本案借名購(gòu)買(mǎi)的房屋的所有權(quán)屬于誰(shuí)？
作者：胡發(fā)富 發(fā)布時(shí)間：2014-07-28 瀏覽次數(shù)：1294
李大虎與王秀華系朋友關(guān)系。因李大虎存在銀行信用不良記錄，購(gòu)房時(shí)無(wú)法辦理銀行抵押貸款。2009年8月份，經(jīng)雙方協(xié)商同意，李大虎以王秀華名義購(gòu)買(mǎi)住房一套并辦理住房抵押貸款，購(gòu)房款及銀行貸款由李大虎支付，房屋所有權(quán)歸李大虎所有。在李大虎安排和陪同下，王秀華于
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：借名買(mǎi)賣(mài)房屋后，房屋所有權(quán)屬于誰(shuí)？合議庭對(duì)此存在
兩種意見(jiàn)。
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)，未經(jīng)登記不產(chǎn)生物權(quán)效力，李大
虎未登記為物權(quán)人，因此，其請(qǐng)求沒(méi)有法律依據(jù)，應(yīng)不予支持。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，盡管不動(dòng)產(chǎn)登記在王秀華的名下，但對(duì)于雙方當(dāng)事人之間的爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)根據(jù)購(gòu)房時(shí)雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，結(jié)合房款支付、房屋交付、居住、使用情況綜合分析確定房屋歸屬。本案中，李大虎因不符合辦理銀行貸款的條件，借用王秀華的名義購(gòu)買(mǎi)房屋并登記房屋產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房款實(shí)際由李大虎支付，房屋也由李大虎實(shí)際使用，因此，法院應(yīng)據(jù)此判決支持李大虎的訴求。
筆者支持第二種觀點(diǎn)，理由如下：
第一、我國(guó)《物權(quán)法》第九條（不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效主義及其例外）第一款規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外；第十四條（不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)）規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力；第十五條（區(qū)分原則）規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有規(guī)定的外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力；第十六條（不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力）規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理；第十七條（不動(dòng)產(chǎn)登記簿與權(quán)屬證書(shū)）規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)；第一百零六條（善意取得）規(guī)定，無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬ㄈ┺D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。實(shí)際上，登記簿并不能最終實(shí)體上決定房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬，它只具有權(quán)利推定的效力，可能與實(shí)際權(quán)利狀況并不一定完全吻合。《物權(quán)法》第十六條第一款規(guī)定是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿推定力的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定力是權(quán)利的推定而非事實(shí)的推定，是可以推翻的推定。房屋物權(quán)登記產(chǎn)生的公示公信效力，是對(duì)社會(huì)公眾產(chǎn)生的外部效力。善意第三人有理由相信該登記而與登記的權(quán)利人進(jìn)行交易，法律對(duì)善意第三人取得的權(quán)利亦予以保護(hù)。但是，房屋物權(quán)登記的效力，僅是一種推定效力，即推定登記的物權(quán)人為該房屋的權(quán)利人，在該房屋物權(quán)不涉及善意第三人的情況下，當(dāng)事人有相反證據(jù)證明其為真正的權(quán)利人時(shí)，可以推翻這種推定，特別是當(dāng)事人之間的合法有效的民事合同（協(xié)議）可以推翻這種推定。
第二、我國(guó)《民法通則》第五十四條（民事法律行為的定義）規(guī)定，民事法律行為是公民或者法人設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利和民事義務(wù)的合法行為；第五十五條（民事法律行為的實(shí)質(zhì)要件）規(guī)定，民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或社會(huì)會(huì)公共利益；第五十六條（民事法律行為的形式要件）規(guī)定，民事法律行為可以采取書(shū)面形式、口頭形式或者其他形式。法律規(guī)定是特定形式的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定；第五十七條（民事法律行為的效力）規(guī)定，民事法律行為從成立時(shí)起具有法律的約束力。行為人非依法律規(guī)定或者取得對(duì)方同意，不得擅自變更或者解除。本案中，雖然涉案房屋登記在一方當(dāng)事人名下，但并不能因此確定該房屋所有權(quán)就歸該當(dāng)事人所有。房屋產(chǎn)權(quán)登記是登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)時(shí)權(quán)屬關(guān)系及表現(xiàn)狀態(tài)的認(rèn)可和證明，其并不創(chuàng)設(shè)具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，當(dāng)事人是否享有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，仍取決于當(dāng)事人之間的民事實(shí)體法律關(guān)系。解決房屋歸屬問(wèn)題，應(yīng)看購(gòu)房時(shí)雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并結(jié)合房款支付、房屋交付、居住、使用情況等進(jìn)行綜合分析，再確定房屋歸屬。本案中，2009年8月份，李大虎與王秀華雙方協(xié)商同意，李大虎以王秀華名義購(gòu)買(mǎi)住房一套并辦理住房抵押貸款，購(gòu)房款及銀行貸款由李大虎支付，房屋所有權(quán)歸李大虎所有，這是民事法律行為，具有法律約束力；
綜上，筆者支持第二種意見(jiàn)，法院最終采信了筆者的意見(jiàn)。（本文當(dāng)事人均為化名）
