目前我國與房地產開發(fā)有關的訴訟大量出現(xiàn)，而以房地產開發(fā)企業(yè)為被執(zhí)行人的執(zhí)行案件也在不斷增加。此類案件被執(zhí)行人難動，申請執(zhí)行人難纏，難執(zhí)行，易信訪。筆者試對此類案件進行分析。

一、表現(xiàn)特點

一是案件數(shù)量逐年增加。以洪澤法院為例，2010年受理此類執(zhí)行案件2件，2011年12件，2012年上半年18件。

二是被執(zhí)行人相對集中。洪澤法院所有此類案件均集中中于三家開發(fā)商，分別是江蘇大家置業(yè)有限公司、江蘇華廈置業(yè)有限公司和蘇州工業(yè)園區(qū)天由房地產有限公司洪澤分公司。

三是案由基本相同。此類案件案由大多為商品房買賣合同糾紛，少數(shù)為借款合同糾紛、物業(yè)合同糾紛和建設施工合同糾紛。

四是矛盾容易激化。房地產開發(fā)企業(yè)以其經(jīng)濟實力和政治背景想方設法規(guī)避執(zhí)行，而申請執(zhí)行人一般為房地產開發(fā)企業(yè)的業(yè)主，勢單力薄，但人數(shù)眾多，其權益一旦得不到實現(xiàn)，極易引發(fā)群體性事件。

二、原因分析

一是設立公司,轉移資金。一個開發(fā)商可能在幾處不同的地方設立幾個不同的公司同時進行開發(fā)，開發(fā)商利用其控制的關聯(lián)公司以各種形式轉移資金，逃避執(zhí)行，有的甚至直接抽逃資金，棄企而逃，導致被執(zhí)行企業(yè)無財產可供執(zhí)行。江蘇某置業(yè)有限公司是我縣某小區(qū)的開發(fā)商，以該公司為被執(zhí)行人共有12起案件在我院立案執(zhí)行。經(jīng)查，該公司無任何財產可供執(zhí)行，但該公司實際經(jīng)營人孫某在盱眙、金湖、漣水、淮安市區(qū)甚至外省同時設有多家公司進行房地產開發(fā)。

二是專用賬號,隱藏資金。部分房地產開發(fā)企業(yè)利用商品房預售款專用賬號規(guī)避執(zhí)行，該資金帳號為法定監(jiān)管帳號，執(zhí)行法院無權查封此帳號，而房地產開發(fā)企業(yè)則將企業(yè)其余資金轉入該賬號，通過此賬號可直接向銀行還貸，如此完成資金循環(huán)。

三是惡意抵押，規(guī)避執(zhí)行。房地產開發(fā)企業(yè)以所有已開始預售但尚未售出的商品房為擔保向銀行申請最高額貸款，若有人買房則在買方付款后迅速為該房辦理撤銷抵押權手續(xù)。法院如強制執(zhí)行其未售商品房，因銀行有優(yōu)先受償權，對申請執(zhí)行人意義不大。江蘇大家置業(yè)有限公司以該公司在我縣開發(fā)的所有尚未售出商品房為抵押，在我縣工行申請2000萬元最高額抵押貸款，導致我院無法執(zhí)行其未售商品房，而其所獲貸款也并未用于償還債務。

四是特殊身份，抗拒執(zhí)行。房地產開發(fā)企業(yè)大多為本地政府引資企業(yè)，與政府關系密切，很多被執(zhí)行企業(yè)的法定代表人或實際控制人為人大代表或政協(xié)委員，有的甚至是全國或省人大代表，法院執(zhí)行壓力較大。

三、提出建議

一、工商部門加強查處力度，每年企業(yè)年檢時工商部門從嚴審查房地產開發(fā)企業(yè)的財務狀況，重點檢查公司股東是否出資不實或抽逃出資，是否有轉移公司資金現(xiàn)象，及時發(fā)現(xiàn)問題，從嚴處理。

二、房管部門和監(jiān)管銀行加強對商品房預售款專用帳號的監(jiān)管，在商品房交付之前嚴禁用預售款償還銀行貸款，否則本應由銀行承擔的貸款風險將轉移至商品房買家，嚴禁預售款以外資金流入專用帳號，在商品房交付后及時撤銷專用帳號。

三、法院執(zhí)行人員仔細檢查房地產開發(fā)企業(yè)未售房屋的抵押手續(xù)，避免其以虛假抵押逃避執(zhí)行，并責令其提交抵押貸款去向的證明資料，必要時對其進行強制審計。

四、政府招商部門協(xié)助法院做開發(fā)商思想工作，勸其守法經(jīng)營，配合執(zhí)行，主動履行義務，政府領導盡量避免干涉法院正常的執(zhí)行工作。