隨著鄉村不斷發展，農村房屋也逐漸成為“香餑餑”，越來越多的人想去農村頤養天年。2021年11月3日，如皋法院白蒲法庭審結一起農村買房引發的糾紛。

2019年11月25日，張某與繆某某一家簽訂《房地產轉讓協議》，約定繆某某將自建磚混房屋一幢兩層(建筑面積約172.8平方米)及附屬用房(建筑面積約80.9平方米)、宅基地使用權、部分家具進行轉讓，成交價255000元。雙方還約定，房產在辦理產權登記及相關手續時，繆某某一家協助辦理。協議簽訂后，張某支付了全部購房款，繆某某一家也交付了房屋的建房用地許可證、村鎮房屋所有權證、房屋鑰匙等手續。交房后，張某要求辦理房屋過戶未成。原告張某起訴要求確認協議無效，繆某某一家返還255000元。

如皋法院經審理認為，在非國家確定的宅基地制度改革試點地區，農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人，該買賣合同無效。如允許將農村房屋轉讓給本集體經濟組織之外的個人，則會導致宅基地使用權流轉到本集體經濟組織之外，對本集體經組織的集體土地所有權構成影響，同時也會導致轉讓一方將無法再申請宅基地，最終會失去居住保障。從這點來看，在非試點地區將宅基地上的房屋轉讓給本集體經濟組織以外的個人，實質上是損害了社會公共利益，轉讓協議應無效。遂判決此《房地產轉讓協議》無效，繆某某一家返還購房款255000元，張某返還該房屋、附屬用房及家具。判決后，雙方均表示服判。

基于“房地一體”原則，轉讓農村房屋必然涉及宅基地使用權的轉讓。我國土地管理法規定，宅基地屬于農民集體所有；農村村民一戶只能擁有一處宅基地；農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。據此，宅基地使用權是與本集體經濟組織的成員權密不可分，具有福利性質和保障功能，能夠使農村居民享有基本的居住條件，從而維護農村穩定。本案提醒試點地區以外的非本集體經濟組織村民不要輕易買賣農村房屋，避免引發不必要的糾紛。