【核心提示】  盡管征收機關按照被拆遷人的家庭人口數量及結構特點來確定村民拆遷安置房的面積，但村民拆遷安置房，仍然是對被拆除房屋的所有人的補償，在被拆除房屋上居住的其他家庭成員并不是安置房屋的共有人。

本文所探討的村民拆遷安置房，是指土地征收部門在將集體土地上的住宅拆除后，補償給被征收人的產權調換房屋。實踐中，由于很多地方都是依據被拆除房屋中居住的家庭人口數量及結構特點來確定安置房屋的面積，給人一種按“人頭”補償的表象，加之沒有及時對拆遷安置房進行設權權登記，導致拆遷安置房的產權歸屬不明晰，由此引發大量爭奪拆遷安置房屋產權的矛盾糾紛。

一、村民拆遷安置房的特點

1. 它是征收村民住宅后補償的產權調換房。對于集體土地上私有住宅的補償方式有遷建安置、調產安置和貨幣安置。遷建安置，就是政府提供新的宅基地，并提供貨幣補償由被拆遷人在村民農居點復建村民住宅的安置方式。調產安置是指根據城市規劃不能新建農居點或者被拆遷人全是非農業戶口的，以拆遷人同意建造的多層成套住宅用房，作為產權調換用房安置被拆遷人的安置方式。 實踐中，各地主要采用調換安置方式，本文所探討的村民拆遷安置房就是產權調換用房。

2、在被拆遷房屋中長期居住的家庭人口數量、結構特點直接決定拆遷安置房的面積大小。實踐中，征收私有住宅的補償主要是根據“人頭數量”來確定安置房屋的面積。如《濟南市人民政府關于加快中心城城中村改造的意見》就對集體土地上房屋的拆遷安置標準規定為“采取住房安置的，人均安置面積40平方米，原住房面積不足每人40平方米的，按照每人40平方米安置；原住房面積超出每人40平方米的，超出部分按照省有關部門批準的補償標準補償。”也就是說不管村民原先的住宅是大是小，是新是舊，原則上就是按照人頭面積40平方米予以補償房屋，在這里人口因素成為確定安置房面積大小的核心要素。

 另外，各地的拆遷辦法中還普遍規定如家庭人口具備一定的結構特點，可額外安置若干面積的房屋。如《徐州市征用集體土地房屋拆遷管理辦法》第十五條就規定，如被拆遷戶的家庭人口中具備以下特點的可以多安置20平方米房屋：家庭人口在二人（含二人）及以下的；被拆遷人喪偶或者離異后未婚且在該市行政區域內無子女的；被拆遷人子女年滿十六周歲的；被拆遷人子女為獨生子女等。被拆遷人所在家庭的人口組成特點也成為確定村民安置房面積的重要因素。

3、村民拆遷安置房的權屬不明確。征收機關在拆遷安置補償協議中并未明確安置房的所有權歸屬，也未對拆遷安置房進行不動產權屬登記，被拆遷安置人對拆遷安置房享有的是使用權還是所有權，拆遷安置房是屬于被拆遷人家庭成員共有還是屬于被拆遷人個人所有均未明確。

二、村民拆遷安置房權屬糾紛在在民事訴訟中的表現形式

因村民拆遷安置房產權不明晰，引發的糾紛在民事訴訟中主要表現為以下幾種類型：

1、離婚案件中的財產分割糾紛

被拆遷人與其配偶離婚，則會面對如何分割被拆遷安置房的問題。如在王蘋訴喬建華離婚糾紛中，雙方原居住的房屋系喬建華的父親喬士礦在雙方婚前建造，在婚姻存續期間，喬士礦與開發區征地拆遷部門簽訂房屋拆遷安置補償協議一份，協議載明被安置人口包括王蘋、喬建華、喬士礦三人，安置房屋建筑面積180平方米。王蘋認為雖然被拆遷房屋其沒有產權，但安置人口中有其，所以其對拆遷安置房享有40平方米人頭份額，而喬建華和喬士礦都認為，拆遷安置房屬于喬士礦所有，沒有王蘋的份額。

2、分家析產糾紛

由于拆遷安置房屋的產權不明晰還容易引起分家析產糾紛。如在苗露萍與被告苗升奎、賀恒彩、苗喬喬財產權屬糾紛一案中，苗露萍系苗升奎、賀恒彩的女兒，苗喬喬的妹妹。苗升奎在婚前建有90平方米的房屋一套，2007年苗升奎所在村莊整體拆遷，拆遷安置協議中載明的被安置人口為原被告四人，苗升奎取得了兩套建筑面積60平方米、一套建筑面積90平方米的安置房屋。苗露萍在出嫁后認為其享有人頭面積40平方米的拆遷安置房屋份額，故要求苗升奎、賀恒彩、苗喬喬給付其一套60平方米的房屋一套。苗升奎、賀恒彩、苗喬喬則認為，拆遷安置房是對被拆除房屋的所有人苗升奎的補償，苗露萍不享有財產份額。

