2011年3月10日原告李某與本村村民劉某簽訂了房屋買賣協議，協議寫明：李某將三間瓦房作價55000元賣給劉某。該協議簽訂后，李某將房屋交給了劉某，劉某也實際給付了李某55000元，并住進了該房屋。2011年7月20日李某以劉某不是本村村集體組織成員，不能取得訴爭房屋宅基地使用權為由，認為其與劉某簽訂的房屋買賣協議違反了相關國家法律、政策，因此訴訟來院，請求法院判決李某與劉某簽訂的房屋買賣協議無效并相互返還房屋及購房款。

第一種意見認為：農村宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系緊密聯系，農村村民對其取得的宅基地使用權的處分權利受到一定限制。農村房屋買賣在房地一體、地隨房走的格局下，李某處分自有房屋的同時也處分了宅基地使用權，此類行為損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的，因此雙方簽訂的協議屬于無效協議。

第二種意見認為：李某與劉某簽訂的房屋買賣協議只對訴爭房屋的買賣進行了約定，并沒有對該房屋坐落的宅基地使用權進行任何約定，即李某沒有對宅基地進行處分。且宅基地使用權是否經過戶登記并不是房屋買賣協議的有效要件，未辦理過戶登記不影響買賣協議的效力，只要房屋買賣協議符合《合同法》規定的合同有效要件，協議即為有效。

筆者同意第二種觀點,理由如下：

一、首先該協議內容只涉及對訴爭房屋的買賣，并不涉及宅基地使用權的轉移，該協議約定的內容并沒有超出法律規定的范圍。宅基地所有權屬農村集體經濟組織所有，該集體組織成員按法律規定的條件和程序可以取得宅基地的使用權。取得宅基地使用權后，可以在該土地上建造住房并取得房屋的所有權。《中華人民共和國土地管理法》第62條第1款：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。第62條第4款：農村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準。從以上法條可以看出這是針對農村宅基地申請及建房的規定。從此條也可以看出農村集體組織成員所有的房屋是可以出賣、出租的。

《中華人民共和國土地管理法》第2條：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。《物權法》第155條規定：“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。”從以上法條可知集體土地使用權可以依法轉讓，但決定是否轉讓以及轉讓給誰應當由該集體土地所有權人決定。因此村民無權對獲得的宅基地使用權進行處分。

二、其次在宅基地使用權有效期內，地隨房走是我國現行法的一項基本原則，村民對自有房屋的處分并不損害宅基地所有權人的經濟利益。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經濟組織對其所有的土地實際上并不能行使更多的權利。當村民出售房屋時，由于村民無權對宅基地使用權進行處分，因此村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，只能獲得出售房屋的利益。在沒有改變宅基地所有權現狀和對土地的占有和利用狀況下并不存在對集體經濟組織的經濟利益侵犯的問題。實際上通過購房取得他人宅基地使用權的其他農村集體組織成員可以經宅基地的所有權人同意變更為本集體組織成員或交納一定的費用等方式后取得宅基地使用權。買房人是否有資格取得房屋宅基地的使用權實際上與房屋的出賣人無關，其不能以此作為房屋買賣協議的抗辯理由。

三、目前有關土地管理法規關于農村宅基地流轉的規定皆為禁止性規定，而不是強制性效力規范，不能以此確認房屋買賣合同的效力，對農村房屋買賣合同效力的認定應主要適用《合同法》。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》（法釋［1999］19號）第4條規定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”故農村房屋買賣合同并不存在法定的無效事由。《合同法》第四十四條第二款規定的合同生效必須辦理的批準登記手續與宅基地使用權過戶登記是兩個不同性質的問題。宅基地使用權過戶登記行為是物權行為，房屋買賣合同則屬于債權行為，進行過戶登記并不是房屋買賣合同有效的要件。本案中李某與劉某簽訂的房屋買賣協議體現了當事人意思自治原則，符合合同法的基本精神，應為有效協議。