關(guān)鍵詞： 共有部分 物業(yè)公司 司法建議 業(yè)委會 全體業(yè)主

　　內(nèi)容摘要: 2010年6月2日，無錫市春江花園小區(qū)業(yè)主委員會主任常本靖，從無錫市錫山區(qū)法院法官手里接過一份內(nèi)容為“建議對小區(qū)共有部分收益應單獨建賬，不能與物業(yè)管理費混同收取、混同使用”的司法建議函時，感嘆萬分：“法院明確了小區(qū)共有部分權(quán)益的歸屬與分配問題，解決了長期困擾業(yè)主的難題。

　　2010年6月2日，無錫市春江花園小區(qū)業(yè)主委員會主任常本靖，從無錫市錫山區(qū)法院法官手里接過一份內(nèi)容為”建議對小區(qū)共有部分收益應單獨建賬，不能與物業(yè)管理費混同收取、混同使用“的司法建議函時，感嘆萬分：“法院明確了小區(qū)共有部分權(quán)益的歸屬與分配問題，解決了長期困擾業(yè)主的難題。”

　　一

　　“這還得從一年前說起。”常本靖向記者回憶起由一場共有部分權(quán)益歸屬之爭而引來的這份司法建議函。

　　2002年11月，一家物業(yè)公司與春江花園小區(qū)開發(fā)商簽訂了前期物業(yè)管理合同。2007年12月，春江花園小區(qū)業(yè)委會成立。2008年6月，業(yè)委會根據(jù)業(yè)主大會作出的實施業(yè)主自治的決議，致函物業(yè)公司要求終止物業(yè)管理服務合同。當年7月中旬，雙方協(xié)商達成移交協(xié)議，物業(yè)公司答應返還預收的物業(yè)管理費、各類押金等近230萬元。但是，業(yè)委會在查看移交清單時發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司在2004年至2007年間收取的停車費、小區(qū)商鋪、會所等小區(qū)共有部分物業(yè)管理費596萬元，沒有列入移交清單之中。雙方交涉不成，業(yè)委會將物業(yè)公司告上了法庭。

　　“根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)委會有權(quán)代表全體業(yè)主要求物業(yè)公司返還共有部分收益。”業(yè)委會提交了物業(yè)公司當年的收支情況表，用來證明物業(yè)公司在2004年至2007年間小區(qū)共有部分的收入。

　　物業(yè)公司則認為，共有部分的收入，已彌補了物業(yè)公司的管理成本，不存在可分配利潤。小區(qū)部分業(yè)主還欠結(jié)物業(yè)管理費，應對欠款行使抵銷權(quán)，從移交的款項中扣除。

　　移交協(xié)議是否已經(jīng)包含了共有部分收益？共有部分收益如何界定和分配？成為了法庭上雙方爭議的焦點。

　　二

　　庭審中，法院認為，共有部分物業(yè)管理的收益，雖然在移交協(xié)議中沒有得到體現(xiàn)，但該部分收益應當在物業(yè)公司和全體業(yè)主之間依法分配。

　　“移交協(xié)議為雙方真實意思的表示，該協(xié)議對物業(yè)公司實施管理期間應當返還給業(yè)委會的款項以及在整個前期物業(yè)管理期間代管的業(yè)主押金等事項和交付時間均作出了詳細的規(guī)定。”法院在判決中明確指出。

　　那么，共有部分收益如何界定和分配？

　　法院經(jīng)審理認為，所謂共有部分的物業(yè)管理收益應為共有部分收入與成本支出的差額，雙方在審理中已經(jīng)達成一致，不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定。經(jīng)審查報表，2005年至2007年小區(qū)業(yè)主共有部分的總收入為536萬余元，期間的總支出為122萬余元，總收益應為414萬余元。

　　小區(qū)共有部分收益應主要歸屬于全體業(yè)主所有，因而分得七成。而物業(yè)公司在實施管理的過程中也付出了成本，享有三成的合理回報。

　　為此法院判決：物業(yè)公司將共有部分收益的70％返還給業(yè)委會，加上其他確認款項共517萬余元。物業(yè)公司減去已履行的180多萬元，還需返還330多萬元。

　　“判決最后確定了'七三分賬'的分配方案是基于所有權(quán)和管理權(quán)的關(guān)系以及公平原則。”無錫市錫山區(qū)法院院長金瑋琳解釋說，小區(qū)共有部分收益應主要歸屬于全體業(yè)主所有，當然物業(yè)公司付出了管理成本，也應享有合理的回報。只有物管企業(yè)享有了回報，反過來其才能更好地為業(yè)主服務。

　　一審宣判后，雙方未上訴，判決生效。