2021年4月22日，如皋法院速裁庭袁立峰走進(jìn)南通電臺(tái)直播間，結(jié)合如皋法院審理的一起物業(yè)糾紛案件，通過(guò)“徐婷法律時(shí)間”專欄以案釋法，向市民朋友們介紹了物業(yè)服務(wù)合同履行中的法律知識(shí)，并就民法典物業(yè)服務(wù)合同部分進(jìn)行了解讀。

2011年，李某向某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買了位于如皋市城南街道某小區(qū)的商品房2套。房屋交付時(shí)，李某預(yù)付了2年的物業(yè)費(fèi)，但并未入住。之后李某再未支付過(guò)物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司因?yàn)槔钅抽L(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)遂向法院提起訴訟，要求李某履行支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。

李某應(yīng)訴答辯稱：兩套房屋的水表均安裝在房屋的公共綠地中，水表至住戶家中有一段距離，李某在自來(lái)水公司開(kāi)戶后，發(fā)現(xiàn)水表往自己家房屋之間的水管存在爆裂漏水的現(xiàn)象，要求物業(yè)公司維修。物業(yè)公司認(rèn)為其不負(fù)有維修義務(wù)，不同意維修，僅愿意在李某自行維修的時(shí)候予以協(xié)助。此外，訟爭(zhēng)的兩套房屋至今沒(méi)有辦理供電開(kāi)戶，無(wú)供電。李某認(rèn)為其購(gòu)買的房屋長(zhǎng)期不能通水通電的原因在于物業(yè)公司，故不同意繳費(fèi)，并要求物業(yè)公司承擔(dān)不能使用房屋的損失。

法院審理后認(rèn)為，新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水終端用戶的分戶計(jì)量表以外的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。住宅竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知供水專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加；在竣工驗(yàn)收合格后，應(yīng)當(dāng)將專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)管理。供水單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的要求，負(fù)責(zé)最終用戶戶外供水設(shè)施的維護(hù)和管理，保證城鄉(xiāng)供水設(shè)施的安全、正常運(yùn)行。最終用戶戶內(nèi)管道等用水設(shè)施由最終用戶負(fù)責(zé)管理。

李某房屋水管漏水部分位于水表通往房屋的部位（表內(nèi)），該段水管的產(chǎn)權(quán)屬于李某，水表以外部分由供水公司管理。李某與物業(yè)公司訂立的物業(yè)合同也沒(méi)有約定物業(yè)公司有維修李某專有產(chǎn)權(quán)部分水管的義務(wù)，所以李某以此抗辯拒交物業(yè)費(fèi)不應(yīng)支持。

對(duì)于供電部分，李某已經(jīng)驗(yàn)收并從開(kāi)發(fā)公司處取得了該房屋，李某可自行向供電單位申請(qǐng)開(kāi)戶，李某未申請(qǐng)供電開(kāi)戶導(dǎo)致其房屋無(wú)法供電的結(jié)果，與物業(yè)公司無(wú)關(guān)。

綜上，李某的抗辯于法無(wú)據(jù)，不應(yīng)當(dāng)支持，如皋市人民法院一審判決李某向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。李某不服判決，向南通市中級(jí)人民法院提起上訴，南通市中級(jí)人民法院審理后，駁回了其上訴，維持原判。

　　法官說(shuō)法：

本案引發(fā)糾紛，還在于不少人對(duì)于在住宅小區(qū)的運(yùn)營(yíng)維護(hù)過(guò)程中哪些屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)，哪些不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)沒(méi)有確切的認(rèn)識(shí)。一般在住宅小區(qū)中，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分。對(duì)于專有部分，沒(méi)有管理義務(wù)。本案中，爆裂的水管雖然位于公共綠地的管道井中，但是已經(jīng)位于水表內(nèi)側(cè)，屬于業(yè)主的專有部分，就屬于業(yè)主自行維護(hù)的范圍。

