[論文摘要] 離婚時按揭房歸屬問題是一個比較復雜的問題，除婚姻法解釋三第十條規范之情形外，法律和司法解釋對其他情形沒有明確規定。本文提煉了影響按揭房歸屬判斷的主要因素，包括雙方約定情況、產權登記情況、雙方身份關系狀態、出資情況、裁判觀念等，并對房屋歸屬問題進行了類型化思考，其中著重分析婚前購買按揭房，由雙方籌措首付款并以一方名義簽訂合同支付首付款，婚姻期間由雙方共同出資還貸，但產權登記于首付款支付方名下之情形。筆者認為該情形下，按揭房產權歸屬適用第十條之規定，至于首付款中由非顯名方出資部分應納入其出資總額計算參與房屋增值分配。增值部分根據雙方各自出資比例進行分配，婚姻關系存續期間，如雙方未約定實行分別財產制的，該期間的出資為一人一半。雙方對房屋增值情況有爭議的，可申請房屋價格評估。根據照顧女方利益的裁判原則，可在上述分配結果的基礎上向女方適當傾斜。其他情形，可參照該情形之裁判思路。

近年來，房價不斷飆升，房產在家庭財產中的地位越來越重要。離婚時按揭房的歸屬問題成為婚姻財產分割的焦點問題之一。《婚姻法》解釋三專門就婚前以個人名義簽合同、以個人財產支付首付款，婚后以夫妻共同財產還貸，但房產登記于首付款支付方名下這種典型情形下按揭房的歸屬問題進行了規定。仔細品讀，筆者發現影響離婚時按揭房歸屬的因素有當事人約定情況、產權登記情況、出資情況、還貸情況、身份關系狀態等。《婚姻法》解釋三第十條并未窮盡離婚時按揭房歸屬問題，并且該條第二款第二句關于增值補償的規定是原則（照顧女方和子女）性的，在法律適用中會引起爭議。筆者認為，有必要結合審判實踐和解釋三，就該問題進行深入而全面的研究。

一、離婚時按揭房權屬糾紛的疑難問題

（一）影響按揭房權屬判斷的主要因素

實踐中，主要有如下幾個因素影響按揭房權屬判斷：

1、登記情況。根據《物權法》、《房屋登記辦法》等規定，按揭房所有權的設立、變更應依法登記，房屋所有權證書是產權證明。按揭房登記在誰的名下，就應推定為誰所有。

2、身份關系。按揭房是在婚前購買的，還是婚后購買的。按揭房產權證書是婚前取得還是婚后取得。

3、出資情況。按揭房首付款是由一方出資的，還是共同出資的。婚后還貸是一方出資，還是雙方出資的。

4、約定情況。對按揭房權屬是否有約定，約定為一方所有，還是共同所有。

5、公平觀念。在對按揭房產權歸屬缺乏統一規范的情況下，裁判者的公平觀念會影響判斷，如形式公平者會更倚重權屬登記狀況，而實質公平者會更看重出資情況。

（二）按揭房權屬糾紛的主要情形

實踐中，除解釋三第十條規范之情形外，主要有以下疑難情形特別值得研究。

類型一：產權登記在一方名下（1）婚前購買按揭房，由雙方籌措首付款，以一方名義簽訂購房合同并支付首付款。婚姻期間，由雙方共同出資還貸，但產權登記于支付首付款方名下；

（2）婚姻期間購買按揭房，由雙方共同出資交納首付款和還貸，但產權登記在一方名下。

類型二：產權登記在雙方名下婚前購買按揭房，由一方出資支付首付款，產權登記在雙方名下。婚后，繼續由該方以個人財產還貸。

二、解決疑難問題的思路和對策建議

（一）法院解決離婚時按揭房權屬糾紛的原則

1、合法原則。關于離婚時按揭房歸屬問題，除解釋三第十條規范之情形外，婚姻法及其司法解釋均無相關規定，但《物權法》和《房屋登記辦法》等法律法規關于房屋產權登記的規定可作為確定此類糾紛的基本法律依據，另外各地省（市）高院制定的相關司法意見具有重要參考價值。

2、公平原則。目前我國婚姻法對離婚財產加強了對婦女的財產權益保護，這既符合國情，也有利于婚姻中男女的實質平等。

3、便于執行原則。在審判時，法官要結合案件具體情況，充分考慮裁判后在實際執行中可能遇到的阻礙因素。

（二）解決離婚時按揭房權屬糾紛的對策建議

情形一：婚前購買按揭房，由雙方籌措首付款，以一方名義簽訂購房合同并支付首付款。婚姻期間，由雙方共同出資還貸，但產權登記于支付首付款方名下。

這種情形在當前“限購令”全面推行的政策背景下明顯增多。

筆者認為，該情形與解釋三第十條規范之情形在形式上是完全相同的，并不因為另一方參與首付款籌措而在購房合同簽訂人、繳款憑據交款人等方面與之有所不同。故而，在該按揭房產權歸屬問題上應與之遵循同樣的規則即適用解釋三第十條之規定。

