開發(fā)商采用“買頂層送閣樓”的方式促銷，為便于辦理閣樓的產(chǎn)權(quán)登記，將贈送的閣樓面積與出資購買的面積在商品房買賣合同合并記載。后因開發(fā)商的過錯購房者退房，雙方簽訂了退房協(xié)議，約定了退房單價和違約責(zé)任等事項(xiàng)。實(shí)際退房時雙方就退房面積及閣樓的處置產(chǎn)生爭議，購房者要求按照合同面積退房，開發(fā)商只同意按照出資購買的實(shí)際面積辦理退房。

本案在審理中，對于上述爭議的處理有以下三種意見：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，閣樓系開發(fā)商無償贈與，購房者購買的房屋面積不包括閣樓，且該贈與附屬于購房合同，因此購房合同一旦撤銷，退房面積應(yīng)按照實(shí)際出資購買的面積計算，閣樓應(yīng)無條件返還給開發(fā)商。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，“買頂層送閣樓”是開發(fā)商促銷的手段，贈與的背后是開發(fā)商必然從中獲得了某種利益，如更高的銷售價格或是銷售量的增加。根據(jù)權(quán)利義務(wù)相對等的原則，開發(fā)商獲得了利益就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，本案閣樓的面積亦計進(jìn)了合同面積，因此，應(yīng)將贈送的閣樓面積計算在退房面積內(nèi)，按照合同面積退房。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，購房者未支付閣樓的對價，且開發(fā)商賠償損失的責(zé)任不應(yīng)超出其簽訂合同時可以獲得的收益和購房戶受到的損失，因此退房面積宜按照實(shí)際購買的面積計算，閣樓不應(yīng)計算在內(nèi)。但考慮到開發(fā)商的贈與閣樓行為對交易雙方利益的影響，退房時應(yīng)給予購房者合理補(bǔ)償。

筆者贊同第三種觀點(diǎn)，理由在于：

第一、該“贈與”對合同雙方來說名為無償，實(shí)為有償。

首先，從開發(fā)商角度看，其從“買頂層送閣樓”這一促銷行為中實(shí)際獲得了利益。這種獲益主要包括以下兩種情形：其一是附贈與閣樓的房屋的銷售價格明顯提高，甚至高于更優(yōu)越的樓層的單價，此種情況下“贈送閣樓”的價值實(shí)際已經(jīng)納入商品房的售價之中。其二是價格雖未明顯提高，但房屋因此更容易銷售，開發(fā)商從該促銷行為中獲取銷量增加的利益。總之，開發(fā)商往往因贈與行為賣的量更多或者價更高。其次，從購房人角度看，贈與影響了消費(fèi)者的消費(fèi)心理和消費(fèi)行為，影響到其對買賣房屋的價值判斷，其因?yàn)橘浥c而愿意購買或者接受更高買價，贈與對其來說實(shí)際上是一種利誘，而非免費(fèi)的午餐，否則購房人可能根本不會購買該房屋。因此其實(shí)際付出了交易成本。既然要以贈與的方式來促銷，可以推定該房屋實(shí)際上“不值”這樣的價值。根據(jù)合同權(quán)利義務(wù)的對等性，開發(fā)商不應(yīng)僅僅在銷售時從中受益，購房人亦不應(yīng)該僅僅在購買時付出成本，退房時理應(yīng)從閣樓中得到適當(dāng)補(bǔ)償，但這種補(bǔ)償不應(yīng)超出必要的限度。因?yàn)殚_發(fā)商雖然從中獲益，但其從促銷中獲得的收益明顯不足以達(dá)到須承擔(dān)將贈品當(dāng)做實(shí)際購買面積進(jìn)行退款的地步，買方的損失亦未達(dá)到須將贈品等同于實(shí)際商品退款才能彌補(bǔ)的地步。據(jù)此，退房時應(yīng)以實(shí)際購買的面積為準(zhǔn)，不應(yīng)將閣樓計算在退房面積內(nèi)，但應(yīng)對閣樓給予必要的補(bǔ)償。

第二、從實(shí)質(zhì)公平角度看，購房者亦應(yīng)享有就閣樓進(jìn)行補(bǔ)償?shù)恼埱髾?quán)。毫無疑問，在附贈與義務(wù)的買賣合同中贈與和買賣行為之間具有密切的關(guān)聯(lián)性。在一般商品買賣合同中，如果商家有贈與的承諾，則買方有權(quán)要求給付贈與。購買后若因產(chǎn)品質(zhì)量等賣方過錯，買方在退還商品時通常無需退還贈品。無疑，商品房是大宗消費(fèi)品，閣樓價值較大，不是一般的贈品，如果業(yè)主不購買房屋，開發(fā)商不會贈送閣樓，這種贈送是以購買房屋為前提的；只要購房者支付了購房款，開發(fā)商就應(yīng)交付房屋及贈品閣樓，贈與是開發(fā)商應(yīng)盡的合同義務(wù)，絕非可有可無。當(dāng)雙方解除合同購房者將房屋退還給開發(fā)商時，對于未計算在退房面積之內(nèi)的閣樓，開發(fā)商若無條件收回實(shí)屬霸道，違背了公平原則。因此理應(yīng)給予購房人一定的合理補(bǔ)償，此項(xiàng)請求權(quán)不應(yīng)被剝奪。