本網(wǎng)蘇州訊：委托中介進(jìn)行“限時賣房”，限時期內(nèi)沒有成交，國家政策出臺要加收營業(yè)稅，27550元營業(yè)稅到底由誰承擔(dān)？2006年12月13日江蘇省蘇州滄浪區(qū)人民法院判決中介順馳公司承擔(dān)主要責(zé)任18500元

2005年11月28日，原告王女士和被告蘇州蘇州順馳不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)有限公司簽訂《委托限時代賣合同》一份，約定將坐落于吳中區(qū)盤蠡花園一套房屋委托順馳公司出售；委托代賣期限為3個月，即自2005年11月28日起至2006年2月28日止，房屋代賣價格51萬元。同日，被告順馳公司盤蠡路連鎖店出具了收到王女士房產(chǎn)證原件、土地證原件的收條，并書面保證合同期內(nèi)兩證安全，合同期滿后歸還兩證。

    合同簽訂后，經(jīng)被告順馳公司的居間介紹，確定了房屋買受人王美芳。2005年12月25日，售房人王女士、購房人王美芳、見證方順馳公司共同簽訂房屋買賣合同一份，當(dāng)日王美芳支付給原告定金5000元，并約定2006年1月8日、2006年2月8日分別支付給原告10萬元。可是在2006年1月4日，在購房人王美芳未支付首付款的情況下，順馳公司將盤蠡花園房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證交付給王美芳的丈夫。事后，這兩名購房人就突然人間蒸發(fā)。

王女知道兩證被騙的事實。立即向吳中區(qū)房產(chǎn)交易所反映，這時候購房人王美芳已經(jīng)將房產(chǎn)證放在交易所辦理過戶的一切手續(xù)。由于及時通知，才未導(dǎo)致更嚴(yán)重的后果。但事后直到2006年10月18日，王女士和順馳公司才從吳中區(qū)房產(chǎn)交易所，取回了盤蠡花園房屋的所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證。

而就在這個過程中，國家為了打擊炒房行為，抑制房價，連續(xù)出臺調(diào)控措施，去年規(guī)定，“從2005年6月1日起，個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅”；2006年5月29日，有關(guān)部門又宣布，“將原定2年的征收期限延長至5年”。

王女士的房屋是房產(chǎn)證發(fā)證日期為2004年3月22日，如在2006年3月22日至2006年5月31日期間辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，則營業(yè)稅免予征收。但由于新的政策出臺，王女士就要多支付27750的營業(yè)稅。

為此2006年10月24日，王女士將順馳公司告上了法庭，要求其承擔(dān)相應(yīng)的營業(yè)稅。

法院審理后認(rèn)為，妥善保管原告房屋權(quán)證雖未在該合同中體現(xiàn)，但根據(jù)約定系被告應(yīng)當(dāng)履行的附隨義務(wù)，而被告未履行該義務(wù)，屬違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。如在2006年3月22日至2006年5月31日期間辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，則營業(yè)稅免予征收，原告自2006年1月8日知道兩證被騙，應(yīng)采取積極有效的方法防止損失的擴(kuò)大，至10月18日復(fù)得，原告的營業(yè)稅損失，順馳公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，王女士承擔(dān)次要責(zé)任。

2006年12月13日蘇州市滄浪區(qū)人民法院判決蘇州順馳不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)有限公司于賠償王女士經(jīng)濟(jì)損失18500元。

蘇州尚韜律師事務(wù)所袁敏律師介紹說，國家實施房產(chǎn)新政，是雙方簽合同時所無法預(yù)計的。這符合法理上“情勢變更”原則，即合同簽訂后，由于不可歸責(zé)的原因，發(fā)生了當(dāng)初不能預(yù)料的變化。委托售房合同的延遲履行，所產(chǎn)生的營業(yè)稅，應(yīng)根據(jù)導(dǎo)致延誤過戶的責(zé)任雙方進(jìn)行分擔(dān)此筆費用。