2007年6月6日，季桂榮繼承取得其父親季喬伯擁有的坐落于東臺鎮(zhèn)北海居委會二組（原為東臺鎮(zhèn)新東村四組）合計建筑面積為89.7平方米的房屋，土地性質(zhì)為集體所有。同日，季桂榮與崔陳芳（非北海居委會之成員且為非農(nóng)業(yè)戶口）簽訂了《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》一份，約定將季桂榮的上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給崔陳芳，房屋轉(zhuǎn)讓款為人民幣1.48萬元，雙方已按協(xié)議履行完畢。嗣后，季桂榮已由東臺鎮(zhèn)北海居委會另行安排宅基地，崔陳芳已將房屋拆除后另建工業(yè)加工用房。嗣后，季某以雙方轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)違反法律規(guī)定為由，要求被告返還，被告拒絕返還，季某提起訴訟，要求法院確認雙方簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效并予以返還。

本案的爭議焦點是季桂榮與崔陳芳簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》之效力如何認定。

一、農(nóng)村房屋買賣合同效力認定

在農(nóng)村房屋買賣及宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓的問題上，目前無論在學(xué)術(shù)界還是司法實踐中觀點不一，有“無效說”、“有效說”及“折中說”。

（一）無效說

無效說認為，農(nóng)村宅基地使用權(quán)屬于不得轉(zhuǎn)移或限制轉(zhuǎn)移的土地使用權(quán)，因此宅基地上的房屋所有權(quán)也不得轉(zhuǎn)移或限制轉(zhuǎn)移，其理由在于：（1）農(nóng)民有權(quán)基于生存的理由無償取得定量的宅基地，每戶只能分得一處宅基地以及每戶用地標準，確保了每戶農(nóng)民都得到一塊棲息地，體現(xiàn)了社會公平，實現(xiàn)了基本的社會保障；（2）宅基地必須真正起到使農(nóng)民安居樂業(yè)的作用，宅基地使用權(quán)不得抵押、轉(zhuǎn)讓或被強制執(zhí)行，確保了農(nóng)民不因貧困而流離失所。這兩個基本啊含義是不可分離的，因此農(nóng)民服務(wù)及宅基地使用權(quán)不能買賣的。

（二）有效說

有效說認為，從法律的角度講，認定農(nóng)村房屋買賣無效存在法律障礙。農(nóng)村房屋所有權(quán)是一種對世權(quán)，無論是《物權(quán)法》還是《土地管理法》都未明文規(guī)定禁止宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，甚至《物權(quán)法》155條規(guī)定，已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅，應(yīng)當及時辦理變更登記或者注銷登記。同時《合同法》第52條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，而目前我國相關(guān)部門作出的禁止農(nóng)村宅基地買賣的規(guī)定并不屬于法律或者行政法規(guī)，有些甚至只是地方出臺的地方規(guī)章，因此不能作為認定合同無效的依據(jù)。因此，根據(jù)民法的精神，“法不禁止即為允許”。法律不禁止村民對其房屋買賣或出租，根據(jù)“地隨房走”的理論，宅基地的使用權(quán)及農(nóng)村房屋買賣是有效的。

（三）折中說

我國學(xué)者韓世遠提出設(shè)立“宅基地法定租賃權(quán)”以解決農(nóng)村房屋的自由流轉(zhuǎn)問題。該學(xué)說認為，農(nóng)村的房屋和宅基地是兩種不同的權(quán)利，應(yīng)通過物權(quán)法解決房屋的歸屬問題，通過合同法解決宅基地流轉(zhuǎn)問題，目前農(nóng)村房屋買賣法律困境的最佳解決途徑是借鑒我國臺灣地區(qū)的法定租賃權(quán)的理論。臺灣地區(qū)的《民法債權(quán)編》第425條規(guī)定，土地及其他土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權(quán)讓與他人，或?qū)⑼恋丶胺课萃瑫r或先后讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋的使用期限內(nèi)，有租賃關(guān)系。農(nóng)村房屋的買受人在取得房屋所有權(quán)的同時，對房屋的宅基地并沒有取得宅基地使用權(quán)，而取得了作為債權(quán)的宅基地的法定租賃權(quán)由法律直接規(guī)定，租賃的標的物是宅基地的使用權(quán)，在這種法定租賃權(quán)理論下，即使受讓人是集體經(jīng)濟組織以外的人，其受讓農(nóng)村房屋后，雖不能享有該集體經(jīng)濟組織的宅基地使用權(quán)，但與集體經(jīng)濟組織建立了法定租賃關(guān)系，這種“法定租賃權(quán)”為我國解決農(nóng)村房屋問題提供了參考。

筆者認為此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外。若買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效，除此之外則為無效。具體理由如下：

其一，根據(jù)《土地管理法》第62條及其他條款的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有，能享有宅基地使用權(quán)的必須是集體經(jīng)濟組織的成員，且一戶只能享有一處。如果允許農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟組織以外的人，將導(dǎo)致房屋項下的宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，這勢必導(dǎo)致宅基地使用權(quán)享受主體的擴大化，違反《土地管理法》中關(guān)于宅基地使用權(quán)身份限制的規(guī)定；其二，《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”如果農(nóng)民的房屋允許自由買賣，就是將與房屋相連接的宅基地使用權(quán)作為標的物出賣了，實質(zhì)上就是對農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，因而為該規(guī)定所禁止的；其三，我國《物權(quán)法》規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”，《合同法》規(guī)定違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效，因此物權(quán)法有關(guān)宅基地使用權(quán)取得、行使、轉(zhuǎn)讓的授權(quán)性條款實際賦予了國家有關(guān)規(guī)定影響合同效力的資格。國家關(guān)于規(guī)定的外延相當廣泛，例如國務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日國務(wù)院《關(guān)于深化改革土地管理的決定》再次強調(diào)“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”，均屬于國家規(guī)定的范疇。因此，根據(jù)《物權(quán)法》之規(guī)定，應(yīng)當認定農(nóng)村房屋出售給城鎮(zhèn)居民違反了法律的禁止性規(guī)定，其合同效力應(yīng)明確認定為無效。

本案崔陳芳非北海居委會村民，且系非農(nóng)業(yè)戶口，故其與季桂榮于2007年6月6日簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》因違反了我國的法律、法規(guī)，應(yīng)為無效。