根據(jù)《房屋登記辦法》第八十一條規(guī)定，司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)發(fā)生法律效力的文件證明當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以撤銷原房屋登記，收回房屋權(quán)屬證書、登記證明或者公告作廢，但房屋權(quán)利為他人善意取得的除外。在抵押人屬于善意取得的情況下，其對(duì)房屋的抵押權(quán)應(yīng)受法律保護(hù)，抵押權(quán)的善意取得構(gòu)成房屋登記機(jī)關(guān)撤銷房屋抵押登記的法定阻卻事由。

2008年4月1日，丁某與徐某、王某到某縣住建局所屬房地產(chǎn)管理處申請(qǐng)辦理房屋抵押登記，并提交了徐某與王某的結(jié)婚證、登記權(quán)利人為徐某的第0006547號(hào)《房屋所有權(quán)證》、徐某和王某以及丁某各自的身份證及其共同簽訂的借款協(xié)議等材料，當(dāng)日，縣住建局經(jīng)過(guò)審查為丁某頒發(fā)了洪房2008他字第**號(hào)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。2009年4月，丁某與徐某、王某因民間借貸糾紛訴至法院，2009年7月23日，法院作出民事判決書，判決徐某、王某償還丁某借款100000元及利息。判決生效后，徐某、王某一直未履行義務(wù)，丁某遂向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院于2011年6月2日作出民事裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書，送達(dá)縣住建局并對(duì)徐某所有的位于該縣中昔村住房進(jìn)行查封。在查封期間，陳某認(rèn)為自己與徐某已于1992年舉行結(jié)婚儀式共同生活，雖未領(lǐng)取結(jié)婚證，但屬于事實(shí)婚姻。該涉案房產(chǎn)雖登記在徐某個(gè)人名下，但是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。雖然徐某與王某于2008年1月31日縣民政局虛構(gòu)事實(shí)領(lǐng)取結(jié)婚證。但陳某是于2008年12月18日才與徐某訴訟離婚，且該涉案房產(chǎn)已判歸陳某所有。后陳某向縣住建局提出書面申請(qǐng)并提供相關(guān)材料，要求撤銷該《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。縣住建局經(jīng)過(guò)調(diào)查、核實(shí)后，于2013年9月25日根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第四條、第二十五條第一款規(guī)定，作出《關(guān)于注銷頒發(fā)給丁某洪房2008他字第**號(hào)〈房屋他項(xiàng)權(quán)證〉的決定》。原告丁某不服該注銷決定遂向法院提起行政訴訟，要求予以撤銷。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有兩個(gè)：1、原告有無(wú)善意取得涉案房屋的抵押權(quán)；2、縣住建局作出注銷房屋他項(xiàng)權(quán)證的決定，適用法律是否正確，程序是否合法。

一、關(guān)于原告有無(wú)善意取得涉案房屋的抵押權(quán)問(wèn)題。1、原告丁某在申請(qǐng)辦理抵押登記之前與徐某、王某、陳某均不相識(shí)，且該房屋一直登記在徐某個(gè)人名下，未登記共有人。雖然該房產(chǎn)實(shí)際屬于徐某和陳某基于事實(shí)婚姻關(guān)系而共同所有，但原告對(duì)此并不知情，徐某和王某作為共同借款人在原告申請(qǐng)辦理抵押登記時(shí)，向縣住建局提供了民政部門頒發(fā)的結(jié)婚證，足以使人相信其合法夫妻身份。房產(chǎn)證與結(jié)婚證均具有公示效力，原告基于對(duì)上述房屋登記與婚姻登記的合理信賴，完全有理由相信徐某有權(quán)抵押該房產(chǎn)，故其符合“善意”要件。2、該房屋抵押所擔(dān)保的是原告出借的100000元借款及其利息，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)、抵押物變現(xiàn)時(shí)，應(yīng)優(yōu)先償還原告的借款及利息，故其符合“合理對(duì)價(jià)”要件。3、該房屋抵押已經(jīng)縣住建局予以登記并向原告頒發(fā)了《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，故其符合“已經(jīng)登記”要件。因此，盡管徐某隱瞞了其事實(shí)婚姻狀況和房屋所有權(quán)狀況，將其名下的房屋為擔(dān)保丁某的債權(quán)而設(shè)立了抵押，實(shí)施了無(wú)權(quán)處分行為，但抵押權(quán)系不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之一，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，本案符合不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得的構(gòu)成要件，原告已經(jīng)善意取得涉案房屋的抵押權(quán)。當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，并不能排除不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的適用，恰恰相反，保護(hù)善意第三人利益，彰顯物權(quán)登記的公示公信效力，這正是物權(quán)法確立該項(xiàng)制度的意義所在。徐某在離婚訴訟期間隱瞞了涉案房屋已被抵押的事實(shí)，雖然相關(guān)離婚判決將涉案房屋判歸陳某所有，但原告丁某在此之前已經(jīng)取得的抵押權(quán)并未因此而消滅，故被告縣住建局主張法院已將涉案房屋判歸陳某所有故應(yīng)作出注銷行為的理由不能成立。

