中不少小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)出售，住滿了居民，強(qiáng)行拆除勢(shì)必影響穩(wěn)定。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)可這些小產(chǎn)權(quán)房占有的合法性，但是需要補(bǔ)繳土地出讓金等稅費(fèi)。

同時(shí)當(dāng)前政府應(yīng)該加強(qiáng)農(nóng)村土地管理制度，嚴(yán)格禁止占用耕地搞住宅開發(fā)建設(shè)，對(duì)那些合理規(guī)劃合法建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”，在補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)、補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用之后應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的正式產(chǎn)權(quán)，或者由政府通過收購等方式將其裝變?yōu)榻?jīng)濟(jì)適用房；最后，必須加快建立住房保障體系，完善城市廉租制度，增加房源供給，著力解決低收入家庭住房困難。

（二）司法途徑

小產(chǎn)權(quán)房合同糾紛中房屋買賣合同的效力認(rèn)定應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)有法律為依據(jù)。按照《合同法》規(guī)定，只有法律才能規(guī)定合同無效的情形，從合同無效的后果進(jìn)行考慮。雖然“小產(chǎn)權(quán)房”買受人已經(jīng)在事實(shí)上占有了該房屋，但是對(duì)合同進(jìn)行無效性的處理仍然具有意義，通過房屋的返還達(dá)到限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

另外，如果出賣人在出售其房屋時(shí)就已經(jīng)明確地知道合同的標(biāo)的是禁止轉(zhuǎn)讓的，但仍然達(dá)成交易，在其后又請(qǐng)求返還房屋的，應(yīng)當(dāng)在合同無效中負(fù)主要責(zé)任。因?yàn)樵诤贤炗喌倪^程中，出賣人應(yīng)當(dāng)注意照顧買受人的信賴?yán)妫?ldquo;不得以使談判對(duì)方當(dāng)事人產(chǎn)生沒有根據(jù)的信賴的方式損害其利益”，除非能夠證明買受人確定地知道所購買房屋的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)及合同可能無效的后果。

當(dāng)然，由于小產(chǎn)權(quán)房本身更多是一個(gè)政治問題，要指望法院從確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力來推動(dòng)土地制度變遷并不現(xiàn)實(shí)。小產(chǎn)權(quán)房本身的處理已經(jīng)不是一個(gè)單純的法律問題，而需要我們從更加務(wù)實(shí)的角度進(jìn)行處理。