2005年2月，原告郭某因欠第三人周某債務到期無法償還，將自建的二層樓房作價15萬元抵給周某以償還債務，由于該房屋轉讓前郭某并未辦理建設用地規劃許可證和房屋產權證等證件，當時約定手續由周某辦理。轉讓后周某為該房屋辦理了建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證，在沒有土地使用權證的情況下，且周某在郭某原有房屋權屬登記申請直接涂改基礎上向房管局申請辦理房屋產權證，由于房管局審查不嚴，在證據不全的情況下就向周某頒發了房屋權屬證書。2009年4月周某將該棟房屋作價36.8萬元轉讓給第三人劉某，并向房管局辦理了產權變更登記，房管局向劉某頒發了房屋所有權證。

該案在審理中存在兩種觀點：

一種觀點認為，被告房管局在第三人提交材料不全的情況下，未依法履行審查義務，為第三人周某、第三人劉某辦理了房屋產權證都屬于違法行政行為，且行政訴訟中不適用善意取得制度，因此，應予撤銷；

另一種觀點認為，第三人劉某房屋買受行為屬于善意取得，第三人劉某的權益應該得以保護，被告房管局頒發給第三人的房屋所有權證不應撤銷。

筆者同意第二種觀點，應當認定劉某受讓房屋的行為屬于善意取得，不應撤銷房管局頒發給第三人劉某的房屋所有權證。理由如下：

1.行政審判過程中可以適用善意取得制度。善意取得制度是民法中關于物權取得的一項特別制度，一般只調整平等主體間的民事法律關系。但這并不排斥在行政審判過程中適用善意取得制度，行政審判同樣肩負著維護交易安全，保護善意第三人合法權益的職責，因此，善意取得制度同樣適用于行政審判過程中。在《最高人民法院關于審理房屋登記行政案件中發現涉嫌刑事犯罪問題應如何處理的答復》中就提及行政審判中可適用善意取得制度，第二款規定，“第三人購買的房屋屬于善意取得，房屋管理機關未盡審慎審查職責的，依據物權法第一百零六條等有關法律的規定，第三人的合法權益應當予以保護，人民法院可以判決確認被訴具體行政行為違法。”因此，筆者認為為了市場交易安全，保護善意第三人的合法權益，行政審判過程中不應排斥適用善意取得制度。

2.本案中第三人劉某的行為構成善意取得。根據善意取得制度，一個行為是否構成善意取得應符合以下三方面的條件：一是受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；二是以合理的價格轉讓；三是轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。本案中劉某受讓該房屋時是善意的。根據2008年建設部頒布的《房屋登記辦法》第33規定，“申請房屋所有權轉移登記，應當提交的材料包括：登記申請書、申請人身份證明、房屋所有權證書或者房地產權證書、證明房屋所有權發生轉移的材料、其他必要材料。”劉某向房屋局申請辦理所有權轉移登記時依法提供了上述材料，由于該房屋屬于轉移登記而不是初始登記，劉某并無審查該房屋的土地使用權的義務，劉某按照法律規定審查了上述材料的真實性，并向房管局予以提供，劉某已盡到了審查的義務，此足以證明劉某的受讓該房屋時是屬于善意的。第三人劉某受讓該房屋的價格為36.8萬元，按照2009年當地的房屋價格測算，劉某受讓該房屋時是按照正常的市場價格受讓的，符合善意取得制度中關于以合理的價格轉讓的規定。且本案中第三人周某、第三人劉某房屋轉讓已經在房管局辦理了所有權更變登記，房管局向第三人頒發了房屋所有權證。因此，劉某房屋受讓行為屬于善意取得。

筆者認為，本案中劉某受讓房屋的行為屬于善意取得，且劉某在房屋受讓產權變更登記，房屋局向其頒發房屋所有權證的行政行為過程中并無任何過錯，基于行政行為公信力，維護市場交易安全、保護善意第三人合法權益的目的，房管局向第三人劉某頒發房屋所有權證的行政行為不應予以撤銷。