3、房屋買賣合同糾紛

村民在取得拆遷安置房屋后，因融資等原因會選擇出售房屋。但由于拆遷安置房屋并沒有進行不動產權屬登記，房屋所有人不明晰，如被拆遷人部分家庭人員將拆遷安置房出售，其他人員則會以無權處分為由，要求確認房屋買賣合同無效。也有部分出售人因房屋漲價過快，原售價過低，就以房屋兩證不全為由要求確認房屋買賣合同無效。例如孫永平、臧學蘭訴季洪斌、孫慶房屋買賣合同糾紛一案中，孫慶系孫永平、臧學蘭夫婦的婚生子。孫永平、臧學蘭共建房屋一套，2008年孫永平、臧學蘭所在村莊整體拆遷，兩人所建房屋被拆，征地部門根據拆遷政策安置孫永平、臧學蘭、孫慶一家66平方米和92平方米房屋各一套。2009年5月，孫慶因亟需用錢將66平方米的拆遷安置房以89000元的價格出售給季洪斌，后孫永平、臧學蘭認為售價過低以孫慶無權處分為由要求確認房屋買賣合同無效。

三、糾紛形成的原因分析

實踐中，雖然村民拆遷安置房權屬糾紛會表現為不同的糾紛形態，呈現出不同的案件類型，但從共性上看，矛盾的核心都在于村民拆遷安置房的權屬不明，即這些產權調換安置房到底是補給被拆除房屋的所有人還是全體被安置的家庭成員不明確。之所以會出現上述情況，正是由于，房屋征收部門沒有采取價值評估，等價補償的方法，而是依據家庭人口數量及人口構成來確定安置房的面積，即不管被拆除房屋大小如何，人多就多安置，人少就少安置。如果沒有其他家庭成員的存在，就不可能分得這么大面積的房屋。如前所述的苗露萍與被告苗升奎、賀恒彩、苗喬喬所有權確認糾紛中，苗露萍就認為如果不是其人頭的存在，其全家分得的拆遷安置房屋的面積就會減少40平方米。既然政府是根據人頭來確定安置房屋大小，那么其他家庭成員就有理由認為人頭面積就是安置給其個人的，也就是說所有被安置的家庭成員均是共有人。

四、現行法律規定

受我國經濟發展階段的限制，大規模征用集體土地房屋的行為，在在本世紀以前并不普遍，因此國家沒有像國有土地上房屋征收那樣專門作出法律規定。對集體土地房屋征收補償的規定零散見于各種法律規定之中。具體包括：

1、《憲法》第十三條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償”。該條款為一種宣誓性條款，這是對征收集體土地上房屋應給予補償的根本依據。

2、《土地管理法》第四十七條第四款規定：“征收土地上的附著物和青苗費的補償標準，由省、自治區、直轄市固定”。該規定沒有對地上附著物的房屋的補償辦法作出明確規定。配套實施的國務院《土地管理法實施條例》雖然也沒有對地上附著物補償辦法作出規定，但對附著物補償的對象作出了規定，條例第二十六條第一款規定:“土地補償費歸農村集體經濟組織所有，地上附著物及青苗費歸地上附著物及青苗的所有者所有”。

3、《物權法》第四十二條第三款規定：“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益。征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件”。

從上述法律我們可以直觀的看出，雖然法律并沒有對集體土地上房屋拆遷辦法進行系統規定，但對征收房屋后，應對房屋的所有人進行補償，補償的對象只能是被征收房屋的所有人則是十分明確的。法律并沒有規定需對房屋所有人的其他家庭成員予以補償。

五、城市拆遷安置房的所有權歸屬

雖然國家沒有針對集體土地上的房屋拆遷補償制定專門的法律規定，但對于國有土地上的房屋的拆遷補償，早在2001年就制定了《城市房屋拆遷管理條例》予以規范。

根據原《城市房屋拆遷管理條例》的相關規定，城市房屋拆遷的被拆遷人為被拆遷房屋的所有人，拆遷人應當對被拆遷人給予補償、安置。城市房屋拆遷補償的方式包括貨幣補償和房屋產權調換補償兩種方式。實行產權調換房的，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，計算被拆遷反誣的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。2011年1月19日頒布實施的《國有土地上房屋征收與補償條例》，也作出了類似的規定。因此，在城市房屋拆遷過程中，產權調換遵循等價補償的原則，并不參考人口因素，所以產權調換房系補償給被拆除房屋的所有人向無爭議。

五、筆者的觀點

一般而言，根據人口因素，來確定安置房屋的大小，通常都對被拆遷人較為有利，這對于提高拆遷效率，改善被拆遷家庭居住條件具有積極意義。但應當看出，這種按人頭面積計算安置房屋面積的方式，一定程度上沿襲了傳統的福利分房機制，將拆遷安置房與家庭結構掛鉤，弱化了拆遷補償的等價互易性，給人以按人頭補償房屋的印象，為拆遷安置房的權屬糾紛埋下了伏筆。

筆者以為，從物權法的規定來看，征用個人財產應當對被征用財產的所有人進行補償，這是個人合法財產不可侵犯這一基本憲法原則的基本體現。不管是國有土地上的房屋，還是集體土地上的房屋的征收都要遵循這一原則。從新頒布實施的《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定來看，城市房屋的征收與補償完全遵循等價有償原則，補償的對象僅限于被征收房屋的所有人。根據同等利益同等保護的基本法理，征收集體土地上的房屋，也應對房屋所有人進行補償，而根據物權的追及力，這種補償的價值形式--無論是貨幣還是調換房都應當屬于被拆除房屋的所有人享有，這個道理就像我們明白 “用誰的，還誰的”一樣，集體土地上的房屋拆遷也不例外。