2011年2月28日，預(yù)告耿某與中業(yè)地產(chǎn)公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定中業(yè)公司將位于A小區(qū)18號(hào)樓111號(hào)、112號(hào)兩間門面房均以價(jià)格5915100元的價(jià)格出售于原告。2011年3月8日，原告取得本案所涉兩間門面房的預(yù)購商品房預(yù)告登記證書，但一直未取得房屋所有權(quán)證書。2013年10月18日，中業(yè)公司與被告陳某簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，約定中業(yè)公司將位于曙光路A小區(qū)1-24、1-25室（原編號(hào)為18-110，加上南邊1間）兩間門面房出租于被告陳某，租賃期自2013年12月15日起至2018年12月15日止，租金為每間每年5000元。后兩被告使用該房屋經(jīng)營(yíng)超市。

2014年6月5日，中業(yè)公司出具說明，載明:耿某34222519590101XXXX購買我公司出售的A小區(qū)18號(hào)樓111及112號(hào)門面房。因首付款未支付，目前暫時(shí)未辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，但享有使用權(quán)。特此說明。另，2013年10月18日出租給陳某（身份證號(hào)：32092119740522XXXX）的A小區(qū)1-24、1-25室即為耿某購買的18號(hào)樓111及112號(hào)門面房，租賃合同中“原編號(hào)為18-110”為筆誤。后原告更改陳述，稱中業(yè)公司的老總將所涉房屋的鑰匙交付給了原告，但未提供證據(jù)予以證明。

耿某能否基于預(yù)告登記要求被告排除妨礙、恢復(fù)原狀？

一種意見認(rèn)為原告與地產(chǎn)公司簽訂了商品房買賣合同，原告按期支付了首付款，并辦理了按揭貸款，至今原告一直償還貸款。但因該房屋一直未達(dá)到交付條件，原告進(jìn)行了預(yù)告登記，已經(jīng)盡最大可能的保障自己的合法權(quán)益，雖未辦理產(chǎn)權(quán)證，但有權(quán)要求被告排除妨礙。

另一種意見認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》第二十條規(guī)定，原告雖進(jìn)行了預(yù)告登記，但是地產(chǎn)公司只是出租該房屋，并未進(jìn)行能夠使該房屋發(fā)生物權(quán)效力的處分行為，因此，原告不能要求被告排除妨礙。

在我國，預(yù)告登記究竟是債權(quán)還是物權(quán)并沒有定論，在學(xué)術(shù)界有很大的爭(zhēng)議，主要觀點(diǎn)有請(qǐng)求權(quán)保全制度說、準(zhǔn)物權(quán)說、債權(quán)物權(quán)化說三種，從立法目的的角度來看，筆者認(rèn)為債權(quán)物權(quán)化說更為合理。

在我國，預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力，其實(shí)質(zhì)是限制現(xiàn)時(shí)登記的權(quán)利人處分其權(quán)利。預(yù)告登記登記的是一種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)而非物權(quán)，即使這種登記有著物權(quán)的某種特征與效力，其本質(zhì)仍然是債權(quán)，不具有完全的排他性。納入預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，只是對(duì)后來可能發(fā)生的與該請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相沖突的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有排他的效力，這都是債權(quán)物權(quán)化的一種體現(xiàn)。

在本案中，原告取得的預(yù)告登記證書，是為了將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)而設(shè)定的登記，是實(shí)現(xiàn)請(qǐng)求權(quán)的擔(dān)保手段，故預(yù)告登記不具有物權(quán)登記性質(zhì)，原告尚未取得房屋的所有權(quán)。另，原告也未能證明自己合法占有了該房屋，因此并不能要求被告排除妨礙。