開(kāi)發(fā)商采用“買頂層送閣樓”的方式促銷，為便于購(gòu)房戶辦理閣樓的產(chǎn)權(quán)登記，簽訂商品房買賣合同時(shí)，將贈(zèng)送的閣樓面積與出資購(gòu)買的面積合并記載。房屋交付后，購(gòu)房者因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)退房，雙方簽訂了退房協(xié)議，約定了退房單價(jià)和違約責(zé)任等事項(xiàng)，但在辦理退房手續(xù)時(shí)雙方就退房面積及閣樓的處置產(chǎn)生爭(zhēng)議。

本案在審理中，對(duì)于上述爭(zhēng)議的處理有以下三種意見(jiàn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，購(gòu)房者購(gòu)買的僅僅是房屋的面積，不包括閣樓，閣樓系開(kāi)發(fā)商無(wú)償贈(zèng)與，且該贈(zèng)與附屬于購(gòu)房合同，因此購(gòu)房合同一旦撤銷，退房面積應(yīng)按照出資購(gòu)買的面積計(jì)算，贈(zèng)送的閣樓應(yīng)無(wú)條件返還給開(kāi)發(fā)商。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，“買頂層送閣樓”是開(kāi)發(fā)商促銷的手段，在贈(zèng)與的背后，開(kāi)發(fā)商必然從中獲得了某種利益，如更高的價(jià)格或是銷量上的增加。根據(jù)權(quán)利義務(wù)相對(duì)等的原則，開(kāi)發(fā)商獲得了利益就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，本案閣樓的面積亦計(jì)進(jìn)了合同面積，因此，應(yīng)將贈(zèng)送的閣樓面積計(jì)算在退房面積內(nèi)。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，購(gòu)房者未支付閣樓的對(duì)價(jià)，且開(kāi)發(fā)商賠償損失的責(zé)任不應(yīng)超出其簽訂合同時(shí)可以獲得的收益和購(gòu)房戶受到的損失，因此退房面積宜按照實(shí)際購(gòu)買的面積計(jì)算，閣樓不應(yīng)計(jì)算在內(nèi)。但考慮到開(kāi)發(fā)商的贈(zèng)與閣樓行為對(duì)其房產(chǎn)銷售無(wú)疑具有促進(jìn)作用，是該贈(zèng)與行為的受益者，因此應(yīng)視具體情況給予合理補(bǔ)償。

筆者贊同第三種觀點(diǎn)，理由在于：

第一、從權(quán)利和義務(wù)對(duì)等的角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商從“買頂層送閣樓”這一促銷行為中獲得了利益，這種獲益主要有以下兩種情形：其一是，附有贈(zèng)與閣樓的房屋銷售價(jià)格可能明顯提高，甚至高于更優(yōu)越的樓層的單價(jià)，換言之，“贈(zèng)送閣樓”的價(jià)款實(shí)際已經(jīng)納入商品房的售價(jià)之中。其二是價(jià)格雖未明顯提高，但房屋因此更容易銷售，開(kāi)發(fā)商從該促銷行為中獲取銷量增加的利益。總之，開(kāi)發(fā)商往往因贈(zèng)與行為賣的量更多或者價(jià)更高，購(gòu)房人則因?yàn)橘?zèng)與而愿意購(gòu)買或者買的價(jià)更高，贈(zèng)與實(shí)際上是一種利誘，而非免費(fèi)的午餐，購(gòu)房人實(shí)際付出了交易成本。根據(jù)權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性，開(kāi)發(fā)商不應(yīng)僅僅在銷售時(shí)從中受益，購(gòu)房人亦不應(yīng)該僅僅在購(gòu)買時(shí)付出成本，退房時(shí)理應(yīng)從閣樓中得到適當(dāng)補(bǔ)償，但這種補(bǔ)償不應(yīng)超出必要的限度。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商雖然從中獲益，但其從促銷中的獲得的收益明顯不足以達(dá)到須承擔(dān)將贈(zèng)品當(dāng)做實(shí)際購(gòu)買面積進(jìn)行退款的地步，買方的損失亦未達(dá)到須將贈(zèng)品等同于實(shí)際商品退款才能彌補(bǔ)的地步。據(jù)此，退房時(shí)應(yīng)以實(shí)際購(gòu)買的面積為準(zhǔn)，不應(yīng)將閣樓計(jì)算在退房面積內(nèi)，但應(yīng)對(duì)閣樓給予必要的補(bǔ)償。

第二、從該購(gòu)房合同的特點(diǎn)分析，購(gòu)房者應(yīng)享有對(duì)閣樓進(jìn)行補(bǔ)償?shù)恼?qǐng)求權(quán)。理由是，此類合同中贈(zèng)與和買賣之間具有密切的關(guān)聯(lián)性，如果業(yè)主不購(gòu)買房屋，開(kāi)發(fā)商是不會(huì)贈(zèng)送閣樓的，這種贈(zèng)送是以購(gòu)買房屋為前提的。同時(shí)，只要購(gòu)房者支付了購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)交付房屋及贈(zèng)品閣樓，贈(zèng)與是開(kāi)發(fā)商應(yīng)盡的合同義務(wù)。當(dāng)購(gòu)房戶將所購(gòu)買的房屋退還給開(kāi)發(fā)商時(shí)，對(duì)于沒(méi)有計(jì)算在退房面積之內(nèi)的閣樓，開(kāi)發(fā)商理應(yīng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，這一補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)理應(yīng)歸購(gòu)房者所享有，不應(yīng)被剝奪，唯有如此，也才符合公平原則。