預告登記，是指以保全將來發生的不動產物權變動為目的，由請求權人向登記機關申請而進行的預先登記。預告登記所登記的不是現實的不動產物權，而是將來發生不動產物權變動的請求權，它是在確定的財產登記條件還不具備時，為了保全將來財產變動能夠順利進行，而就相關的請求權進行的登記。我國《物權法》第2O條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”

預告登記具有權利保全的效力，經過預告登記的“債權”具有對抗第三人的效力，即對在其后產生的與其不相容的物權具有排斥作用。

一項不動產上可以同時存在若干物權和債權，但由于目前我國法律及司法解釋的規定不盡一致，對各項權利之間的順位容易產生界定不明，導致這些權利之間存在著一些沖突，給法律適用造成了一定的困難。如：甲開發商為取得銀行貸款，將其開發某房地產項目用地及在建工程抵押給乙銀行，在進行一定投入后即開始預售房屋，丙公司購買其中一部分房屋，并進行了預告登記。后來，甲開發商又將賣給丙公司的一套房屋賣給劉某個人居住使用，劉某交納了全部款項，但未進行預告登記。開發商將建設工程發包給丁建筑公司施工，后因拖欠工程款，丁建筑公司起訴甲開發商要求支付工程款，并主張工程款優先權。乙銀行也起訴甲開發商償還貸款，并主張抵押權。丙公司和劉某分別起訴甲開發商要求交付房屋。此案中，在丙公司和劉某所購的房屋上同時存在四個主體的四種權利，即乙銀行的抵押權、丁建筑公司根據合同法286條規定的工程款優先權、丙公司根據預告登記取得的不動產物權請求權和劉某根據最高法院司法解釋享有的消費者優先權。這四種優先權在發生沖突，哪個更優先，是首先需要弄清的問題。

《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》(法釋[2002]16號)第1、2條對消費者優先購買權、建設工程款優先受償權、抵押權和其他債權的順序作了規定。該《批復》規定：“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第286條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。”“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”據此規定，這些優先權的順序是：消費者優先購買權一建筑工程款優先受償權一抵押權一其他債權。預告登記產生的優先權與這些優先權的順位如何，《物權法》沒有規定。根據有關法理和規定討論如下：

一、關于預告登記產生的優先權與消費者優先購買權的順位問題。前文已經闡述，預告登記具有權利保全的效力，經過預告登記的“債權”具有對抗第三人的效力，即對在其后產生的與其不相容的物權具有排斥作用。賦予消費者優先購買權是最高人民法院為加強對消費者的權益保護而提出的司法對策，其形式上是普遍債權，實質上給予物權的超強保護，因明顯違反物權法定原則而應歸于無效。物權法實施后，消費者優先購買權將不復存在。設定預告登記制度的宗旨就是加強對包括消費者在內處于弱勢一方權益保護，預告登記優先權涵蓋了消費者優先購買權功能，沒有必要再專門規定消費者的優先權。

二、關于預告登記產生的優先權與發生于其后的建筑工程款優先權的順位問題。筆者認為，建筑工程款優先權應當優于預告登記的優先權。首先，建筑工程款的優先權系法律特別規定的優先權利，目的在于對建筑工程承包人的權利予以優先保護，不以其成立在先為要件。其次，預告登記制度限制的是登記義務人在預告登記后對財產的處分行為，因為該行為會妨害登記權利人的權利的實現。而發包工程的行為不是對登記財產的處分行為，不受預告登記的約束。相反，這是預告登記請求權實現的前提。第三，從邏輯上講，如規定預告登記優先權優先于建筑工程款優先權，就會出現預告登記優先權無條件優先于抵押權，使登記在先的抵押權歸于無效，違反在先物權優先于在后物權的原則，造成法律秩序紊亂。

三、關于預告登記買受人與未經預告登記買受人的購房款請求權順位問題。在房屋已無法交付情況下，買受人取得房屋的請求權只能轉化為返還購房款的請求權，那么，此時預告登記的買受人的權利是否還優先于未經預告登記的買受人的權利，存在爭議。有人認為，雖然兩種權利已經變成了同種性質的權利，但二者的發生基礎不同，兩個金錢債權都是原來的權利的轉化形態，其應仍保持原來的權利順位。只有如此才能充分發揮預告登記作用，同時也有利于保護消費者的利益。 ”筆者認為，預告登記制度的宗旨在于保護買受人實際取得房屋的權利，而該權利對買受人至關重要，法律才通過預告登記制度予以特別保護。現在該權利已轉變為金錢債權，與未經預告登記買受人債權性質完全相同，對其優先保護的理由已不存在。根據債權平等原則，兩種權利應當處于同一位次，只能按比例清償。

四、關于預告登記產生的優先權與抵押權的順位問題。最高人民法院《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第67條、第68條的規定，抵押權具有對抗在其之后產生的物權處分行為的效力。如果預告登記發生在設立抵押權之后，抵押權則優先與預告登記優先權。根據《物權法》第20條規定，預告登記具有對抗在其之后產生的物權處分的效力。如果抵押權發生在預告登記之后，則預告登記優先權優先于抵押權。決定二者順位的根據是權利產生的時間先后順序，產生在前的權利優先于后產生的權利。

綜上所述，前述案例應作如下處理：丁建筑公司的工程款權利最為優先，其次是乙銀行的抵押權，第三是丙公司的預告登記優先權，第四是劉某的債權。如果預告登記優先權不能實現，則丙公司和劉某都只能主張甲開發公司返還購房款和承擔違約責任，二者處于同一位次。

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