本網蘇州訊：李先生在2004年購買了一套商品房，房產證上標明了有14平米的自行車庫。可是最近當他想把當初房東“出售”給他的車庫進行使用時，卻被告知該車庫是一個公用車庫，而且公用車庫的面積也不足14平米。那么自己當初購買的車庫到哪里去了呢？

李先生去找原房東章先生，才發現早在2002年，這14平米的車庫就已經被原來的房東出售給他現在的鄰居胡女士。李先生找來胡女士和章先生，三方雖經多次協商，但就此事遲遲沒能達成協議。李先生遂即一紙訴狀將原房東和鄰居胡女士告上法庭，要求二人停止侵害，返還歸其所有的車庫。

法庭上，李先生說：“在簽訂房屋買賣合同前，章先生提供了該房屋的產權證，對14平方的車庫，章先生曾帶著我去看14平方以外的一個公用空間，在房屋買賣過戶時，雙方均到產權中心對房屋進行過戶，對產權證附記上的14平方米的使用權的登記章先生從未提出過異議，由于我買下房屋后一直是出租給人家的，直到今年承租戶要我封閉車庫，隔壁的胡女士認為，這個空間是共用空間，到這時，我才知道14平方米的車庫使用權早就被轉讓，在今年3月到物管公司去查車庫平面圖，才知道被侵權，我認為，房屋產權證上附記14平方車庫已經登記，屬于公示公信，具有法律效力，因此該車庫的使用權應該歸我。請求法院支持我的訴訟請求。”

章先生替自己辯護說：“當初買房的時候對車庫并沒有明確的約定，賣房之前我已經把車庫賣給胡女士了。如果賣房合同中包含車庫不交付，李先生沒有理由不提出，也不可能在三年后再提起訴訟，而從整個購房合同看下來沒有提到車庫這兩個字。即使沒有交付車庫，也早就過了訴訟失效了，所以李先生要打的這場官司是根本不存在的。在庭前李先生說我賣房前提到車庫的，但合同中沒有寫上去不是事實，連我送給李先生的二臺空調都寫上去了，車庫這么大的事怎么可能不寫。”

法庭上雙方各持己見爭執不下，法官遂即對雙方就相關的法律法規進行了解釋。從民法角度講，房產法屬于物權法范疇，因為無論房屋亦或車庫均屬于不動產性質的物，而房屋和車庫的關系應屬于主物和從物的關系，民法理論根據兩個獨立存在的物在用途上客觀存在的主從關系，把物分為主物和從物。同屬一人所有的兩個獨立存在的物，結合起來才能發揮經濟效益的，便構成主物和從物關系。主物是指獨立存在，在與同屬一人所有的其他獨立物結合使用時起主要效用的物。而從物則是在結合使用中處于附屬地位，起輔助和配合作用的物，也叫“附屬物”。在法律沒有相反規定的情形下，主物所有權轉移時，從物所有權也隨之轉移。換言之，車庫隸屬于房屋，只有在房屋買賣時，車庫才能隨之買賣。所以章先生與胡女士達成的車庫買賣協議應當是不成立的。

在法官講解了相關的法規后，雙方當事人都對此表示贊同，最終在法院的調解下，李先生、胡女士以及原房東章先生三方坐在一起協商解決了該糾紛。胡女士將車庫騰空交付給李先生，李先生則支付給胡女士車庫3000元的裝修費和5000元的補償款，章先生則補償胡女士23000元。