東海法院在審判實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，涉及銀行與購(gòu)房者之間的按揭貸款糾紛增多，以該院受理的以建設(shè)銀行為原告的按揭貸款糾紛為例，2009年為0件，2010年上半年激增到18件，涉及貸款200多萬(wàn)元，這不僅增加了銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也直接影響了購(gòu)房者的生活甚至家庭和社會(huì)的穩(wěn)定。據(jù)業(yè)務(wù)部門反饋，預(yù)計(jì)今后此類案件將呈現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，應(yīng)引起高度重視。

一、按揭貸款糾紛的特點(diǎn)

1、被告以改善型購(gòu)房者和首套購(gòu)房者為主。據(jù)統(tǒng)計(jì)，多數(shù)被告為65年以后中青年，對(duì)改善型住房有強(qiáng)烈需求，其中少數(shù)為80年前后青年，因擇偶、結(jié)婚對(duì)住房有剛性需要。

2、案件調(diào)解適用率較高。除少數(shù)案件被告拒不到庭外，大多數(shù)案件經(jīng)過承辦法官的努力，雙方當(dāng)事人就還貸情況能夠達(dá)成協(xié)議。

3、部分案件被告還貸壓力大為糾紛繼發(fā)埋下隱患。部分案件雖通過調(diào)解結(jié)案，但被告還貸壓力過大的現(xiàn)實(shí)仍未改變，日后完全可能因還貸困難繼發(fā)糾紛。

4、少數(shù)案件中被告有套取貸款的情況。被告以裝修住房為由，申請(qǐng)按揭貸款金額高達(dá)十幾萬(wàn)元，而當(dāng)?shù)刂袡n裝修相當(dāng)面積的住房一般需五萬(wàn)左右。

5、原告申請(qǐng)對(duì)抵押住房進(jìn)行評(píng)估拍賣。對(duì)一些判決后仍不及時(shí)還貸者，原告建設(shè)銀行已經(jīng)向法院申請(qǐng)對(duì)抵押住房進(jìn)行評(píng)估拍賣，以維護(hù)自身權(quán)益。

二、糾紛產(chǎn)生的原因

1、貸期過短，還貸過高。由于近年來(lái)房?jī)r(jià)漲勢(shì)過猛，而普通購(gòu)房者的收入一直較低，并沒有明顯增長(zhǎng)，加之其希望早日還清房貸，往往選擇10年期的按揭貸款，每月還貸本息已占家庭收入的1?2強(qiáng)。

2、銀行對(duì)購(gòu)房者申請(qǐng)貸款的條件審查不嚴(yán)格。銀行對(duì)購(gòu)房者的收入證明、首付比例等重要資料一般采取形式審查，沒有嚴(yán)格按照規(guī)范核實(shí)。現(xiàn)實(shí)中，購(gòu)房者虛開收入證明，并與開發(fā)商串通“做高”購(gòu)房首付比例等不規(guī)范現(xiàn)象普遍存在。

3、一些惡意者意圖通過套貸滿足資金周轉(zhuǎn)需要。一些經(jīng)營(yíng)者因資金周轉(zhuǎn)困難，借“高利貸”壓力又大，故選擇以房屋裝修貸款等名義，套取銀行現(xiàn)金。

4、工作變動(dòng)、疾病、意外傷害、不幸事故等原因造成購(gòu)房者還貸能力的損降。

三、解決糾紛的對(duì)策

1、銀行要完善風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。一是要嚴(yán)格實(shí)行貸前審查，對(duì)購(gòu)房者個(gè)人資信進(jìn)行科學(xué)、規(guī)范的調(diào)查，把好授信額度審批關(guān)，杜絕違法違規(guī)放貸。二是要建立一套全面評(píng)估貸款行為的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系，加強(qiáng)對(duì)抵押物的資產(chǎn)評(píng)估，防范價(jià)格高估；加強(qiáng)貸后監(jiān)管，關(guān)注貸款用途、資信變化、住址變化；科學(xué)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，及時(shí)調(diào)控貸款政策；同時(shí)強(qiáng)化和落實(shí)按揭貸款保險(xiǎn)制度，利用保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移銀行放貸風(fēng)險(xiǎn)。

2、法院要能動(dòng)司法，注重審判后的執(zhí)行效果。可成立房貸案件合議庭，專司審理該類案件，以便統(tǒng)一做調(diào)解工作和判后執(zhí)行工作，提高案件質(zhì)效。針對(duì)還貸壓力過大的情況，可建議銀行與購(gòu)房者就還貸期限協(xié)商適當(dāng)延長(zhǎng)。

3、購(gòu)房者要注重“開源節(jié)流”，切實(shí)提高還貸能力。購(gòu)房者應(yīng)加強(qiáng)生活支出的預(yù)結(jié)算，削減不必要的花費(fèi)；另一方面，可通過購(gòu)買基金、國(guó)債、保險(xiǎn)等金融理財(cái)產(chǎn)品以及投資店鋪、農(nóng)業(yè)承包等方式增加收入。

4、國(guó)家應(yīng)注重運(yùn)用宏觀調(diào)控政策，切實(shí)減輕普通購(gòu)房者的生活壓力。一方面應(yīng)在房地產(chǎn)調(diào)控政策層面體現(xiàn)區(qū)別，給予首次購(gòu)房者和改善型購(gòu)房者稅費(fèi)、利率方面更多優(yōu)惠；另一方面，應(yīng)在分配政策層面提高普通民眾收入在社會(huì)財(cái)富中的比例，以刺激消費(fèi)，提振內(nèi)需。