在法院處理的物業(yè)服務(wù)糾紛案件中，大部分都是物業(yè)公司起訴業(yè)主要求支付物業(yè)費(fèi)的案件，一般來(lái)說(shuō)業(yè)主不支付物業(yè)費(fèi)都有著各種各樣的理由，但并非所有的不繳納物業(yè)費(fèi)的抗辯都能得到法院的支持。舉個(gè)例子：不同的原因?qū)е路课轁B水，在法律上就會(huì)出現(xiàn)不同的后果。如果是因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題或者房屋設(shè)計(jì)問(wèn)題導(dǎo)致房屋滲水，那么在保修期內(nèi)就應(yīng)當(dāng)由房屋的建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）負(fù)責(zé)維修，業(yè)主就不能以該理由拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。如果是因?yàn)槲飿I(yè)對(duì)排水通道維護(hù)不及時(shí)，導(dǎo)致排水管道堵塞致建筑物積水，引發(fā)房屋滲水，物業(yè)就負(fù)有責(zé)任，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)業(yè)主因滲水所致的損失。

物業(yè)糾紛金額不大，但涉及日常生活的方方面面，可以說(shuō)物業(yè)服務(wù)合同是大家在日常生活中經(jīng)常、普遍會(huì)涉及的合同，涉及到老百姓的切身利益，具有典型性，為此，在今年1月1日開(kāi)始實(shí)施的《中華人民共和國(guó)民法典》合同編中將物業(yè)服務(wù)合同作為有名合同，用十四個(gè)法條加以闡述（合同編第24章第937-950條），就物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的權(quán)利義務(wù)作了具體規(guī)定。我就這些法條給大家做個(gè)介紹，讓大家可以在日常生活中更好地處理與物業(yè)公司的關(guān)系。

1. 物業(yè)服務(wù)合同的主體和物業(yè)服務(wù)合同的訂立。

物業(yè)服務(wù)合同的的一方為業(yè)主，另一方為物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他物業(yè)管理人。一般來(lái)說(shuō)物業(yè)服務(wù)企業(yè)就是物業(yè)公司，但是民法典使用了“其他物業(yè)管理人”，也就是說(shuō)法律并不禁止除物業(yè)公司以外具有物業(yè)管理技能的個(gè)人或組織進(jìn)行物業(yè)管理，如果小區(qū)由業(yè)主自行管理，不聘用物業(yè)公司亦無(wú)不可。

建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）與物業(yè)公司可以訂立前期物業(yè)合同，前期物業(yè)合同對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

在成立業(yè)主大會(huì)選出業(yè)主委員會(huì)后，可訂立物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)合同終止。

2. 業(yè)主的權(quán)利義務(wù)。

全體業(yè)主可以通過(guò)表決選聘或者解聘物業(yè)公司。

業(yè)主有知情權(quán)，就物業(yè)公司的服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況，可以要求物業(yè)公司公開(kāi)。

對(duì)未按約定提供服務(wù)的物業(yè)公司提出抗辯。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

當(dāng)然，有權(quán)利也有義務(wù)，首先作為業(yè)主，有支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。

其次，有告知和協(xié)助義務(wù)。房屋裝修，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項(xiàng)，并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)檢查。業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分、設(shè)立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將相關(guān)情況告知物業(yè)服務(wù)人。

3. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)

一般義務(wù)：物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。

這里再介紹關(guān)于高空拋物，民法典沒(méi)有在合同編中規(guī)定，而是放在侵權(quán)責(zé)任編中，強(qiáng)調(diào)物業(yè)有義務(wù)對(duì)高空拋物或墜落物采取必要的安全措施，否則需要承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托的條件和限制性。物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當(dāng)就該部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)向業(yè)主負(fù)責(zé)。例如電梯保養(yǎng)，物業(yè)公司委托他人實(shí)施，但仍應(yīng)當(dāng)對(duì)電梯的安全運(yùn)行負(fù)責(zé)。物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。

物業(yè)服務(wù)人信息公開(kāi)義務(wù)。業(yè)主享有知情權(quán)，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況予以公開(kāi)。

物業(yè)服務(wù)人的移交義務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同終止，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。
物業(yè)服務(wù)人的后合同義務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)人有要求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的權(quán)利。物業(yè)服務(wù)人提供了物業(yè)服務(wù)，有權(quán)要求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)。但是需要指出，物業(yè)服務(wù)人不能以斷水?dāng)嚯姷确绞酱呃U物業(yè)費(fèi)。