當前，農村拆遷安置類房屋買賣合同糾紛逐步增多，僅筆者所在法院審理的此類案件就占房屋買賣糾紛案件的60%。該院對此類案件的特點、成因進行了分析，并提出對策建議。

案件特點

合同名為安置實為買賣。雖然合同名稱為“某某項目安置合同”，但合同的條款則只涉及安置房的買賣，不涉及安置內容。

交易房屋一般不具有權屬證明。絕大多數買方作為被拆遷人，其身份因土地被征用而變化為城鎮居民。但拆遷安置小區的土地性質卻并未改變，所以其出售的拆遷安置房應獲得城鎮產權還是鄉鎮產權還沒有定論。

此類案件矛盾尖銳。因商品房價格增長過快，購房者基于價格優勢紛紛購買安置房。加之開發商許諾辦理“國有土地使用權證”，因此購房者一般不愿選擇退房，而要求開發商履約。

涉穩群體性糾紛案件較多。此類案件涉及利益主體廣泛且爭議的標的基本一致，眾多分散的購買人為了增強其維權的力量而聯合起來，極易形成群體性訴訟，嚴重地影響社會的穩定。

形成原因

糾紛產生的背景原因。農村私有房屋交易是城鄉一體化進程迅速推進的大背景下產生的。相關部門監管不力，農村集體經濟組織相對渙散是造成此類糾紛不斷增多的制度誘因，而國有土地市場價格的持續上揚，房屋拆遷補償等利益的驅動是引起此類案件猛增的直接原因。

當事人法律意識淡薄。由于當事人法律意識淡薄，加之農村安置類房屋本身的特殊性，一些不符合上市條件的拆遷安置房在當事人之間私下交易，一旦不能領取或暫時不能領取房產證時易發生糾紛。

房產公司盲目許諾。開發商為吸引購房者，在合同中明確注明：開發商在房屋交付使用后一定期限內，按規定為購房人辦理“村鎮房屋產權”，同時辦理“國有土地使用權證”。但在實踐中，開發商很難兌現此項諾言，導致違約產生糾紛。

對策建議

加大法律法規宣傳力度。通過在房屋拆遷現場及拆遷安置小區進行以案釋法、風險提示等方式進行法律宣傳，提高購房者的法律意識和風險意識，力爭從源頭上減少糾紛的發生。

政府職能部門應加強監管。政府相關管理部門應規范拆遷安置房買賣，營造規范、誠信、健康的房產交易市場環境。相關部門應加強對房地產開發公司、房產中介公司的規范化管理，不斷提高業務素質和職業道德。同時，對房產公司因利益驅動而盲目允諾等行為要加大監管力度。

構建多元化糾紛解決機制。由于此類涉及的法律關系復雜，各種利益交織，矛盾突出，且歷史遺留問題繁多。且潛在當事人眾多，易引發不穩定因素。因此必須協調多方力量來構建多元化的糾紛解決機制，以切實保障農民、集體等的合法權益。

妥善發揮司法保障職能。要加強釋明，積極做好疏導和調解工作，最大限度地在立案審查階段促成當事人和解。在尊重歷史、立足現實、堅持立法宗旨的前提下，綜合考慮糾紛雙方的主體身份、爭議房屋的類型特點，認真權衡當事人、集體、社會等各方的利益，對不同類型的糾紛作不同的處理。