2010年6月2日，孫某與工商銀行大豐支行簽訂《個人住房貸款合同》向工商銀行大豐支行借款25萬元用于償還住房貸款，同時以位于大豐市大中鎮某小區的住房作為抵押，并辦理了抵押登記手續。2011年1月21日，原告周某與被告孫某簽訂《房屋買賣合同》一份，約定：孫某將位于大豐市大中鎮某小區的住房（含車庫、室內所有物品等）以人民幣400000元的價格出售給周某。孫某在收到購房定金后，將房產證、土地證交周某暫管，并在2011年2月底之前將該房屋名下戶口遷出，雙方的交易產生的稅費由周某承擔等內容。合同簽訂后，原告周某于2011年1月21日向孫某交納定金40000元。2011年1月28日交納購房款190000元，合計給付孫某購房款230000元。孫某在收到上述款項后，以種種理由拒絕履行合同中約定的過戶義務。孫某多次與周某協商，孫某既不履行過戶義務又不返還購房款。原告周某遂訴至法院，要求被告孫某履行過戶義務。訴訟中，抵押權人工商銀行大豐支行表示只要還清貸款本息，即同意辦理抵押注銷登記。

在審理過程中對抵押權存續期間，抵押人未經抵押權人同意，對外簽訂的房屋買賣合同是否有效產生了分歧。一種觀點認為：抵押人未經抵押權人同意簽訂的房屋買賣合同無效。根據《擔保法》第49條規定：抵押期間，抵押人轉讓已經辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況。因此，抵押人轉讓抵押物對抵押權人負有通知的義務。而《物權法》對抵押財產的轉讓做出了更為嚴格的限制性規定，因此，該轉讓行為未取得抵押權人（工商銀行大豐支行）的同意而無效。

第二種意見認為：根據《物權法》第195條規定：債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。抵押人享有的只是在債務人不能清償到期債務時，就抵押物拍賣、變賣的價款優先受償的權利，而不是抵押物的處分權，對于抵押人不妨礙抵押物交換價值的處分行為，也無權進行干預。抵押人仍是抵押物的所有權人，有權將抵押物自由轉讓給他人。且未經抵押權人同意并不影響房屋買賣合同的效力，當事人以此為由主張房屋買賣合同無效的，不應支持。在買受人代為清償債務消滅抵押權前，買受人實際無法辦理房屋所有權轉移登記手續，合同構成履行不能，買受人有權解除合同，并要求出賣人承擔相應的違約責任。

筆者同意第二種意見。根據《物權法》第一百九十一條第二款的規定：抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。由于物權行為與債權行為存在本質區別，且《物權法》中的“不得轉讓抵押財產”是在抵押期間不發生抵押物的物權變動，但并不影響抵押物轉讓合同的效力。而本案中，作為抵押權人的工商銀行大豐支行已經明確表示只要還清貸款本息，即同意辦理抵押注銷登記。因此，原告周某與被告孫某簽訂的房屋買賣合同有效。被告孫某應當在訟爭房屋抵押權消滅后協助原告周某辦理房屋產權證及土地使用權證變更登記手續。

綜上所述，抵押權存續期間，抵押人未經抵押權人同意轉讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。買受人同意代為清償債務消滅抵押權的，抵押權人應當協助辦理抵押注銷登記。