那么，對首付款中由非顯名方出資部分如何得到補償呢？解釋三第十條沒有規定。實踐中，方法有二：一是由顯名方（產權登記方）對首付款中非顯名方出資部分全額返還（相當于無償借款使用），不作補償。筆者認為，這與非顯名方出資目的是根本相違背的，并且非顯名方因參與出資而可能實際上失去了重新購房的機會；二是將首付款中由非顯名方出資部分納入非顯名方出資總額中參與房產增值的分配。筆者認為，這符合非顯名方參與首付款籌措的根本目的。

試舉一例：甲男乙女于2006年10月登記結婚，甲在婚前（2006年3月）按揭購買房屋一套，合同約定價格為100萬元，首付款30萬元，甲出資25萬元，乙出資5萬元，以甲的名義簽訂購房合同。婚后雙方以夫妻共同財產償還了剩余部分的貸款及其利息（共90萬），但辦理的產權證書上僅記載甲為房屋所有人。2010年10月甲訴至法院要求與乙離婚。法院委托房產評估公司對房屋價格進行評估，確定該房屋在評估日期2010年10月31日的市場價格為150萬。

甲乙雙方以夫妻共同財產還貸應推定為各出資1/2。故而甲乙在婚前及婚姻存續期間分別出資70萬元和50萬元，出資比例為7：5，增值分配分別為（150—120）*７0／120=17.5萬元和（150—120）*50／120=12.5萬元。甲若要取得涉案房屋，應返還乙５0萬元出資及其增值12.5萬元，兩項合計62.5萬元。并且，法官可依照具體案件，根據適當照顧女方的原則，判決甲向乙支付超過62.5萬元款項。

筆者認為，婚姻法解釋三在明確了離婚時按揭房產權歸屬的情況下，要將重點放在增值問題上。近年來，房價節節攀高，通膨預期上升，一些省市法

院相關司法意見將上述情形中投資于房產資金的增值部分不予充分考慮是不妥當的。

情形二：婚姻期間購買按揭房，由雙方共同出資，產權登記在一方名下。

這種情形在實踐中比較少見。因為在婚姻存續期間，由雙方共同出資支付首付款并簽訂合同的，在辦理房屋產權證時，無一方贈與之公證，房產管理部門就房屋產權登記于一方名義的申請不予受理。如果經過贈與公證，房產管理部門將房產登記于一方名下，該房產應為被贈與方即產權登記方的。

不過，在實踐中也可能存在如下情形：婚姻存續期間，一方瞞著對方用夫妻共同財產購買按揭房，以其個人名義簽訂合同交納首付款，又用夫妻共同財產還貸，在房屋產權登記時虛開單身證明或利用房管部門審查不嚴之機，將房屋產權登記于其名義。按照《婚姻法》及其相關司法解釋，此種情形應認定為夫妻共同所有，并不因為產權登記在誰名下而有所不同。但離婚財產分配時，原則上將房屋產權判給登記方，由其向對方作出返還出資及其增值分配額，總額為房產增值后的一半。

情形三：婚前購買按揭房，由一方出資支付首付款，房屋產權登記在雙方名下。婚后，并繼續由該方以個人財產還貸。

這種情形在實踐中比較少見。因為，如果由一方出資支付首付款并以其名義簽訂合同的，房屋產權登記時如無贈與公證，不太可能將房屋產權登記于雙方名下。如有贈與公證，應視為雙方同意將該房產作為共有。婚后，首付款支付方以個人財產繼續還貸，法院裁判時，可參照解釋三第十條，明確房屋產權證書上載明的份額，并由雙方協商房屋產權歸屬，若雙方協商同意將產權判歸首付款、房貸支付方，由該方對另一方進行補償，補償標準為產權份額＊（首付款/首付款+已還貸款）＊增值額。若雙方協商同意將產權判歸非首付款、還貸支付方，由該方對首付款、還貸支付方補償和返還其所支付比例的首付款和已經全部支付的房貸款，并進行增值分配，補償標準為增值額—己方應得補償額。

試舉一例：甲男乙女系男女朋友關系，甲方于2006年3月10日與開發商簽訂購房合同并支付首付款10萬（合同總價30萬）購買A房屋。在房產登記前，甲乙商量將房產登記為雙方共同所有（各占1/2），經過贈與公證，房產按照約定進行了登記。婚后，繼續由甲以個人財產還貸10萬，剩余20萬未還。2010年1月1日，雙方訴訟離婚，經協商該房屋估價為40萬。

情形1：將房產判給甲所有，甲對乙方如何返還和補償？

按照上述闡釋，甲對乙方返還和補償應為1/2＊10+1/2＊（10/10+10）＊（40-30）=5+2.5=7.5萬。甲方就剩余20萬元房貸繼續向銀行償還。

情形2：將房產判給乙所有，乙對甲方如何返還和補償？

按照上述闡釋，乙對甲方返還和補償應為（1/2＊10+10）+（10—2.5）=15+7.5=22.5萬。乙方就剩余20萬元房貸向銀行償還。

三、余論

離婚時按揭房歸屬牽涉到銀行利益，如房產登記為個人所有，判歸個人所有的，實際減損了還貸能力，增加了銀行的經營風險。特別是法院將房產判歸給非房產登記方的情形，涉及到銀行轉按揭等問題，對銀行利益影響更大。法院在裁判時應注重銀行利益的考量，以便案件日后更好地執行。