2004年9月，孫某通過(guò)單位集資，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房一套，但未取得房產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。2006年3月，經(jīng)介紹，孫某與譚某簽訂了住房轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)，雙方約定：（1）孫某將自己所有的住房轉(zhuǎn)讓給譚某，價(jià)格12.5萬(wàn)元；（2）本協(xié)議簽訂后，譚某一次性給孫某10萬(wàn)元，孫某將房屋鑰匙交給譚某，剩余2.5萬(wàn)元待孫某向譚某交付房產(chǎn)證時(shí)付清；（3）孫某應(yīng)積極為譚某辦理房產(chǎn)證，譚某配合提供辦證所需材料，辦證所需費(fèi)用由譚某負(fù)擔(dān)。協(xié)議簽訂當(dāng)日，譚某向?qū)O某支付10萬(wàn)元，孫某將房屋鑰匙交付譚某。譚某裝修后居住至今。隨著房?jī)r(jià)不斷上漲，2011年5月，孫某將譚某訴至法院。

法院在審理時(shí)有兩種觀點(diǎn)：

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，該住房轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效，依據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》和《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房在取得房屋所用權(quán)證一定年限后，方可上市交易，而孫某在出售房屋時(shí)尚未取得權(quán)屬證書(shū)，這也違反了《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，且譚某不符合經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買條件。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，譚某購(gòu)房時(shí)對(duì)方未告知該房屋屬于經(jīng)濟(jì)適用房，所簽轉(zhuǎn)讓協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，雙方也如約履行了部分內(nèi)容，加之《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》時(shí)2007年生效的，雙方合同是2006年簽訂的，不能適用該意見(jiàn)，該住房轉(zhuǎn)讓協(xié)議合法有效。

筆者同意第一種意見(jiàn)，孫某與譚某簽訂的住房轉(zhuǎn)讓協(xié)議是無(wú)效的。理由如下：

第一，孫某對(duì)該經(jīng)濟(jì)適用房?jī)H是有限產(chǎn)權(quán)，其個(gè)人無(wú)權(quán)擅自出賣。依據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》和《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策住房。單位集資合作建房是經(jīng)濟(jì)適用房的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、供應(yīng)對(duì)象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟(jì)適用房的有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。經(jīng)濟(jì)適用房屬于政策性建房，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。本案中孫某對(duì)該經(jīng)濟(jì)適用房?jī)H是有限產(chǎn)權(quán)，且其購(gòu)房不滿5年，不得直接上市交易。

第二，該房產(chǎn)的買賣違反法律的禁止性規(guī)定。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。本案中，孫某將自己所有的住房轉(zhuǎn)讓給譚某時(shí)未取得房產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，故雙方的買賣行為違反了法律的禁止性規(guī)定。

綜上，筆者認(rèn)為孫某對(duì)該經(jīng)濟(jì)適用房?jī)H是有限產(chǎn)權(quán)，其個(gè)人無(wú)權(quán)擅自出賣，且該住房轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反了法律禁止性規(guī)定，故該住房轉(zhuǎn)讓協(xié)議是無(wú)效的。