二、關(guān)于縣住建局適用法律是否正確、程序是否合法問(wèn)題。1、根據(jù)新舊法律規(guī)范的適用規(guī)則，通常情況下，人民法院審查具體行政行為的合法性時(shí)，實(shí)體問(wèn)題適用舊法規(guī)定，程序問(wèn)題適用新法規(guī)定。但就本案而言，縣住建局據(jù)以作出實(shí)體處理的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》發(fā)布于1997年，雖曾于2001年作過(guò)修正，但2007年《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度之后，該規(guī)章并未作相應(yīng)調(diào)整，在兩者不能完全對(duì)應(yīng)一致時(shí)，自應(yīng)優(yōu)先適用效力更高的上位法；縣住建局作出注銷決定時(shí)，《房屋登記辦法》已經(jīng)施行，該《房屋登記辦法》第八十一條規(guī)定：司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)發(fā)生法律效力的文件證明當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以撤銷原房屋登記，收回房屋權(quán)屬證書、登記證明或者公告作廢，但房屋權(quán)利為他人善意取得的除外。該條規(guī)定的符合《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的要求，是對(duì)原規(guī)章空白的填補(bǔ)，亦與上位法的規(guī)定相一致，在實(shí)體處理時(shí)應(yīng)予適用。故縣住建局主張應(yīng)適用原抵押登記時(shí)所依據(jù)的規(guī)章，其理由不能成立。據(jù)此，縣住建局適用法律不當(dāng)并導(dǎo)致本案實(shí)體處理錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。2、房屋他項(xiàng)權(quán)證事關(guān)權(quán)利人重大財(cái)產(chǎn)權(quán)益，雖然《房屋登記辦法》未對(duì)撤銷程序作出具體規(guī)定，但依程序正當(dāng)原則要求，縣住建局在作出撤銷（本案縣住建局實(shí)際為注銷）決定之前，應(yīng)當(dāng)告知原告作出決定的理由與依據(jù)，給予其陳述和申辯的機(jī)會(huì)，但縣住建局未能履行上述程序。雖然縣住建局辯稱因聯(lián)系不到原告丁某所以無(wú)法履行上述程序，但未能提供證據(jù)予以證實(shí)。3、根據(jù)《房屋登記辦法》第八十一條規(guī)定，縣住建局應(yīng)當(dāng)對(duì)原告是否構(gòu)成善意取得進(jìn)行必要的調(diào)查了解，特別是原告丁某是否清楚徐某、王某、陳某三人之間的真實(shí)身份關(guān)系，這一問(wèn)題對(duì)于本案至為重要，但縣住建局作出注銷決定前未就此進(jìn)行調(diào)查，故其重要事實(shí)不清、關(guān)鍵證據(jù)不足。據(jù)此，縣住建局作出的注銷決定程序違法。

故筆者認(rèn)為，縣住建局作出的《關(guān)于注銷頒發(fā)給丁某洪房2008他字第**號(hào)<房屋他項(xiàng)權(quán)證>的決定》, 重要事實(shí)不清、關(guān)鍵證據(jù)不足，適用法律不當(dāng)導(dǎo)致實(shí)體處理錯(cuò)誤，且程序違法，應(yīng)予以撤銷。