蔣某、冷某（夫妻關系）、陳某以冷某名下房屋為抵押向銀行借款，由于債務人均未按時償還貸款，銀行起訴至法院，雙方在法院達成調解協議，法院作出調解書，內容如下：蔣某欠銀行借款本金280000元及利息，于2010年1月31日前還清；冷某以其個人房產為上述借款中的180000元借款作抵押擔保，銀行對冷某提供的抵押物在其擔保范圍內享有優先受償權；陳某自愿對借款中100000元借款（冷某以房產抵押擔保的除外）及其利息承擔連帶保證擔保責任。由于蔣某、冷某、陳某均未按期履行生效法律文書確定的義務，銀行向法院申請執行。

 

因三被執行人未能自動履行，銀行向法院申請對被執行人冷某提供抵押擔保的房產進行評估拍賣。法院依法裁定拍賣被執行人冷某的房產。經過兩次公開拍賣，買受人何某以最高價560000余元競買購得該房屋。由于蔣某、冷某還有其他債務，并且債權人已經通過訴訟并在法院申請執行，冷某的房產拍賣后，均提出參與分配拍賣款的申請，債權總標的額已超過房產拍賣款。但該房屋系冷某婚前個人財產，其與父母和子女居住在內，且冷某父母沒有其他房屋居住，冷某認為如搬出必須按照其要求來解決他們的居住問題。在多次協商未果的情況下，被執行人冷某及其同住家屬拒不遷出房屋。

 

在執行過程中，對是否能夠強制被執行人冷某及其同住家屬騰空房屋，合議庭產生兩種意見：第一種意見認為，不能采取強制執行措施，因為被執行人父母并非本案當事人，必須由買受人另行提起排除妨礙訴訟，取得對冷某父母強制執行的依據。第二種意見認為，可以直接采取強制措施，無需買受人另行訴訟。

 

一、關于法院能否直接強制執行問題

 

對于房屋拍賣后，法院是否可以直接強制被執行人同住家屬騰空房屋，并未有明確規定。但筆者同意第二種意見，法院可以直接采取強制措施。《最高人民法院關于執行設定抵押房屋的規定》第一條規定：“對于被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。”既然抵押房產可以通過公開拍賣實現債權人合法權益，買受人也是通過合法程序購得房產，法院就應當將房屋交付給買受人，如果由此讓買受人承擔起另一起訴訟的重責，筆者認為，對買受人顯失公平，同時也嚴重浪費訴訟資源。

 

雖然筆者認為法院可以直接強制被執行人及其家屬騰空房屋，但要遵循相關司法解釋規定的程序，給與被執行人及其同住家屬法定期限的寬限期。根據《最高人民法院關于執行設定抵押房屋的規定》第二條規定：“人民法院對已經依法設定抵押的被執行人及其所扶養家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應當給予被執行人六個月的寬限期。在此期限內，被執行人應當主動騰空房屋，人民法院不得強制被執行人及其所扶養家屬遷出該房屋。”

 

如寬限期屆滿，被執行人及其同住親屬仍拒不遷出房屋，依照《最高人民法院關于執行設定抵押房屋的規定》第三條的規定：“上述寬限期屆滿后，被執行人仍未遷出的，人民法院可以作出強制遷出裁定，并按照民事訴訟法第二百二十九條的規定執行。”即修訂后的《民事訴訟法》第二百二十六條，關于強制遷出房屋或者強制退出土地的相關規定。雖然此規定并未明確將被執行人同住親屬作為強制對象，但依據體系和目的解釋，筆者認為司法解釋上述二、三條規定已經給予法院在執行過程中，房屋拍賣后強制騰空房屋的權力，這就無需房屋買受人另行提起排除妨礙訴訟，這樣既能實現買受人的買賣合同權利，又能實現債權人合法權益，有效節省訴訟資源。

 

二、關于如何解決被執行人同住家屬居住問題

 

如何解決被執行人及其家屬的居住問題，是本案執行另一個難點。《最高人民法院關于執行設定抵押房屋的規定》第三條第二款規定，“強制遷出時，被執行人無法自行解決居住問題的，經人民法院審查屬實，可以由申請執行人為被執行人及其所扶養家屬提供臨時住房”。但考慮到本案需要解決居住的對象是被執行人父母，兩位老人沒有其他經濟來源，故筆者認為，首先要采用在拍賣款中扣留部分款項作為安置款，讓被執行人自行落實居住問題。如果被執行人無法自行解決或者不予配合，申請執行人或者執行法院提供一定期限的臨時住房，租金可以從房屋拍賣價款中扣除。

 

臨時住房的標準應當依據《最高人民法院關于執行設定抵押房屋的規定》第四條規定，臨時住房的房屋品質、地段可以不同于被執行人原住房，面積參照建設部、財政部、民政部、國土資源部和國家稅務總局聯合發布的《城鎮最低收入家庭廉租房管理辦法》所規定的人均廉租房租住房面積標準確定。臨時住房的租金標準由申請執行人和被執行人雙方協商確定，協商不成的，由人民法院參照當地同類房屋租金標準確定，產生的租金由被執行人承擔，可以在房屋拍賣價款中扣除。

 

本案在執行過程中，被執行人父母情緒激動，上述情況法院如果不能妥善處理，很可能會引發惡性事件。本案經多方、多次協調，最終由被執行人利用安置款自行解決居住問題。雖然本文中，筆者對本案涉及的相關法律規定和程序進行了梳理，但法院在處理此類案件時，不僅要遵循法律規定，還要考慮個案的特殊性和風險，盡量避免使用強制手段，秉持能動司法的理念，積極發揮主觀能動性，綜合各種手段化解矛盾，防止就案辦案、簡單機械處理，導致矛盾激化，衍生出信訪、鬧訪等影響社會和諧穩定的事件。